然而，經(jīng)歷了“金三銀四”的熱鬧，面臨“紅五月”考驗(yàn)的樓市，夾雜著來(lái)自開發(fā)商、專家學(xué)者、政府部門等不同方面的聲音，高退房率、“假按揭”、漲價(jià)潮等亂象紛呈，越來(lái)越讓人看不懂。

退房風(fēng)波令“紅五月”陷迷霧 傳統(tǒng)的“紅五月”來(lái)了嗎？

在北京、上海等有風(fēng)向標(biāo)之稱的城市，業(yè)內(nèi)人士均慎言“紅五月”。因?yàn)檫M(jìn)入五月以來(lái)，在有大量新盤入市的情況下，樓市并沒有出現(xiàn)期待中的成交熱。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，５月３日至９日，北京住宅期房網(wǎng)上簽約量比之前一周下降１３．９１％，而且這是北京住宅期房網(wǎng)上簽約量連續(xù)第三周下滑。在上海，４月２７日至５月３日商品房成交面積比前一周減少了２２％。

與此同時(shí)，較早在北京被曝出的退房風(fēng)波已愈演愈烈，大有在全國(guó)蔓延之勢(shì)。截至１３日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上共有１７５８條期房退房信息，其中一些樓盤的退房率高得“有些不正?！?，達(dá)２０％以上，個(gè)別樓盤的退房率甚至超過(guò)８５％。西安、南京、深圳、長(zhǎng)沙、杭州、成都等城市出現(xiàn)高退房率的消息也相繼見諸報(bào)端。

不少業(yè)內(nèi)人士表示，不排除某些開發(fā)商內(nèi)部換手制造“假按揭”，既騙取貸款以解資金鏈的燃眉之急，又營(yíng)造樓盤熱銷的假象，貸款到位后便迅速退房，待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)再漲價(jià)售出，多賺一筆。

“三四月份的‘小陽(yáng)春’，其中究竟有多少是開發(fā)商自導(dǎo)自演的假按揭？”一些打算購(gòu)房者在受訪時(shí)表示，種種亂象讓“紅五月”的走向更加迷茫。

迷霧背后涌動(dòng)漲價(jià)潮

“總體而言，‘小陽(yáng)春’主要是市場(chǎng)本身的力量在起作用，不是‘房托’‘假按揭’所能左右的?！北本┦缆?lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理王正宇說(shuō)，過(guò)分炒作有夸大之嫌，但“假按揭”的出現(xiàn)在相當(dāng)程度上打擊了市場(chǎng)信心。

數(shù)據(jù)顯示，４月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降１．１％，比３月份降幅縮?。埃矀€(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲０．４％，比３月份漲幅擴(kuò)大０．２個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明，盡管價(jià)格未恢復(fù)到去年水平，但有了成交量的撐腰，開發(fā)商的提價(jià)行為更加明顯。

北京市民張?zhí)K告訴記者，他４月初在北京南四環(huán)附近看中一處樓盤，當(dāng)時(shí)對(duì)外宣傳的均價(jià)是每平方米８５００元，但１２日他從售樓處得到的消息是已經(jīng)漲到了９５００元?！艾F(xiàn)在的價(jià)錢我一咬牙一跺腳，還能購(gòu)得起，過(guò)幾天開盤時(shí)價(jià)錢要是再漲，我就只能放棄了?！?

記者采訪了北京十多處樓盤后發(fā)現(xiàn)，絕大部分都上調(diào)了價(jià)格，從每平方米３００元到３０００元不等，還有售樓人員告訴記者“周邊的樓盤都在漲”，問(wèn)及調(diào)價(jià)原因，基本上都是“房子很好賣”。

４月底開盤的“上海建筑”的一位銷售人員透露說(shuō)，有的樓盤前期通過(guò)誠(chéng)意金、ＶＩＰ卡等方式大量累積客源，開盤時(shí)邊漲價(jià)邊推盤，造成 購(gòu)房者排大隊(duì)的局面，這在業(yè)內(nèi)已是常見的營(yíng)銷手段?！巴粭潣堑牟煌瑔卧?，開賣時(shí)間前后差上一星期，每平方米就能再漲１０００元，甚至還有樓盤雪藏一些好戶型，等市場(chǎng)好的時(shí)候以更高價(jià)格賣出”。

王正宇表示，在當(dāng)前信息嚴(yán)重不對(duì)稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“假按揭”等風(fēng)波已經(jīng)令相當(dāng)一部分購(gòu)房者保持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，開發(fā)商在此時(shí)選擇提價(jià)，無(wú)疑會(huì)給已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象的市場(chǎng)帶來(lái)傷害。

漲價(jià)潮恐難延續(xù)

“現(xiàn)在的行情來(lái)之不易，是自住需求集中釋放、開發(fā)商低價(jià)促銷、國(guó)家相關(guān)政策支持、媒體積極宣傳等多方面共同作用的結(jié)果，現(xiàn)在開發(fā)商趁熱漲價(jià)，這樣發(fā)展下去回暖行情將不再延續(xù)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琦說(shuō)。

王正宇也分析說(shuō)，以自住為主的購(gòu)房需求在經(jīng)過(guò)１月到４月的集中釋放之后，相當(dāng)大一部分已被消化，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)樓市的正常表現(xiàn)應(yīng)該是成交量逐步放緩，出現(xiàn)小幅的回調(diào)震蕩并逐漸走穩(wěn)。

王正宇表示，近期多個(gè)樓盤漲價(jià)，肯定會(huì)抑制部分對(duì)價(jià)格比較敏感的剛性需求，使成交量的下降趨勢(shì)更加明顯，進(jìn)而導(dǎo)致漲價(jià)乏力。

“逐利性使得大部分開發(fā)商選擇了漲價(jià)，但這是一種短視行為，較終還是會(huì)傷害整個(gè)市場(chǎng)，包括開發(fā)商自身?！焙午f(shuō)。

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國(guó)商品房空置研究》顯示，部分一線城市存在空置率過(guò)高情況，其中北京形勢(shì)較為嚴(yán)峻。２００８年，北京商品房空置率高居全國(guó)頭位，為１６．６４％，高出全國(guó)０．７５倍。同時(shí)，北京商品房空置面積消化周期達(dá)到１２．９個(gè)月，同比翻了一番。這就意味著開發(fā)商將面臨很大的庫(kù)存消化壓力。

何琦說(shuō)，目前市場(chǎng)難言真正回暖，實(shí)際的房?jī)r(jià)與老百姓的承受能力仍然有一定偏離度，成交量正處在上沖乏力、可能下滑的關(guān)口，價(jià)格指標(biāo)是決定未來(lái)市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素，開發(fā)商應(yīng)該珍惜和保護(hù)當(dāng)前的市場(chǎng)熱情，如果一味漲價(jià)，可能會(huì)令“小陽(yáng)春”行情提前結(jié)束。

(作者：鄒偉 來(lái)建強(qiáng))