11月3日，繼國內(nèi)各大商業(yè)銀行頭套房貸“史上較優(yōu)惠利率”終結(jié)、三套房貸叫停之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會等四部委再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將套住房公積金個人住房貸款頭付提至五成。

其實，這只是近期部委及地方政府針對房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺的兩項較新政策。有跡象表明，有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策并不像一些人設(shè)想的那樣，僅僅在分批次、分推出，或者執(zhí)行到某一個節(jié)點為止。在似乎不為調(diào)控政策所動的樓市現(xiàn)狀面前，決策者的忍耐性正在經(jīng)受考驗，在保經(jīng)濟增長與防通貨膨脹之間進行艱難取舍。

規(guī)范預(yù)售制的有益探索

曾為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出過巨大貢獻的商品房預(yù)售制如今受到越來越多的指責(zé)。

其實早在兩三年前的全國兩會(新聞 專題 論壇)召開期間，就有代表委員提案建議取消商品房預(yù)售制。央行也在2007年的一份研究報告中認為，商品房預(yù)售制已經(jīng)完成了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的歷史使命，明確建議逐步取消。而在購購期房過程中遭遇過各種痛苦經(jīng)歷的消費者對此更是極為不滿，誠信責(zé)任缺失的一些開發(fā)企業(yè)往往只注重銷售，等到住房交付使用時卻難以讓業(yè)主滿意。

然而，由于商品房預(yù)售制早在1994年就已經(jīng)在原建設(shè)部出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中予以明確，成為彌補房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足、加速房地產(chǎn)快速發(fā)展的一個有力保障。因此，在相關(guān)法規(guī)未作出修改取消之前，此項制度的取消并不是一件容易的事情。而且，業(yè)界同樣存在反對取消的意見和理由。

繼出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法后，北京市此次出臺的加強商品房預(yù)售管理規(guī)定要求，開發(fā)商申請商品房預(yù)售許可時，必須提交商品房的預(yù)售方案。預(yù)售方案不但要包括該項目的基本情況，還要包括項目建設(shè)的進度安排，如何時封頂、竣工交付及預(yù)售計劃，每期開盤的時間、房屋套數(shù)、采用何種預(yù)售方式等。同時，預(yù)售方案中還要包括預(yù)售商品房的價格及優(yōu)惠幅度，以及開發(fā)商自留商品房的樓號、房號、套數(shù)等。此外，在取得預(yù)售許可證后，預(yù)售方案還要在售樓場所顯著位置公示。

新規(guī)中還特別提出，預(yù)售方案中要包括商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式。開發(fā)商要明確在企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后，商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志表示，從較近北京頻繁出臺的預(yù)售監(jiān)管新規(guī)看，北京正在完善預(yù)售制度，避免開發(fā)商“空手套白狼”，減少購房人的風(fēng)險，意在對預(yù)售行為進行細致嚴格的規(guī)范。“這次出臺的新規(guī)，仍是房地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)，可以看出，政府的調(diào)控依然持續(xù)著高壓態(tài)勢?！标愔菊f。

“其實預(yù)售制度的爭議，是購房人的風(fēng)險問題。購房的時候，購到的不是現(xiàn)成的房子，而是圖紙。”中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，新規(guī)將給開發(fā)商施加一個壓力，即不能有捂盤惜售、內(nèi)部認購等違規(guī)銷售行為。政府對預(yù)售已加強監(jiān)管，開發(fā)商不能存在僥幸心理。

陳志認為：“預(yù)售制度應(yīng)該取消。從北京近期的這些政策背后，能感覺到一些將來取消預(yù)售制度的意味。預(yù)售資金監(jiān)管套在商品房的前期環(huán)節(jié)，保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)。將來如果這道箍套在后期環(huán)節(jié)，也就是要求銀行發(fā)放按揭貸款必須在現(xiàn)房銷售時，那么就不能預(yù)售只能現(xiàn)售了?！彼硎?，今年加大房地產(chǎn)調(diào)控后，房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)冷，這是取消預(yù)售制度的好時機。

陳云峰則認為，預(yù)售應(yīng)該加強監(jiān)管，但不能取消。“目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不能滿足中國城市化的需求。也就是說，還有很多人要購房，如果都是現(xiàn)房銷售，完全滿足不了實際需求?！?p>

公積金政策“拾遺補缺”

2010年4月中旬，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始。然而，經(jīng)過幾個月的觀望后，房地產(chǎn)市場卻從8月開始再次反彈，一些瘋狂之舉初露端倪。于是，9月29日，國家有關(guān)部委的“五項措施”補充出臺，意在為持續(xù)升溫的樓市降溫。與以往不同的是，此次調(diào)控謹慎地動用了央行貨幣政策，至今只加息(專題 )25個百分點；更多地則是加大行政監(jiān)管力度，彌補以前政策出臺不及時造成的缺位。

四部委發(fā)布公積金貸款新政后，業(yè)內(nèi)公認，其影響莫過于二套房的限制政策。因為新政出臺前，只要借款人家庭成員名下無還款中的公積金貸款，便可使用公積金貸款購購套房，并無居住面積的設(shè)定。而此次新政出臺后，如果想用公積金貸款購購二套房，購房人需滿足現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當?shù)仄骄?，且貸款用途 于購購改善居住條件的普通自住房的條件，才可以使用公積金貸款。

對此，21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾認為，“這次是公積金貸款方面頭次出現(xiàn)差別化利率情況，2008年調(diào)控的時候也沒有出現(xiàn)過?！惫e金貸款的差別化利率，意味著個人住房貸款已經(jīng)完全實現(xiàn)差別化利率調(diào)控。而從調(diào)控內(nèi)容上看，完全照搬了商業(yè)貸款的一系列差別化措施?！斑@是調(diào)控的又一次加碼?！绷掷俦硎?，現(xiàn)在的個人住房貸款調(diào)控，已經(jīng)是史上規(guī)模、較嚴厲的調(diào)控了?！?p>自公積金新政出臺以來，購房者通過公積金貸款購房的比例出現(xiàn)大幅上漲。21世紀不動產(chǎn)對近期北京200位二手房購房者的調(diào)查問卷結(jié)果顯示，其中有61位購房者使用了公積金貸款，占30%。而其中有一多半人，并非是頭套房購房者。從比例上看，林蕾預(yù)計，公積金貸款利率差別化，將直接增加至少一半的公積金貸款購房者。也就是說，將對目前市場上約20%的購房者的購房成本產(chǎn)生直接影響。而受影響的這部分購房者，很有可能因為這條政策中止購房計劃。中原地產(chǎn)則認為，這是公積金頭次明確提及套房的限定標準，堵住了炒房者利用公積金的漏洞，相比之前的規(guī)定更加嚴格。

另據(jù)記者了解，11月3日下午，江蘇省蘇州市房地產(chǎn)調(diào)控細則正式出臺，除成為第15個執(zhí)行“限購令”的城市之外，同樣要求使用公積金貸款的購房者，若頭套面積在90平方米以內(nèi)，頭付至少20%，90平方米以上的則調(diào)整為頭付至少30%。

針對新近出臺的一系列政策，中原集團研究高端經(jīng)理劉淵認為，近期國家及地方實施的土地清查、叫停“借殼”上市、收緊土地增值稅、提高預(yù)售標準、限制提價等新政，無不以開發(fā)商為直接調(diào)控目標，目的是敦促開發(fā)商加快開發(fā)、增加供應(yīng)，有效降價。但是從執(zhí)行情況看，至少在目前效果并不明顯。

劉淵表示，“五項措施”等較新政策對一線城市的影響甚于二線。二線城市因普遍未出臺“限購令”，市場成交仍維持穩(wěn)定上升勢頭。受此影響，加之冬季傳統(tǒng)銷售淡季即將來臨，各地新房供應(yīng)將出現(xiàn)大幅下降。雖然政策的影響會逐漸淡化，但供應(yīng)的減少仍將再次拉低新房成交，預(yù)計11月各地住宅成交量或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn)一定下滑。

(作者：張東林)