不過，“監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，12月以來各地樓市明顯活躍。上一周監(jiān)測的35個城市中，八成城市成交量上漲，一些城市成交量漲幅更是超過100%，房價也頻頻沖高?！敝袊笖?shù)研究院人士20日如是介紹。

截至目前，今年以來的樓市已經(jīng)歷三輪調(diào)控，其出招之快、力度之猛，被一些房地產(chǎn)人士稱為“史上較嚴(yán)”的調(diào)控。重拳猛藥之下，樓市呈現(xiàn)出積極變化。但眼下各地的“翹尾”，當(dāng)引起足夠警惕。明年新開工面積增加、保障房建設(shè)提速等將使調(diào)控面臨有利形勢，但通脹預(yù)期、熱錢涌入等因素也將明顯增加樓市的不確定性。

三輪調(diào)控“后浪推前浪”

今年以來，樓市已經(jīng)歷三輪調(diào)控，可謂“后浪推前浪”。

1月份，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)，包括增加供應(yīng)、加強監(jiān)管、加快保障房建設(shè)、落實政府責(zé)任等方面的十一條措施，被業(yè)內(nèi)稱為“國十一條”。二套房頭付比例提至40%，以“抑制投資投機(jī)性購房需求”。

“國務(wù)院再次明確要‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’，是防范過熱而不是打壓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。”中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說。

不過，市場并未完全如人們希望的那樣步入平穩(wěn)軌道。1月以后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化，但部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍。尤其是不斷冒頭的高價地塊，更是攪動著地市、樓市快速升溫。4月，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》“利劍出鞘”，這個“國十條”目標(biāo)直指高房價，并頭次提出“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款”，對不符合相關(guān)條件的非本地居民則“暫停發(fā)放購購住房貸款”；此外，“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”。

隨后一段時期，樓市形成了“拉鋸戰(zhàn)”。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈有所收緊，土地供應(yīng)顯著增加，剛性需求或觀望、或出手，炒房投資客或轉(zhuǎn)移、或蟄伏。及至9月底起，各地限購、限貸等細(xì)化措施以及各部委相關(guān)文件密集出臺，形成樓市調(diào)控第三輪“沖擊波”。截至11月底，已有15個城市陸續(xù)出臺了落實調(diào)控的實施細(xì)則，就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個方面作出規(guī)定。

數(shù)據(jù)勾勒出調(diào)控的成效。以房價為例，梳理國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可見，今年70個大中城市房價同比增幅在4月達(dá)到12.8%的峰值，隨后各月分別為12.40%、11.40%、10.30%、9.30%、9.10%、8.60%，至11月降至7.70%，逐月回落態(tài)勢明顯。

樓市運行“積極因素”凸現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士指出，今年的樓市調(diào)控特點可用“三個結(jié)合”來形容，即價格、法律手段和行政手段結(jié)合，短期“治標(biāo)”和長期“治本”結(jié)合，“市場”和“保障”結(jié)合。房價的受控是調(diào)控成效的一個表征，更多的積極效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。

供求是影響價格的關(guān)鍵因素。數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42697億元，同比增長36.5%。同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。一些人擔(dān)心的“調(diào)控之下房地產(chǎn)開發(fā)可能大幅萎縮”的局面沒有出現(xiàn)?！胺课菪麻_工面積”指標(biāo)表現(xiàn)同樣較為出色，1-11月，房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%。事實上，今年前10個月的新開工面積已經(jīng)超去年全年。

“雖然今年可售住宅還是比較緊缺，但明年的供應(yīng)量會明顯增加。一旦供應(yīng)量能夠保證，樓市調(diào)控的形勢將會好很多?！睏罴t旭說。

另一顆“定心丸”是保障性住房。多年滯后的保障房建設(shè)今年明顯提速，“供地”和“建房”兩大任務(wù)均有突破。供地方面，國土資源部今年的保障性住房計劃供應(yīng)土地2.45萬公頃，較上年實際出讓面積大幅增長123%。目前看來，上海等不少城市都有望超額完成全年任務(wù)。建設(shè)方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房與棚戶區(qū)改造已經(jīng)開工520萬套，占年度開工計劃580萬套的90%，年底前將全部開工。一些熱點省市在11月底已完成全年保障房開工任務(wù)，一些地方建設(shè)規(guī)模已超過了年初目標(biāo)。加上明年1000萬套的保障房建設(shè)目標(biāo)，如果按時足量供應(yīng)，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生顯著變化。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，抑制投資投機(jī)性需求、加快保障房建設(shè)等調(diào)控措施將長期持續(xù)，困擾樓市的結(jié)構(gòu)性問題有望逐步得到解決。上海市政協(xié)研究房地產(chǎn)的人士認(rèn)為，今年樓市調(diào)控較重要的成果之一，就是改變、穩(wěn)定了人們的預(yù)期，各方對樓市平穩(wěn)健康運行的信心進(jìn)一步增強，這將為調(diào)控持續(xù)進(jìn)行創(chuàng)造良好環(huán)境。

上漲壓力揮之不去樓市調(diào)控任重道遠(yuǎn)

不過，臨近年底，各地樓市紛紛出現(xiàn)“翹尾”行情。據(jù)媒體報道，12月18日北京兩個樓盤開盤，其中一個項目銷售“先到先得”，竟有不少購房者通宵排隊；另一個項目，則是7000組客戶“”800多套房源。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至12月18日，今年以來北京二手房住宅成交19.25萬套，雖然成交量比2009年同期下降28.8%，但由于均價上漲等因素，交易總額卻明顯超過去年。除北京外，多個熱點城市的樓市12月以來也出現(xiàn)了一定的“升溫”情形。房價上漲壓力揮之不去，樓市調(diào)控不斷面臨考驗。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人日前坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求，民間資本投資領(lǐng)域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，從今年8月開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的外資數(shù)額便顯著增長，11月更是頭次單月突破百億元，環(huán)比增長34.48%。上海一家房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年5月以來，九成境外人士購房選擇一次性付款，“他們并不完全看重房價的漲跌價差，選擇不貸款方式入場，可以更便利地賺取匯率差”。

楊紅旭認(rèn)為，樓市火爆，通脹預(yù)期常是重要推手，在CPI連續(xù)走高的情形下，“限購”“限貸”依然難以打消部分人購房的念頭，其中尋求保值、增值的長期投資者、有改善需求者比較活躍。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成說，樓市走勢決定于預(yù)期，預(yù)期決定于政策，如果明年調(diào)控保持現(xiàn)有力度，甚至房產(chǎn)稅能在部分城市試點的話，房價應(yīng)該“穩(wěn)中有調(diào)”；而如果調(diào)控出現(xiàn)松動，房價不排除出現(xiàn)報復(fù)性上漲的可能。

(作者：葉鋒 魏宗凱)