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新政頻出,樓市退燒?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 673 次
對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款頭付款比例不得低于30%。
對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款。
對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭,貸款頭付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的,大幅度提高頭付款比例和利率水平。
對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款。
4月14日,一個(gè)普通的日子,不過(guò)先后發(fā)生的兩件事讓這個(gè)日子變得不普通,一個(gè)是清晨發(fā)生在青海玉樹(shù)的7.1級(jí)地震,另一個(gè)則是在許多地產(chǎn)圈內(nèi)人心頭產(chǎn)生強(qiáng)震的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,如果說(shuō)前者作為災(zāi)害讓我們見(jiàn)證了中華民族面臨自然災(zāi)害同仇敵愾的民族生命力,那么后者下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》則讓我們看到了政府對(duì)于遏制房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的決心。國(guó)務(wù)院政策“組合拳”頻發(fā),給高燒樓市連打幾劑退燒針,新政對(duì)于未來(lái)大連地產(chǎn)有著怎樣影響,圈內(nèi)圈外如何看待這個(gè)新政,新商報(bào)好安家記者兵分幾路進(jìn)行了采訪(fǎng)。
擠壓炒房投機(jī)是新政的目的
如果有人認(rèn)為以往調(diào)控政策多是雷聲大雨點(diǎn)小的話(huà),那么這次政府無(wú)疑是動(dòng)了真格的了,仔細(xì)研究歷次調(diào)控舉措,不難發(fā)現(xiàn),本次國(guó)務(wù)院通知,從信貸、稅收、土地、保障有效供應(yīng)和維護(hù)市場(chǎng)交易秩序等多個(gè)維度提出了一攬子限制投機(jī)炒房、遏制房?jī)r(jià)不合理上漲的政策,而將炒房投機(jī)擠壓出市場(chǎng)無(wú)疑是當(dāng)前的重中之重。
雖然新政僅僅頒布一周,細(xì)化的落地方案各家銀行還在具體落實(shí),但市場(chǎng)反應(yīng)已經(jīng)十分強(qiáng)烈,從好安家對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、銀行、專(zhuān)家等各個(gè)方面了解的情況表明,新政的實(shí)施對(duì)大連樓市的影響無(wú)疑將是巨大的。接受采訪(fǎng)的圈內(nèi)人士普遍認(rèn)為,國(guó)務(wù)院運(yùn)用金融杠桿調(diào)控樓市,可能是時(shí)間太短,現(xiàn)在還看不出這個(gè)政策的威力有多大。但隨著部分一線(xiàn)城市炒房資金的相繼退市,政策對(duì)于樓市的作用將逐步從心理層面落實(shí)到操作層面,當(dāng)入市資金呈現(xiàn)出正常的剛需比例時(shí),購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于價(jià)格的認(rèn)同將更加趨于合理,從而有助于對(duì)追逐高額利潤(rùn)投機(jī)者形成心理圍剿,而隨著對(duì)炒房利潤(rùn)預(yù)期測(cè)算的走低,達(dá)到讓投機(jī)者自覺(jué)自愿地退出市場(chǎng)成為可能。
4月14日,國(guó)務(wù)院總理 主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,提出堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,抑制投機(jī)性購(gòu)房。
4月15日,國(guó)務(wù)院公布遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的新政,被稱(chēng)為新“國(guó)四條”。對(duì)購(gòu)購(gòu)大戶(hù)型、套及以上住房的家庭,提高貸款頭付比例和貸款利率。
4月17日,國(guó)務(wù)院發(fā)出通知,嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū),可停止第三套房貸款。地方人民政府可采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。新政5大項(xiàng)共“十條”措施,被稱(chēng)作新“國(guó)十條”。
二次置業(yè)者左右市場(chǎng)走勢(shì)
由于新政后貸款成本增加了,擔(dān)心誤傷剛性需求成為許多人的口頭禪。不過(guò)仔細(xì)分析會(huì)發(fā)現(xiàn),這是一個(gè)相對(duì)的偽命題。
頭先新政對(duì)于頭次置業(yè)人群估計(jì)短時(shí)間影響不大。一來(lái)是頭付、利率都基本不變,二來(lái)絕大多數(shù)銀行在實(shí)際操作中對(duì)于頭付款都是三成,故該政策對(duì)頭次置業(yè)的實(shí)際影響很小。而相比之下,政策影響較難估計(jì)的是改善型的二次置業(yè)人群,在部分高端樓盤(pán),占絕大多數(shù)的置業(yè)人群是二次置業(yè)者,這部分城市置業(yè)人群較重要特征是對(duì)銀行的依賴(lài)程度較高,而新政頒布實(shí)施后,借用銀行貸款供樓成本的增加和置業(yè)門(mén)檻的提高是否會(huì)從根本上壓抑這部分需求的釋放將成為左右未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的重要指標(biāo)。
新政后因資金成本原因放棄購(gòu)購(gòu)的比例較終如何還不得而知,即將開(kāi)盤(pán)的幾家開(kāi)發(fā)企業(yè)似乎將成為新政公布后批試金石,效果如何讓我們拭目以待。
新政影響深遠(yuǎn)政策后手難定
采訪(fǎng)中,許多開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層對(duì)于新政對(duì)市場(chǎng)的影響表示肯定,認(rèn)為后續(xù)市場(chǎng)心態(tài)將在很多層面上印證這一結(jié)果。至于政策是否還有后手這個(gè)問(wèn)題,被訪(fǎng)企業(yè)則紛紛采取了集體失語(yǔ)。
不少開(kāi)發(fā)企業(yè)正在進(jìn)行剛剛結(jié)束的春交會(huì)總結(jié),于是針對(duì)“進(jìn)行中的購(gòu)房合同是否會(huì)被連帶誤傷”成為許多營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人關(guān)注的話(huà)題。不少受訪(fǎng)人士認(rèn)為,將炒房投機(jī)者擠壓出市場(chǎng)是政策的,但這并不表明,政策與房?jī)r(jià)形成真正的聯(lián)動(dòng)作用,地段、產(chǎn)品、性?xún)r(jià)比還是會(huì)成為購(gòu)房者頭先考慮的要素,只是新政短期內(nèi)會(huì)對(duì)人們心里有影響,長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)起的作用有限。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示:房地產(chǎn)較近調(diào)控政策接連出臺(tái)對(duì)未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,因?yàn)楝F(xiàn)在觀望氣氛開(kāi)始抬頭,而短期內(nèi)房地產(chǎn)對(duì)于金融市場(chǎng)很敏感,隨著交易量的改變,會(huì)使前段時(shí)間狂飆的房?jī)r(jià)失去支撐,而使購(gòu)賣(mài)雙方在心態(tài)對(duì)比上處于微妙變化,進(jìn)而影響到整個(gè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì),種種跡象表明,二套頭付5成并不是極限,如果作用效果不大,不排除后續(xù)政策再行推出的可能。
增加住房有效供給,才是樓市退燒良藥
針對(duì)國(guó)家近期出臺(tái)的遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的各項(xiàng)舉措,某研究院發(fā)布的研究報(bào)告顯示:二套住房貸款頭付和利率的提高只對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中10%~15%(或更少)的需求產(chǎn)生直接影響。差別化信貸政策對(duì)心理層面的影響遠(yuǎn)大于其實(shí)際意義。
該報(bào)告指出:如果土地供應(yīng)不能有效地轉(zhuǎn)化為實(shí)際的商品房建設(shè),保障性住房規(guī)劃無(wú)法真正完成,房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)短缺的局面仍將得不到改善,因而國(guó)務(wù)院新政重在落實(shí),而非炒作。盡管2009年各地政府先后公布了當(dāng)?shù)氐谋U闲宰》拷ㄔO(shè)計(jì)劃,規(guī)模大大超過(guò)往年水平,但計(jì)劃實(shí)施的效果還有待檢驗(yàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2000~2009年經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)據(jù)同樣顯示,經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積自2001年達(dá)到高點(diǎn)后,一直呈下降趨勢(shì),而在此期間國(guó)家曾多次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)保障性住房的供應(yīng),而實(shí)際效果卻大打折扣。
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