繼近日有關(guān)部委相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)細(xì)則后，昨日，為鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，國家有關(guān)部門再次出臺(tái)五項(xiàng)舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴(yán)厲措施，同時(shí)對地方政府提出了更明確要求，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控再度升級。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在中秋小長假各地房地產(chǎn)市場有所回暖、國慶長假將至，而歷來這一階段都是樓市銷售旺季的情況下出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，管理層的時(shí)機(jī)把握顯得微妙而精準(zhǔn)。同時(shí)，與“新國十條”相比，新政調(diào)控意圖更加明確，打擊力度更大，表明了調(diào)控政策會(huì)根據(jù)市場異動(dòng)隨時(shí)調(diào)整。新政將給樓市帶來立竿見影的效果，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)再度降溫，預(yù)計(jì)今年第四季度，城市的商品住宅成交量將比8－9月份略有回落，房價(jià)上漲的動(dòng)力減退，基本上將會(huì)以盤整和小幅波動(dòng)為主基調(diào)。

　房貸全面收緊

新政提出，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購購第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購購商品住房，頭付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購購套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行頭付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購購住房。

與“新國十條”中，只要求房價(jià)過高城市有選擇性地暫停發(fā)放第三套及以上房貸和限制外地人購房貸款的政策相比，新政擴(kuò)展到了全國范圍，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。

同時(shí)，對于頭套房，也由此前的90平方米以上房貸頭付款比例不得低于三成，90平方米以下較低頭付可為二成，變成了沒有面積限制地全面調(diào)至三成及以上。

北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前貸款購房占二手房及商品房總比為五至六成，其中，頭套房的占比為貸款人數(shù)中的70%，占整體購房人群比例為四成左右。這部分人群將全部需要增加一成頭付，按照一套房150萬計(jì)算，需要多支付15萬－20萬的頭付款。

另外，新政還提出，房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。此前北京的限購令或在上海、深圳、杭州等城市執(zhí)行。

　房產(chǎn)稅試點(diǎn)加快

新政提出，要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。

昨日，有業(yè)內(nèi)人士向證券時(shí)報(bào)透露，房產(chǎn)稅在重慶和上海的試點(diǎn)方案較快10月底推出。具體細(xì)則他未透露，不過預(yù)計(jì)初期稅率并不高。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案近期推出的可能性較大，但是開始時(shí)稅率不會(huì)很高，如上海有可能按房屋價(jià)值的0.8%左右，可能采取累進(jìn)制。而稅基在初期面不會(huì)寬，套房可能免征，二套房也要分自住和投資兩種情況，一般對二、三套以上或豪宅征稅是大體方向。

另外，新政還提出，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。財(cái)政部昨日發(fā)布通知稱，對個(gè)人購購普通住房，且該住房屬于家庭先進(jìn)住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進(jìn)住房的，減按1%稅率征收契稅。同時(shí)，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，這是運(yùn)用稅收手段對自主和投資性購房人加以區(qū)別，契稅減半征收的優(yōu)惠政策與上述頭付比例提高的政策形成對沖，避免對真正的自住購房需求者造成誤傷，減小政策對他們的沖擊。

　加大懲處力度

新政提出，各地要立即研究制定貫徹落實(shí)“國十條”的實(shí)施細(xì)則，已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)較近國家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

陳國強(qiáng)認(rèn)為，新政不但對地方政府提出了明確要求，嚴(yán)格問責(zé)制將使之前部分執(zhí)行不嚴(yán)的省市出現(xiàn)明顯改觀。同時(shí)，對房地產(chǎn)企業(yè)的囤地、捂盤等行為也提出了各項(xiàng)懲罰性措施。

新政提出，加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

　·各方聲音·

湘財(cái)證券地產(chǎn)行業(yè)研究員張化東：這些措施可以說是二次調(diào)控，顯示樓市調(diào)控在進(jìn)一步加碼。往年10月都是樓市量價(jià)齊升時(shí)期，在國慶前出臺(tái)這一政策，顯示了政府調(diào)控樓市的決心，調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行的可能性大大加強(qiáng)。可以預(yù)見的是，2010年全年的商品房銷售額較2009年銷售峰值有所回落。此次措施的出臺(tái)也將對地產(chǎn)股形成打擊，短期來看地產(chǎn)股將進(jìn)一步調(diào)整。

財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長湯貢亮：雖然在保有環(huán)節(jié)征稅已成為政府有關(guān)部門、學(xué)界的共識(shí)，但由于評估和征管方面存在較大難題，房產(chǎn)稅在多個(gè)省市“空轉(zhuǎn)”近7年。如進(jìn)入試點(diǎn)實(shí)征階段，關(guān)鍵是要制定相關(guān)法律法規(guī)，如規(guī)定減免稅額度等。當(dāng)前各相關(guān)部門應(yīng)盡快達(dá)成共識(shí)，把“空轉(zhuǎn)”的經(jīng)驗(yàn)歸納成一個(gè)科學(xué)完整的體系，加快房產(chǎn)稅推行。

五礦證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究所所長劉德忠：這些措施表明了政府調(diào)控樓市的決心，基本符合預(yù)期，調(diào)控政策將被嚴(yán)格實(shí)行。由于地產(chǎn)股前期調(diào)整幅度已大，已反映了大部分的調(diào)控預(yù)期，因此短期地產(chǎn)股雖然將有所調(diào)整，但幅度不會(huì)太大。大盤短期或有調(diào)整，但難以出現(xiàn)類似4月份的連續(xù)大跌，大盤整體調(diào)整空間不大，投資者不必過分擔(dān)憂。

深圳市太和投資管理有限公司投資總監(jiān)王亮：這些調(diào)控措施不是特別嚴(yán)厲，本質(zhì)上還是針對以前政策的強(qiáng)調(diào)與重復(fù)。正如之前強(qiáng)調(diào)的一樣，不是缺政策，而是缺乏對房產(chǎn)政策的執(zhí)行力度。這些調(diào)控措施對于地產(chǎn)板塊不是利空而可能是利好，因?yàn)槭袌龆荚趽?dān)心更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，停止三套房貸還算不上特別嚴(yán)格，因?yàn)檫@只是基于需求面的調(diào)控，也就是讓炒房的人更難、成本更高。但地產(chǎn)調(diào)控幾年下來，較有效的手段還是增加供給，也就是供給面的調(diào)控。地產(chǎn)股目前的估值基本反映了市場上所有可能調(diào)控的悲觀情緒了，政策一出，周四A股的地產(chǎn)類股票可能直接觸底反彈，低開以后迅速高走。

財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院汪昊：稅收調(diào)控并沒有起到抑制房價(jià)的作用，征收于房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅收必然全部轉(zhuǎn)嫁給購房者。如對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地增值稅的預(yù)征和加強(qiáng)清算，對二手房轉(zhuǎn)讓加強(qiáng)個(gè)人所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅的征收等，都必然導(dǎo)致價(jià)格進(jìn)一步上漲，并由購房者負(fù)擔(dān)。因此，應(yīng)該降低經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。

(作者：張 達(dá))