金九過半，房市的熱鬧再次引發(fā)眾人乃至高層的關(guān)注。 總理在2010夏季達(dá)沃斯論壇上重申：“穩(wěn)定房價(jià)和提供住房保障是各級政府的重要職責(zé)。”參加論壇的大腕們也均表示此輪房地產(chǎn)調(diào)控并未結(jié)束。

盡管如此，當(dāng)前樓市的萬象還是讓人們有些看不明白：一邊是各大房企8月份乃至全年一片欣欣向榮的銷售，另一邊卻是對后市不確定、由少數(shù)幾個(gè)“老大”率先實(shí)行的促銷打折行動(dòng)；而房價(jià)似乎一直都在矛盾中徘徊，在還未下調(diào)到預(yù)期之底部時(shí)，又殺了個(gè)回馬槍，全國統(tǒng)計(jì)的8月樓市成交價(jià)仍在漲；近日某一線城市統(tǒng)計(jì)局因統(tǒng)計(jì)與實(shí)際相差甚遠(yuǎn)暫停發(fā)布二手房數(shù)據(jù)，又引來更多猜疑。房價(jià)到底是跌是漲？房地產(chǎn)市場回暖是實(shí)是虛？記者近日走訪了部分樓盤，并通過與業(yè)內(nèi)人士及專家訪談，試圖探尋市場真相，揭示樓市調(diào)控之本質(zhì)。

　成交量：升還是降？個(gè)盤發(fā)力促銷量回暖

記者的朋友小蘇看中了北京西長安街玉泉路附近的某項(xiàng)目已經(jīng)很長時(shí)間了，2008年該項(xiàng)目一期開盤時(shí)小蘇就報(bào)名登記了，可當(dāng)時(shí)并未幸運(yùn)搖到號。事隔兩年，該項(xiàng)目較后一期上周五又一次現(xiàn)場搖號。這一期共246套房，可報(bào)名注冊的有3000多人。小蘇告訴記者，她動(dòng)員了5位親戚朋友共同登記排號，可較終還是“沒購到”。小蘇納悶地說：“不是說很多樓盤零成交嘛，為啥我想購的樓卻成了‘日光盤’？”9月15日，記者聯(lián)系售樓處，得到的答復(fù)是“開盤當(dāng)天就賣光了，而且購房者都已交了10萬元定金，退單的可能性也不大?！?

這樣的情形已不 于某幾家樓盤。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月上旬商品期房網(wǎng)上簽約日均達(dá)322套，接近2010年4月日均住宅成交較高的331套。

與商品房類似，二手房數(shù)據(jù)也在9月上旬出現(xiàn)了明顯的上漲，北京二手房總成交達(dá)到了5322套，住宅達(dá)4992套，環(huán)比分別上漲了44.66%和53%。從各地媒體的報(bào)道來看，南京、上海、廣州等城市二手房成交量都有不同程度的攀升。

9月9日上午8點(diǎn)半，北京海淀地稅局門前，正在排隊(duì)的約有七八十人，還有人正陸續(xù)前來。“現(xiàn)在每天來排隊(duì)的比前兩個(gè)月又多了起來。”保安的話似乎證明二手房交易開始“熱”起來了。同日上午，記者在雙榆樹的二手房過戶大廳看到了同樣的熱鬧情景。置業(yè)顧問小黃說：“較近一段時(shí)間辦理繳稅、過戶的又多了，但比起年初還是少了很多?！?p>成交量上升是否意味著樓市回暖？北京中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認(rèn)為，從7月初到現(xiàn)在，市場開始了新政后的次成交量探底回升。但應(yīng)該注意到，頭先，低價(jià)樓盤的熱銷導(dǎo)致了銷售數(shù)據(jù)的上漲。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，9月1日至12日，北京預(yù)售的項(xiàng)目合計(jì)85個(gè)，依然有31個(gè)項(xiàng)目在此期間為零簽約，簽約大部分集中在少數(shù)幾個(gè)低價(jià)盤項(xiàng)目中。其次，供應(yīng)量的加大也是成交量走高的主要因素，像萬科僅在北京就有上千套的新增供應(yīng)，大部分開發(fā)商都在籌備近期開盤。成交量的回升說明有大量的需求已經(jīng)入市，但是在政策并未松動(dòng)的情況下，市場不存在全面回暖的基礎(chǔ)。

中國社科院工經(jīng)所教授曹建海也表示，稍加留意不難發(fā)現(xiàn)，銷量的回暖與部分低價(jià)入市的個(gè)盤拉動(dòng)是緊密相聯(lián)的，因此回暖與否還有待觀察。

成交價(jià)：跌還是漲？合理定價(jià)打動(dòng)剛需

在成交量走高的帶動(dòng)下，一些開發(fā)商和房主甚至醞釀著提價(jià)，這一現(xiàn)象導(dǎo)致了較近樓市出現(xiàn)了新政后較復(fù)雜的情況。房價(jià)會(huì)否隨著成交量的上升而逆市上漲成為較受關(guān)注的問題。

上述玉泉路項(xiàng)目，新盤報(bào)價(jià)26000元/平方米，周邊二手房報(bào)價(jià)都在30000元/平方米左右。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在9月前12天，簽約超過30套的項(xiàng)目除一個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)為20695元/平方米，其他7個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)都低于20000元/平方米。張大偉說，低價(jià)熱銷、高價(jià)滯銷已經(jīng)成為市場的普遍情況，這將使得部分開發(fā)商只能選擇低價(jià)求售。

一年前曾以31700萬元拿到昌平某地塊的開發(fā)商，在當(dāng)時(shí)接受記者采訪時(shí)曾表示：“這個(gè)項(xiàng)目我們爭取今年底明年初推向市場?！笔聦?shí)上，該項(xiàng)目已于今年6月中旬開盤，項(xiàng)目二期也將于近日開盤。日前記者再次采訪到這位開發(fā)商，他告訴記者：“這個(gè)價(jià)位比較適中，所以銷售成績不錯(cuò)，已售出70%?！彼J(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商普遍不愿定高價(jià)了，定價(jià)主要是基于成本考慮，而地段優(yōu)越、交通便利再加上合理的定價(jià)才是打動(dòng)“剛需”、提升成交量的主要?jiǎng)恿?。記者注意到，該地塊當(dāng)初的樓面價(jià)格為4482元/平方米，而此項(xiàng)目開盤均價(jià)為17000元/平方米。據(jù)其介紹，二期開盤價(jià)普遍高于一期，所以該項(xiàng)目二期開盤價(jià)將為18000元/平方米，這個(gè)價(jià)與周邊二手房價(jià)相當(dāng)。

部分地區(qū)房價(jià)的松動(dòng)吸引了不少“剛需”。在海淀地稅局門口，記者隨機(jī)采訪了10位正在等待辦理業(yè)務(wù)的購房人，其中有8位是結(jié)婚用房或是為子女購房，有兩位屬于賣小換大的改善型購房。北京鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問小黃說：“新政已經(jīng)持續(xù)近5個(gè)月，積壓了很多剛性需求，而這部分購房者的購房需求比較迫切，市場一旦出現(xiàn)低價(jià)盤，就會(huì)很容易拉動(dòng)需求?！?p>那么，作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，成交量持續(xù)上漲，二手房業(yè)主及開發(fā)商會(huì)否出現(xiàn)逆勢提價(jià)的行為？張大偉分析認(rèn)為，市場成交量繼續(xù)上漲，價(jià)格會(huì)面臨上漲壓力。但目前價(jià)格不論是商品房還是二手房依然處于高位，在政策沒有放松甚至存在收緊預(yù)期的情況下，價(jià)格很難上漲。還有專家表示，雖然近期交易量有所上升，但主要是由部分低價(jià)入市的個(gè)盤拉動(dòng)，整體銷售并不理想，以當(dāng)前的成交量還難以支撐房價(jià)上漲。

曹建海認(rèn)為，今后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，按照現(xiàn)在開發(fā)商暴利模式肯定是難以為繼的，房價(jià)還有降價(jià)的空間。他以目前的空置率計(jì)算以及房價(jià)下跌50%至60%的房貸壓力測試結(jié)果來判斷，中國所有城鎮(zhèn)的房價(jià)將從2010年的較高點(diǎn)回落40%至50%。

值得注意的是，號稱“史上較嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控已有將近5個(gè)月，但部分地區(qū)房價(jià)并未出現(xiàn)預(yù)期中的下跌，部分二、三線城市的房價(jià)基本上是穩(wěn)中有微升。對此，部分開發(fā)商和專家對記者坦言，大城市較核心地區(qū)的房價(jià)肯定難降，因?yàn)槌菂^(qū)已經(jīng)快沒有地皮了，而大城市的郊區(qū)地段新開盤房價(jià)下跌了20%左右。

　爭議聲：回暖與調(diào)控？促良性發(fā)展才是調(diào)控目的

“現(xiàn)在成交量開始回升了，房價(jià)馬上會(huì)再漲的，快購吧?！币晃环慨a(chǎn)中介跟客戶這樣說道。在他們眼中，房價(jià)就好像蹺蹺板，調(diào)控一“壓”就降，一“松”則又起。房市調(diào)控如何走出“一壓就降一放則起”的怪圈？

國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所所長夏斌曾對本報(bào)記者說：“當(dāng)前中國的房價(jià)，絕不會(huì)越調(diào)控漲得越快，現(xiàn)在關(guān)鍵是要尋找到一個(gè)能使房市趨于良性循環(huán)的調(diào)控思路，敢于調(diào)控。”

我們看到，當(dāng)前房市的調(diào)控綜合了土地、財(cái)政、金融等多部門、多項(xiàng)政策的配合。在金融政策方面，銀行各種房貸政策相繼收緊，近期加息傳聞也傳得惟妙惟肖。我們看到，購房優(yōu)惠利率退出已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，從8月初對套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定為認(rèn)房又認(rèn)貸開始，金融政策又開始了一次全面收緊。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京八成銀行已經(jīng)基本取消了頭套房的七折優(yōu)惠利率，大部分執(zhí)行八五折優(yōu)惠利率，而套房更是嚴(yán)格執(zhí)行頭付五成、利率1.1倍的政策。張大偉計(jì)算，相比較新政前，同樣貸款20年80萬元，即使套房，也需要多支付92691元的利息。

中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授況偉大認(rèn)為，較近市場的反彈，很可能是短期行為，樓市調(diào)控不可能半途而廢，事實(shí)上已進(jìn)入到關(guān)鍵時(shí)期。房地產(chǎn)調(diào)控不僅調(diào)的是房價(jià)問題，還應(yīng)兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短期目標(biāo)和長期目標(biāo)，應(yīng)使房地產(chǎn)市場回歸健康發(fā)展的軌道。

在近期召開的2010夏季達(dá)沃斯論壇上，專家普遍表示此輪調(diào)控并沒有結(jié)束。頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光說：“樓市調(diào)控尚未見底。現(xiàn)在很多政策已經(jīng)實(shí)施，對樓市的房價(jià)控制是有效的，但現(xiàn)在樓市的交易量還沒有達(dá)到正常水平?！鄙虾＝鹑趯W(xué)院院長陸紅軍表示，住房在中國既是社會(huì)問題，又是金融問題和產(chǎn)業(yè)問題。他認(rèn)為，過多的流動(dòng)性和國際熱錢的涌入對房價(jià)起到了推波助瀾的作用，因此房市調(diào)控應(yīng)解決金融市場產(chǎn)生的“困惑”。

不能否認(rèn)的是，樓市調(diào)控政策實(shí)施以來已經(jīng)達(dá)到了一定的效果，投機(jī)需求以及過快上漲的房價(jià)得到了遏制，土地政策更加規(guī)范，建設(shè)保障性住房的力度也在不斷加大，相信我國房地產(chǎn)市場較終會(huì)走向健康發(fā)展的軌道。

(作者：胡萍)