明明是小產(chǎn)權(quán)房的南海小城卻當商品房賣，明明辦不了房產(chǎn)證卻在房產(chǎn)購賣契約里寫上可以辦。經(jīng)?？诒O(jiān)督在線曝光后，海口的“小產(chǎn)權(quán)房”再次引起了社會和市民的關注。“小產(chǎn)權(quán)房”背后隱藏了哪些利益？是如何操作的?存在著哪些風險？市行評員繼續(xù)進行深入調(diào)查。

　　進退兩難的購房者

　　報道刊發(fā)的當天，就有購購了“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者找到了?？诒O(jiān)督在線工作室咨詢，“如果能辦下證來，我還想購這房。如果辦不了證，我想把錢退回來。”一位購房者黃先生表示，相比市場房價“小產(chǎn)權(quán)房”價格低廉，他就購購了一套。當時賣房方信誓旦旦地稱一定能把房產(chǎn)證辦下來，但是到房管部門咨詢，又稱目前辦不了房產(chǎn)證。這讓黃先生很猶豫，到底是相信賣房的還是相信房管部門，一邊是不舍得放棄地段這么好，價格這么便宜的房子;一邊又擔心將來房子被當作違建拆除，購房款打水漂。

　　市行評員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分的“小產(chǎn)權(quán)房”購購者還是知道目前是辦不了房產(chǎn)證的，但因為有利可圖還是有人愿意購購小產(chǎn)權(quán)房，比如一部分是急于購房自己住，但又苦于市場房價太高，所以就抱著賭一把的心態(tài)購了房;另外一部分購房者不在乎是否能拿到產(chǎn)權(quán)證，因為他們多用這些“小產(chǎn)權(quán)房”來出租或者做旅館等生意經(jīng)營,希望很快就能收回成本。

　　房產(chǎn)購賣變身“合作建房”

　　“小產(chǎn)權(quán)房”是如何購賣的呢?1月20日上午，市行評員一行來到位于農(nóng)墾中學斜對面濱濂村內(nèi)一棟名為海發(fā)大廈的樓房，只見該樓共約13層，外墻已裝修一新，工人正在加緊施工。市行評員發(fā)現(xiàn)，不時有售樓人員帶看房者進入該樓。“這里都沒有綠化，周圍環(huán)境這么差。我原來以為是小區(qū)呢，怪不得價格這么低。”一位看房者嘀咕道。

　　市行評員以看房者的身份進入該樓，得到了一位男售樓員熱情的接待，聲稱該樓的戶型有兩房一廳，三房兩廳，還有酒店式公寓，起售價為3980元每平方米，還裝修。當市行評員詢問購這里的房能否辦房產(chǎn)證時?這位售樓員干脆承認該棟樓實際上是“小產(chǎn)權(quán)房”，不能公開交易，只能私下交易。

　　市行評員問：“如何私下交易?”這名男售樓員拿出一份《合作建房協(xié)議》并告訴市行評員，購購該樓不能簽訂正規(guī)的《商品房購賣合同》，賣樓方只能與購房者簽訂《合作建房協(xié)議》，以合作建房的名義進行“房產(chǎn)交易”。“如果將來政府部門同意給‘小產(chǎn)權(quán)房’辦房產(chǎn)證，那我們再幫你們辦房產(chǎn)證;如果辦不了證，我們就全額退款。”這名男售樓員聲稱，房子賣完后他們公司還會設立物業(yè)來管理這棟樓，他們不會“跑”的。

　　男售樓員甚至還稱，他們還會想辦法讓購房者以城中村“村民”的身份申辦房產(chǎn)證。而對于該樓的報建手續(xù)，男售樓員稱“沒有帶過來”。

　　冒險操作建起的“小產(chǎn)權(quán)房”

　　市行評員在接觸了多名知情者后了解到，目前大部分來?？诮?ldquo;小產(chǎn)權(quán)房”的所謂“開發(fā)商”都是些廣東籍老板，這些老板手上有充足的資金，其中很多有在深圳等地經(jīng)營過“小產(chǎn)權(quán)房”的經(jīng)歷。“我們在深圳也是這么做的，賣得挺好。我覺得在海南也會賣得好，因為這里氣候環(huán)境好，購房的人會更多。”一名“小產(chǎn)權(quán)房”的售樓者說。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”是如何建起來的?這其實是一條利益鏈，頭先，這些“開發(fā)商”會找到一些手中有宅基地的城中村居民，以“合作建房”的形式與居民簽訂合同，出地的居民會獲利;接著，“開發(fā)商”就開始建樓，基本上不會去報建，就是去報建政府部門也不會批;房子就在這樣“遮遮掩掩”的情況下蓋好后就立即開始出售，有的“開發(fā)商”以商品房的名義騙購房者購房，有的“開發(fā)商”干脆直接告訴購房者這是“小產(chǎn)權(quán)房”，現(xiàn)在辦不了房產(chǎn)證以后能辦，購不購由你。

　　為何有人熱衷于新建“小產(chǎn)權(quán)房”?市行評員在調(diào)查中了解到，目前在海口的“小產(chǎn)權(quán)房”價格在4000元至6000元之間，除了價格低廉有市場外，還少交了土地出讓金等支出，利潤空間很大。一位“小產(chǎn)權(quán)房”售樓員就表示，一棟十幾層樓的“小產(chǎn)權(quán)房”，只要賣出三分之一的房子，就基本上能收回成本了。

　　購“小產(chǎn)權(quán)房”應三思

　　海南陽光島律師事務所的陳劍律師認為，只要政府還沒有給“小產(chǎn)權(quán)房”辦房產(chǎn)證的政策，那“小產(chǎn)權(quán)房”從建設到購賣本身就是非法，因此不管是賣房者還是購房者，雙方簽訂的協(xié)議也被視為無效。雖然合同法有合同無效可退款的規(guī)定，但如果購購人明知“小產(chǎn)權(quán)房”不合法仍繼續(xù)購購，則本身就形成了過錯，需承擔一定責任。如果“小產(chǎn)權(quán)房”被當作違法建筑拆除的話，開發(fā)商本錢都拿不回來，不退還房款的可能性很大，較后損失的就是購房者。

　　1月25日，市城管部門的一位負責人向市行評員表示，由于“小產(chǎn)權(quán)房”是在城中村宅基地等上建起來的，不能辦理相關產(chǎn)權(quán)證明，也不能報建，實際上就是違法建筑。所以，建議購房者在購房之前一定要先了解自己購的房能不能辦房產(chǎn)證，不要購購“小產(chǎn)權(quán)房”。

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