國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4日晚終于就空置房一事作出間接回應(yīng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年6月末全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。不過(guò)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局強(qiáng)調(diào)待售面積并不等于空置面積。有專家指出，在這一問(wèn)題上的統(tǒng)計(jì)缺失和曖昧不明，一定程度上正反映出中國(guó)樓市當(dāng)前的“泡沫”。

只公布待售面積從未公布空置面積

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。其統(tǒng)計(jì)報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，商品房待售面積并不等于住房空置面積。

據(jù)此前媒體報(bào)道:國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。盡管該消息發(fā)布不久，國(guó)家電網(wǎng)公司便辟謠稱“從未統(tǒng)計(jì)和發(fā)布過(guò)此類數(shù)據(jù)”，但消息一出還是隨即受到各方關(guān)注。

針對(duì)當(dāng)前關(guān)于空置房的巨大爭(zhēng)論，前晚，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局終于公布相關(guān)數(shù)據(jù)作出間接回應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，2005年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積完全數(shù)量總體呈增加態(tài)勢(shì)，但是在增長(zhǎng)率上，2006和2007年處于負(fù)增長(zhǎng)，而2008年末商品房待售面積增幅較多。截至2010年6月末，全國(guó)商品房待售面積一共為19182萬(wàn)平方米，接近2億平方米，同比增長(zhǎng)6.4%，其中住宅面積為10646萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。

不過(guò)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。其統(tǒng)計(jì)報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，商品房待售面積并不等于住房空置面積。

據(jù)了解，商品房待售面積是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時(shí)點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無(wú)人居住的住房面積。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，“國(guó)際上通用的房屋空置率是指某一時(shí)點(diǎn)上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比，不便用商品房待售面積計(jì)算房屋空置率?！?p>

空置房面積之爭(zhēng):6540萬(wàn)套?230萬(wàn)套?

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)針對(duì)“6540萬(wàn)套空置房”專門(mén)撰寫(xiě)博文稱，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭真正空置的房子只有230萬(wàn)套左右。

有業(yè)內(nèi)人士指出，如果與去年全國(guó)商品房8.5億平方米的銷售面積來(lái)比，近2億平方米的商品房待售面積并不是一個(gè)很大的數(shù)字。此外，今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積還達(dá)到15%的增幅，全年銷售面積應(yīng)該也不會(huì)少于7億平方米。因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，近2億平方米的待售面積風(fēng)險(xiǎn)仍是可控。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，開(kāi)發(fā)商有一定的庫(kù)存很正常，因?yàn)樯w好的房子不可能一下子就賣光。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前晚公布的數(shù)據(jù)也可以看到，截至2009年末，全國(guó)商品房待售面積為19947萬(wàn)平方米，而今年6月末的待售面積為19182萬(wàn)平方米，已經(jīng)有所減少。

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)針對(duì)“6540萬(wàn)套空置房”專門(mén)撰寫(xiě)博文稱，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭真正空置的房子只有230萬(wàn)套左右?！斑@雖然是個(gè)很大的數(shù)量，但即使再加上2至3倍也低于香港的空置率，同樣低于大多數(shù)國(guó)家城市的空置率。在新增量住房中的空置率調(diào)查只能證明有些小區(qū)中有一定比例的空盤(pán)，但并不能證明這6500萬(wàn)套的真實(shí)性”。他認(rèn)為，空置房是調(diào)節(jié)市場(chǎng)余缺的必要儲(chǔ)備，可以在市場(chǎng)供給緊張時(shí)起到調(diào)節(jié)供給和價(jià)格的作用。香港常年維持6%左右的空置率?？罩寐示拖窬频甑娜胱÷?，如果入住率是100%，那么會(huì)使許多臨時(shí)要求住宿的人沒(méi)有入住機(jī)會(huì)。保持86%至95%的入住率則可解決這個(gè)矛盾。

不過(guò)知名地產(chǎn)評(píng)論人蔡為民駁斥任志強(qiáng)的博文稱:“任志強(qiáng)偷換了概念，故意以全國(guó)房屋總量作分母，怎么算都偏低(不到4%)。但如果以近十年的新建房為計(jì)算基礎(chǔ)，則會(huì)得出全然不同的答案(至少為25%)?！睋?jù)了解，按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡；空置率在10%—20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

專家:“住房普查早就應(yīng)該做了”

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“住房普查早就應(yīng)該做了。如果我們對(duì)國(guó)民的住房情況都不了解的話，那又該如何出臺(tái)調(diào)控措施呢?比如說(shuō)房產(chǎn)稅。”

實(shí)際上，零讀數(shù)電表之所以被引用為統(tǒng)計(jì)空置房的參考，正是因?yàn)闄?quán)威住房空置數(shù)據(jù)的缺失。據(jù)了解，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局只在其定期公布的“全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)”中，能夠查到商品房空置面積分類指數(shù)的變化情況，但并沒(méi)有具體的空置面積數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士透露，一是這一數(shù)字較為敏感，而且統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑與當(dāng)下市場(chǎng)通用口徑存在一定的差異，因此這一數(shù)字早就不對(duì)外公布了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國(guó)住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。但目前住房普查何時(shí)進(jìn)行仍不得而知。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“住房普查早就應(yīng)該做了。80年代的時(shí)候，我國(guó)做過(guò)一次住房普查，但此后20多年一直未做新的住房普查。如果我們對(duì)國(guó)民的住房情況都不了解的話，那又該如何出臺(tái)調(diào)控措施呢?比如說(shuō)房產(chǎn)稅。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠還指出，中國(guó)天量空房是數(shù)量泡沫危機(jī)來(lái)臨的信號(hào)?！爸袊?guó)的房地產(chǎn)泡沫跟其他泡沫不同之處在于它有著的數(shù)量，中國(guó)不存在供給不足”。

假設(shè)按照每套住房100平方米，那1億多平方米全國(guó)住宅待售面積意味著有100萬(wàn)套左右的商品房待售。謝國(guó)忠也粗略估算，中國(guó)的城市住房總量大約是170億平方米，誤差區(qū)間是上下各10%。如果采用日本的標(biāo)準(zhǔn)，那么中國(guó)城市住房足以安置所有的中國(guó)人，所有農(nóng)村人口遷到城市都是足夠的?！案膳碌氖?，2010到2011年的時(shí)候，可能會(huì)形成大量的投機(jī)庫(kù)存。”“未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該更具有連貫的戰(zhàn)略，而不是對(duì)投機(jī)行為不時(shí)發(fā)起不可持續(xù)的打擊”。

■政策分析

經(jīng)濟(jì)增速放緩樓市調(diào)控兩難

家住北京北四環(huán)的李先生昨天賣掉了自己名下的兩套房產(chǎn)，開(kāi)始了租房生涯。他告訴記者，政府的措施越來(lái)越嚴(yán)厲了，他相信，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌，而且跌幅不淺。李先生是目前京城堅(jiān)信房?jī)r(jià)下跌的為數(shù)不多的人中的一位。

令李先生如此堅(jiān)信房?jī)r(jià)下跌的理由是政府打壓樓市的決心，自從4月17日，房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，決策層也多次在眾多場(chǎng)合表示了新政實(shí)施的決心和力度。不過(guò)，二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)增速已在下滑，同時(shí)，7月份的先行數(shù)據(jù)PMI創(chuàng)17個(gè)月新低，預(yù)示著三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行列車也將減速。如果此時(shí)繼續(xù)加碼樓市調(diào)控，有可能會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。

房地產(chǎn)的調(diào)控能否一氣呵成?近日，南方日?qǐng)?bào)記者走訪了北京地產(chǎn)行業(yè)的多位 人士以及政府官員。

年底不可能大幅降價(jià)

較新的數(shù)據(jù)甚至已經(jīng)顯示:近期樓市成交量開(kāi)始出現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月，北京共成交期房住宅4950套，環(huán)比分別上漲16.7%。除去保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住宅為4035套，環(huán)比分別上漲39.2%。同期，成交現(xiàn)房商品住宅為776套，分別上漲7.8%。在成交量回升的同時(shí)，價(jià)格也是依然堅(jiān)挺。

以深圳為例，多個(gè)新盤(pán)價(jià)格與四月份時(shí)相比仍然堅(jiān)挺，龍崗區(qū)新房均價(jià)每平米在1.4萬(wàn)元人民幣左右，寶安區(qū)新房均價(jià)每平米逾2萬(wàn)元，福田區(qū)僅有的兩個(gè)新盤(pán)售價(jià)均在每平米3萬(wàn)元左右。

而廣州六區(qū)的數(shù)據(jù)也不太樂(lè)觀，7月1日至7月30日，廣州十區(qū)二市一手住宅成交面積為44.07萬(wàn)平方米，環(huán)比升0.66%，成交套數(shù)為4061套，環(huán)比回升2.29%。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，到目前為止，全國(guó)一線城市的上海遲遲未見(jiàn)新政細(xì)則出臺(tái)，另外國(guó)家五大城市房?jī)r(jià)未“普降”。尤其是廣州樓盤(pán)房?jī)r(jià)一直“堅(jiān)挺”。

住建部政策研究副主任王玨林日前表示，樓市年底不可能出現(xiàn)大幅降價(jià)。王玨林認(rèn)為，新“國(guó)十條”主要是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不是單純調(diào)房?jī)r(jià)，要從制度上完善，從供應(yīng)上解決問(wèn)題。目前房?jī)r(jià)已經(jīng)有所表現(xiàn)，但大家還不認(rèn)可，正在觀望。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，“與其說(shuō)是‘觀望’，不如說(shuō)真正有需求的購(gòu)房者是在‘等待’”。國(guó)家發(fā)改委國(guó)土和地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)肖金成則認(rèn)為，就目前的狀況來(lái)看，下跌的空間不大，因?yàn)橛型⒌男枨笞鲋巍?p>

新政為何沒(méi)有傷到開(kāi)發(fā)商軟肋

中國(guó)財(cái)稅專家李明俊博士分析，樓市出臺(tái)嚴(yán)控政策，稍微有點(diǎn)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，便會(huì)選擇將樓盤(pán)當(dāng)做物業(yè)保留起來(lái)，只租不賣。

李明俊說(shuō):“這樣做有兩個(gè)好處，，長(zhǎng)期收租金，開(kāi)發(fā)商可以有一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。，升值空間大。針對(duì)地產(chǎn)，大家都有這樣一個(gè)預(yù)期:即便房?jī)r(jià)在短期內(nèi)有震蕩甚至掉頭向下的走勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)依然看漲。將樓盤(pán)當(dāng)做物業(yè)保留起來(lái)畢竟需要強(qiáng)大的資金實(shí)力，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這個(gè)實(shí)力保住自己的房子，就成了新政能否促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)的重要因素。

新政雖然控制了資金源頭，但是，記者了解到，目前已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著手從海外私人資本運(yùn)營(yíng)公司和地產(chǎn)基金籌措現(xiàn)金。

調(diào)控會(huì)否加碼?

已持續(xù)3個(gè)月的房地產(chǎn)調(diào)控到底是應(yīng)該“松”還是“緊”?決策層似乎也處于兩難。

剛剛公布的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)開(kāi)始下滑，同時(shí)，樓市出臺(tái)的數(shù)據(jù)卻又顯示，價(jià)格穩(wěn)中有升的同時(shí)，成交量也大幅上漲。

業(yè)內(nèi)人士分析，作為中國(guó)較重要的支柱產(chǎn)業(yè)，若繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)政策，經(jīng)濟(jì)增速必將進(jìn)一步下滑，但現(xiàn)在開(kāi)始停止政策實(shí)施，三個(gè)多月的調(diào)控就將失去效力，房?jī)r(jià)必然更加上揚(yáng)。

決策層是否會(huì)繼續(xù)實(shí)施新政甚至出臺(tái)更為嚴(yán)厲的新政，取決于決策層對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

住建部政策研究副主任王玨林近日在公開(kāi)場(chǎng)合表示，樓市調(diào)控不達(dá)效果絕不放松。他表示，“目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際處于一個(gè)非常不正常的狀態(tài)”，在市場(chǎng)恢復(fù)理性之前，調(diào)控政策應(yīng)該會(huì)持續(xù)。

王玨林表示，下半年應(yīng)穩(wěn)定政策以減少市場(chǎng)的預(yù)期，一些城市應(yīng)加大政策執(zhí)行力度，下半年的房屋銷售情況會(huì)好于上半年。

有專家告訴記者，“當(dāng)前應(yīng)該采取措施釋放供給，比如增加投資者的成本，征收相關(guān)稅款等?！?p>

■房貸

京滬杭深暫停三套房貸?銀監(jiān)會(huì)未作澄清

南方日?qǐng)?bào)訊(記者/黃倩蔚實(shí)習(xí)生/王霞)房地產(chǎn)調(diào)控的神經(jīng)在稍稍松弛了一個(gè)多月后，面臨再度繃緊的壓力。

昨

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