緊盯“規(guī)劃”

瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇近期一直奔波于內(nèi)地主要城市。在與各地開發(fā)商的接觸中，他感覺，受惠于區(qū)域振興規(guī)劃的二三線城市的開發(fā)機(jī)會(huì)依然被看好。

“今年下半年，一線城市整體均價(jià)預(yù)計(jì)將下跌兩成左右，二線城市會(huì)跌得少一點(diǎn)，三線城市要看不同的地區(qū)，可能有繼續(xù)上升的趨勢(shì)?！彼J(rèn)為，去年以來，國(guó)家相繼出臺(tái)了十余個(gè)區(qū)域振興規(guī)劃，相關(guān)地區(qū)從今年開始將逐步落實(shí)發(fā)展，而這將改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)建設(shè)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。開發(fā)商到這些區(qū)域擴(kuò)張拿地的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

7月以來，浙江一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總裁頻繁造訪江西九江。2009年12月，《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》出臺(tái)前后，該公司曾以75689.6萬元的受讓金額競(jìng)拍獲取九江市一宗地，該宗地位于九江城區(qū)，土地面積40.69萬平方米，規(guī)劃總建筑面積73.25萬平方米，樓面價(jià)約1033元/平方米。

“有振興規(guī)劃的區(qū)域是今后產(chǎn)業(yè)提升和城市化發(fā)展的典型區(qū)域，勢(shì)必帶來房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)遇。這些地區(qū)對(duì)商業(yè)和住宅的需求將逐步釋放，而目前地價(jià)較低，風(fēng)險(xiǎn)不大?！币晃婚_發(fā)商人士說。

7月16日，廈門國(guó)貿(mào)全資子公司合肥天同地產(chǎn)有限公司在安徽合肥的土地招投標(biāo)活動(dòng)中，以5.25億元總價(jià)取得政務(wù)區(qū)一塊商品房建設(shè)用地，該地塊占地面積6.03萬平方米，總建筑面積19.29萬平方米。

“《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)后，到合肥來考察地產(chǎn)的開發(fā)商逐漸增多。土地出讓金額也逐月攀升?！焙戏适袊?guó)土局有關(guān)人士坦言。

新政后，合肥土地市場(chǎng)依然保持“熱度”。4月28日，合肥土地招投標(biāo)集中出讓4塊地，總面積僅123.58畝，但4塊地拍賣總價(jià)超過7億元。4場(chǎng)拍賣均以溢價(jià)100%-200%的價(jià)格成交。萬科、鵬泰、信達(dá)、恒茂、和地、拓基等大腕開發(fā)企業(yè)云集，且競(jìng)爭(zhēng)激烈。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，合肥市成功出讓27宗商、住用地，面積達(dá)到2526.6畝，平均成交地價(jià)為387.8萬元/畝，同比上漲63.5%。出讓金額高達(dá)97.98億元。

“皖江城市帶開發(fā)空間大，承接產(chǎn)業(yè)的能力強(qiáng)，是國(guó)家啟動(dòng)內(nèi)需的區(qū)域。今后吸納勞動(dòng)力以及人口轉(zhuǎn)移的空間廣闊，這將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)容?！睒I(yè)內(nèi)專家指出。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2009年以來，國(guó)務(wù)院先后批準(zhǔn)14個(gè)區(qū)域規(guī)劃，其中中部地區(qū)4個(gè)，東北地區(qū)2個(gè)，西部地區(qū)1個(gè)，東部地區(qū)占7個(gè)。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，這些區(qū)域規(guī)劃將從擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域輻射力和提升居民購購力兩個(gè)方面促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

挖央企墻腳

知名房企的高管變動(dòng)，是宏觀調(diào)控以來房地產(chǎn)行業(yè)較為密集爆發(fā)的事件之一。

如果說，中國(guó)建筑、保利地產(chǎn)等央企的董事長(zhǎng)先后卸任是正常的人事變動(dòng)，那么金地、萬科、華潤(rùn)、綠城、保利、合生創(chuàng)展、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等眾公司今年以來均有高管離職，則不能不說跟調(diào)控有關(guān)。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，面對(duì)政策調(diào)控，房企銷售額大幅滑落，世茂、龍湖等企業(yè)銷售額的跌幅甚至超過40%,各房企正在想辦法應(yīng)對(duì)。一地產(chǎn)公司老總認(rèn)為，很多房企在政策調(diào)控后，或收縮戰(zhàn)線或改變發(fā)展戰(zhàn)略，或需要有人對(duì)業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)負(fù)責(zé)，對(duì)高管肯定會(huì)造成一定的沖擊；處于公司一線的融資、營(yíng)銷人才，也面臨極大考驗(yàn)。

中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)李文杰表示，今年政策調(diào)控效果尚未完全顯現(xiàn)，知名房企的高層變動(dòng)只是一個(gè)開始。面對(duì)政策層面的巨大壓力，未來會(huì)有更多的中層專業(yè)以及中小房企專業(yè)發(fā)生變動(dòng)。

形勢(shì)嚴(yán)峻，得人才者得天下。萬科就在較近搞了一次“千里馬”計(jì)劃。不少在房地產(chǎn)企業(yè)工作的職員都收到了萬科的面試邀請(qǐng)。廣州一家民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工近期到萬科進(jìn)行了一次面試，應(yīng)聘到其廣東清遠(yuǎn)一個(gè)項(xiàng)目工作。很明顯，這是萬科又一次從同行中廣納人才的“陽謀”。

而一些民營(yíng)房企已經(jīng)將目光放在了挖央企墻腳上。7月22日，碧桂園發(fā)布公告，任命43歲的莫斌擔(dān)任公司新總裁。莫斌此前在央企中建五局待了20多年，是中建培養(yǎng)出的建筑和管理專家。

實(shí)際上，自從國(guó)資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)之后，國(guó)內(nèi)多家獵頭公司已提前動(dòng)手，頻頻向這些央企地產(chǎn)人才拋出“橄欖枝”。

上海一獵頭公司老總給中國(guó)證券報(bào)記者算了一筆賬，78家央企，每家有30名地產(chǎn)人才將合理流動(dòng)來計(jì)算，這個(gè)群體將是一筆地產(chǎn)人才的“富礦”，有的開出百萬元的高薪。不過，獵頭公司和用人企業(yè)出高薪聘請(qǐng)78家央企的地產(chǎn)人才，看重的也許除了他們的業(yè)務(wù)能力外，還有其央企工作背景所帶來的人脈等社會(huì)資源。

“蹲點(diǎn)吃透”

在內(nèi)地開發(fā)商隊(duì)伍中，有一類頗具“政府背景”的房企，一直深耕當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)調(diào)控和調(diào)整期依然“背靠大樹”逆市擴(kuò)張。這類房企多數(shù)是城投、城建公司，主營(yíng)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，“蹲點(diǎn)吃透”成為他們應(yīng)對(duì)行業(yè)變局的主要法寶。

中天城投董事會(huì)秘書李俊坦言，作為本土企業(yè)，公司立足貴陽、深耕貴陽，已形成了獨(dú)特的一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式，具備從城市規(guī)劃、區(qū)域定位、基礎(chǔ)設(shè)施投資、土地整理、產(chǎn)品開發(fā)等營(yíng)運(yùn)能力。

7月底，中天城投借道乳品基地搬遷，斥資3.5億元斬獲7000畝土地整理權(quán)。這是中天城投自2008年介入土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)以來獲取的項(xiàng)目，公司擬對(duì)該土地進(jìn)行旅游、休閑體育、商業(yè)和住宅地產(chǎn)的綜合開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作，并將力爭(zhēng)取得上述項(xiàng)目的綜合開發(fā)權(quán)。

李俊表示，今年中天城投還將配合政府，積極推進(jìn)漁安安井片區(qū)土地招拍掛計(jì)劃的編制和土地出讓工作；獲得土地出讓增值收益分成。同時(shí)加大項(xiàng)目拓展力度，力爭(zhēng)取得新的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。他表示，公司只有在條件適合時(shí)（如地價(jià)相對(duì)較低），才會(huì)考慮“走出去”。

與中天城投類似，近期，各城投企業(yè)均依托政府優(yōu)勢(shì)積極尋求開發(fā)和擴(kuò)張機(jī)會(huì)。專家指出，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的二、三線城市，在城市化進(jìn)程中扮演著重要地位，同時(shí)，具有城市房?jī)r(jià)總體水平不高、需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好、后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?、人口增加穩(wěn)定、市場(chǎng)剛性需求旺盛等特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿^大。目前，這些城市房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，當(dāng)?shù)氐某峭?、城建類企業(yè)往往通過先發(fā)優(yōu)勢(shì)占據(jù)了市場(chǎng)的主動(dòng)。