樓市調(diào)控政策繼續(xù)深化，在土地增值稅加強(qiáng)清算政策之后，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合發(fā)文，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范，實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。

各大券商分析師認(rèn)為，不斷深化的政策表明房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，政府不會(huì)輕易放松調(diào)控。隨著政策的逐步推進(jìn)和時(shí)間的推移，樓市僵局有望逐步被打破，房?jī)r(jià)下降已成大勢(shì)所趨，而三季度末或?qū)⒊蔀闃鞘辛可齼r(jià)跌的重要拐點(diǎn)，房地產(chǎn)股也將因此迎來(lái)機(jī)會(huì)。

　樓市僵局有望逐步打破

東方證券胡棟亮表示，對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確規(guī)范是對(duì)“國(guó)十條”的細(xì)化，但更為嚴(yán)厲，彰顯了政府對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策不放松的決心，在房?jī)r(jià)未有明顯下跌前，現(xiàn)有調(diào)控政策難以退出。在此背景下，房地產(chǎn)板塊的整體機(jī)會(huì)也需等待。

長(zhǎng)城證券劉昆認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控仍然是以政府為主導(dǎo)，地方政府為從屬。的調(diào)控目的是保障民生，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展。而地方政府盡管簽署了一系列軍令狀，但從自身角度出發(fā)，仍不希望看到樓市調(diào)整導(dǎo)致土地市場(chǎng)過(guò)度低迷的狀況。另一方面，盡管政府希望開(kāi)發(fā)商從大局出發(fā)，適當(dāng)讓利使樓市成交量重新活躍起來(lái)；但開(kāi)發(fā)商目前資金充沛，寧愿延長(zhǎng)工期，也不輕易降價(jià)。因此，和地方的博弈、政府與開(kāi)發(fā)商的博弈、購(gòu)賣(mài)雙方的博弈，致使樓市短期仍處于僵持階段。

劉昆同時(shí)表示，隨著時(shí)間的推移和以信貸、財(cái)稅為代表的調(diào)控政策逐步推進(jìn)，政策威力也會(huì)逐步擴(kuò)大。盡管房產(chǎn)稅尚未落地、歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)可能導(dǎo)致未來(lái)調(diào)控政策放松的預(yù)期，讓為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商在樓市調(diào)整中仍抱有死扛的打算。但房產(chǎn)稅的征收只是時(shí)間問(wèn)題，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)二次探底的情況下，政策收手的可能性很小。

高華證券王逸也認(rèn)為，較新通知向開(kāi)發(fā)商傳遞出政府堅(jiān)決抑制投機(jī)需求的重要信號(hào)，在開(kāi)發(fā)商顯著降價(jià)之前，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮立場(chǎng)不太可能出現(xiàn)松動(dòng)。逐步推進(jìn)的緊縮措施將打破開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的僵局，預(yù)計(jì)從今年三季度末起新增供應(yīng)將開(kāi)始顯著增加，進(jìn)而引起開(kāi)發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn)。

　拐點(diǎn)或三季度末顯現(xiàn)

樓市新政陸續(xù)出臺(tái)之后，各地普通商品房?jī)r(jià)格上漲已得到明顯抑制，但一手房成交價(jià)格總體仍在高位波動(dòng)，二手房有部分開(kāi)始調(diào)整。

齊魯證券涂力磊指出，截至2010年4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有近25%來(lái)自按揭貸款，國(guó)家在此時(shí)繼續(xù)收緊住房按揭貸款，無(wú)疑將繼續(xù)收緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈，將促使開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力而適度降價(jià)、回籠部分資金，未來(lái)房?jī)r(jià)下降將成為大勢(shì)所趨。

國(guó)泰君安孫建平表示，土地增值稅、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等配套政策相繼出臺(tái)，進(jìn)一步表明了決策層對(duì)于抑制房?jī)r(jià)泡沫、避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式“房地產(chǎn)化”的決心，未來(lái)可預(yù)期的政策看點(diǎn)將集中在預(yù)售款監(jiān)管、開(kāi)竣工管理等方面。近期部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采取更加積極務(wù)實(shí)的定價(jià)策略，主動(dòng)下調(diào)開(kāi)盤(pán)定價(jià)，或?qū)υ谑垌?xiàng)目進(jìn)行各種名目的優(yōu)惠促銷(xiāo)，表明越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“丟掉幻想”，為應(yīng)對(duì)行業(yè)下行周期做準(zhǔn)備。預(yù)計(jì)6月中下旬開(kāi)始房?jī)r(jià)將出現(xiàn)真正下降。

中銀國(guó)際田世欣也指出，信貸政策的收緊和房貸門(mén)檻的提高，勢(shì)必對(duì)樓市的量?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)一步造成負(fù)面影響，預(yù)計(jì)量升價(jià)跌的拐點(diǎn)將在三季度出現(xiàn)。

盡管地產(chǎn)股由于估值相對(duì)安全，下行空間已經(jīng)較為有限，但在熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)未現(xiàn)顯著調(diào)整前，行業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)依然較大，維持對(duì)板塊的中立評(píng)級(jí)，相對(duì)看好受房貸政策收緊影響較小的二三線城市地產(chǎn)股和商業(yè)地產(chǎn)股。

長(zhǎng)城證券劉昆認(rèn)為，三季度仍處于政策高壓期，會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)的隊(duì)伍，但降價(jià)幅度仍取決于政策預(yù)期。地產(chǎn)股投資方面，一方面地產(chǎn)股估值到了階段性底部區(qū)域；另一方面，目前負(fù)面政策預(yù)期仍然較強(qiáng)，樓市僵持的情況尚未改變，刺激股價(jià)反轉(zhuǎn)的時(shí)機(jī)尚不成熟。短期內(nèi)如果沒(méi)有進(jìn)一步政策出臺(tái)，地產(chǎn)股可能有超跌反彈的交易性機(jī)會(huì)；但持續(xù)性的行情仍需等待樓市僵局打破、住宅銷(xiāo)量回升。

(作者：王錦)