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仍需給住宅市場“擠泡泡” 房市“單腿走路”行不遠

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 607 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
上半年,住宅用地頻頻爆出“地王”,價格飆升;商業(yè)、辦公及工業(yè)用地卻頻繁流拍,租金逐步下滑。有分析人士指出,前者炒作成份較多,而后者與實體經(jīng)濟復蘇緊密相連,二者的反差顯示出表面繁華的房地產(chǎn)市場正在“單腿走路”。

房地產(chǎn)市場作為拉動經(jīng)濟增長的重要動力,“單腿走路”的市場情形表明,盡管我國經(jīng)濟企穩(wěn)回升的勢頭已初步確立,但行業(yè)及實體經(jīng)濟回暖基礎尚不穩(wěn)固。

在繁榮時期,住宅與商用地產(chǎn)開發(fā)往往是齊頭并進。商用地產(chǎn)向來被視作實體經(jīng)濟“橋頭堡”:經(jīng)濟復蘇時期,投資資金在正式生產(chǎn)前必須花費資金用于購置生產(chǎn)用地或租賃廠房及辦公場所,相關數(shù)據(jù)一直被視作實體經(jīng)濟吸引投資的重要指標。當前商業(yè)地產(chǎn)領域回暖無力,表明企業(yè)并沒有如期望的那樣擴大產(chǎn)能,政府為拉動經(jīng)濟增長而放出的大量資金并沒有完全流向實體經(jīng)濟。因此,輕言房市回暖以及實體經(jīng)濟復蘇,時間尚早。

上半年,一直同步發(fā)展的住宅和商用土地市場正在分化。中原地產(chǎn)少有提供給中國證券報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年住宅用地市場火爆,北京居住用地的樓面均價2008年為每平米3798元,2009年上半年為3981元,上漲4.8%;多數(shù)城市更是頻頻刷新地王記錄。同期的商用土地市場卻成交慘淡,北京商辦用地價格樓面均價從2008年的每平米3571元跌至2376元,下滑24%,工業(yè)用地樓面均價更是從每平米964元跌至550元,下滑43%;上海、廣州、深圳等地的趨勢與北京相似。在成交量上,北京市場商辦、工業(yè)用地2008年全年僅流拍10塊,今年前7個月這一數(shù)字已飆升至22塊。

住宅市場及商用市場的價格及租金(住宅的主要衡量指標為價格,商業(yè)地產(chǎn)為租金)也分化明顯。以北京為例,上半年住宅價格上漲9.7%;而上半年寫字樓平均租金同比下滑9%,工業(yè)廠房及物流倉庫平均租金同比分別下降6.4%及11.4%。

此外,各大商用物業(yè)的空置率無一例外上漲。自去年年底到現(xiàn)在,北京優(yōu)質寫字樓空置率從17.94%上升至23%,上海工業(yè)物業(yè)空置率從4.1%升至8.1%。原本應該人聲鼎沸的辦公室、商場及廠房,如今空空蕩蕩。

其實,出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)回暖依靠“單腳走路”的情形并不難理解。一直以來,住宅市場的炒作空間和彈性更大,更能吸引投資資金進入。而商業(yè)、辦公用地,特別是工業(yè)用地,投資大,回報周期長,與經(jīng)濟周期關聯(lián)更為緊密,炒作空間相對有限,價格上漲主要依靠實體經(jīng)濟向好帶來的需求拉動。

盡管同處于去“庫存化”的過程之中,但多數(shù)地產(chǎn)代理行認為,下半年住宅市場價格掉頭向下的可能性較小,而商用物業(yè)租金繼續(xù)下滑的趨勢難以改變。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年北京二手房市場近四成需求來自投資資金,僅有六成為自主需求。這表明住宅市場泡沫正在形成。泡沫化將使住宅及商用地產(chǎn)“兩條腿”之間差距越拉越大,一條更長,一條更短,這樣的格局顯然無法支撐行業(yè)穩(wěn)固發(fā)展,行業(yè)整體真正回暖仍有待商業(yè)地產(chǎn)止跌回升,兩者“剪刀差”縮小。

商業(yè)地產(chǎn)的回暖與經(jīng)濟周期緊密相連,絕非單純投資或幾個政策即可馬上拉動。要縮小行業(yè)“剪刀差”,仍需給住宅市場“擠泡泡”,維持市場平穩(wěn)發(fā)展,而不是暴漲暴跌,特別是在土地供應方面,應警惕高價地王涌現(xiàn)??上驳氖?,7月部分城市工業(yè)地產(chǎn)成交量稍有上升,這表明隨著經(jīng)濟逐步走穩(wěn),商業(yè)地產(chǎn)將逐步恢復元氣。高力國際報告認為,明年上半年商業(yè)地產(chǎn)租金有望止跌,屆時樓市分化局面有望逐步緩解。(蔡宗琦)



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