銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)控房企貸款風(fēng)險(xiǎn)

接近監(jiān)管層人士透露,監(jiān)管機(jī)構(gòu)已于近期完成對(duì)60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研,由于大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜,信息嚴(yán)重不透明,房企負(fù)債率整體上升,資金鏈趨緊等原因,監(jiān)管部門要求各家銀行嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

這一監(jiān)管層的較新動(dòng)態(tài)被業(yè)界解讀為房地產(chǎn)開發(fā)貸款又將受到限制的信號(hào)。

銀監(jiān)會(huì)調(diào)研60家大型房企

銀監(jiān)會(huì)的調(diào)研報(bào)告顯示,60家房企中,有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。同時(shí)60家房企共有4266個(gè)成員企業(yè),其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。

房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險(xiǎn)成為風(fēng)險(xiǎn)排查中較為突出的問題,集團(tuán)內(nèi)互?，F(xiàn)象有所上升,互保貸款金額高達(dá)1417億元。

從貸款期限結(jié)構(gòu)看,60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%,2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。

針對(duì)銀監(jiān)會(huì)近期密集調(diào)研大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)一事,某城商行一支行行長對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示,銀監(jiān)會(huì)對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)貸款的要求只是一個(gè)框架性的意見,并不意味著短期內(nèi)會(huì)出臺(tái)具體政策去收緊信貸。

“監(jiān)管層今年已經(jīng)對(duì)銀行信貸額度進(jìn)行了控制,大部分銀行都是按照年初制定的信貸額度在進(jìn)行投放,總行并未明確要求房地產(chǎn)貸款的占比要控制到多少?！痹撊耸勘硎?目前距離年關(guān)已近,在剩余的一個(gè)多月時(shí)間里,本來銀行信貸就已不多,因此對(duì)房地產(chǎn)貸款的影響不會(huì)很大。如果明年監(jiān)管層針對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)出臺(tái)嚴(yán)厲措施,屆時(shí)的影響效果才會(huì)顯現(xiàn)。

持這種看法的銀行界人士較多。某股份制銀行分行行長也對(duì)本報(bào)表示,這并不意味著銀監(jiān)會(huì)要求收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸,而是銀監(jiān)會(huì)在給銀行提示風(fēng)險(xiǎn)。銀行可根據(jù)這些信號(hào),檢視自己在房地產(chǎn)上的貸款結(jié)構(gòu),據(jù)此做出相應(yīng)調(diào)整。

據(jù)了解,監(jiān)管部門要求銀行業(yè)實(shí)行集團(tuán)并表授信管理,集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成;對(duì)集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè),嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用;核實(shí)項(xiàng)目資本金的真實(shí)來源,防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金;嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保,禁止互保。

同時(shí),對(duì)于存在高價(jià)購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴(kuò)張、負(fù)債率偏高等問題的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),監(jiān)管部門要求銀行應(yīng)密切關(guān)注其經(jīng)營狀況,一旦資金回籠出現(xiàn)緊張,應(yīng)及時(shí)采取保全措施。

　提示銀行風(fēng)險(xiǎn)

某股份制銀行公司業(yè)務(wù)部內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)表示,今年銀行總體信貸規(guī)模收緊,不僅僅影響到房地產(chǎn)板塊。基于房地產(chǎn)調(diào)控的密度,今年銀行對(duì)房地產(chǎn)板塊更加關(guān)注,更加敏感。“因此對(duì)銀行來說,今年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的選擇空間會(huì)更大一些,以前是很多房地產(chǎn)企業(yè)來貸款,基于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),大部分都能獲批?！?p>上述分行行長則表示,近幾年,房地產(chǎn)新增貸款余額占比一直在上升,銀監(jiān)會(huì)的精神是讓銀行在房地產(chǎn)貸款上更加理性和謹(jǐn)慎。

該人士還表示,從更大方面來講,銀監(jiān)會(huì)從今年年初就提出銀行要實(shí)行差別化的房地產(chǎn)信貸政策,加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和小戶型自住房的信貸支持。自4月份房地產(chǎn)新政出臺(tái)以來,每次政策出臺(tái)都會(huì)重申這一意見,意味著房地產(chǎn)調(diào)控的思路越來越明確。“這也表示,房地產(chǎn)調(diào)控并非就是要收縮房地產(chǎn)貸款,而是要優(yōu)化貸款方向,使其更符合城市化進(jìn)程。在個(gè)貸上,也是這樣,差別化的信貸政策是鼓勵(lì)自住和改善型住房,抑制投資?！?p>　

　集團(tuán)授信控制升級(jí)

針對(duì)大型房企集團(tuán)的金融風(fēng)險(xiǎn)積聚問題,銀監(jiān)會(huì)將其年初以來便著力推行的“名單制”管理方式再度加碼,將資質(zhì)較優(yōu)的大型房地產(chǎn)集團(tuán)也納入監(jiān)管范圍。

“銀監(jiān)會(huì)早已經(jīng)要求對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)行名單式管理,目前我們銀行要求,只有在名單上的企業(yè)才能貸款;如果不在名單上,但項(xiàng)目資質(zhì)又特別好的房地產(chǎn)貸款,要拿到總行去審查?！币晃还煞葜沏y行分行行長對(duì)本報(bào)表示,實(shí)施名單式管理的原因就在于,很多大型房地產(chǎn)企業(yè)涉及到大額授信,都是通過集團(tuán)整體授信來做的,由總行對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)總部對(duì)口進(jìn)行,但是這種授信不封閉,因此造成很多大型房企囤地、項(xiàng)目之間資金挪用和混用等情況,因此設(shè)定名單以刪除部分風(fēng)險(xiǎn)較大的房企。

今年1月,銀監(jiān)會(huì)明確提出,對(duì)經(jīng)銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)和(或)經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)存在囤地捂房行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放新增貸款。4月,“國十條”出爐后,監(jiān)管層明確要求,商業(yè)銀行須重視開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績和信用度,在全行實(shí)行開發(fā)商企業(yè)名單式管理。

較近,監(jiān)管層再度對(duì)存在土地閑置的開發(fā)商貸款提出警示,要求商業(yè)銀行積極配合國土資源部門開展的閑置土地核查處置工作,妥善利用閑置土地信息,對(duì)閑置土地信息和其他相關(guān)信息漠然處之、不作為的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),其主要負(fù)責(zé)人需向監(jiān)管部門寫出書面說明。

另一位股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示,監(jiān)管層從前年開始就已要求銀行對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行集團(tuán)授信,并非此次調(diào)研后次要求?！斑@個(gè)集團(tuán)授信是虛的,總體授信后再看各個(gè)具體項(xiàng)目,對(duì)其在總體授信額度下具體授信。比如對(duì)某房企集團(tuán)總體授信100億元,該集團(tuán)一年有10個(gè)項(xiàng)目上馬,則要看具體每個(gè)項(xiàng)目的資質(zhì),比如銀行會(huì)預(yù)測(cè)其未來銷售前景如何,以此來對(duì)每個(gè)項(xiàng)目分給不同的貸款額度?！痹撊耸勘硎?但這一兩年來,銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)授信的要求更加嚴(yán)格?！　?p>(作者：秦麗萍 韓婷婷)