6月29日，在廣州新政后的場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，民營地產(chǎn)大鱷集體缺席，國企當(dāng)?shù)馈Ｆ渲?，深業(yè)南方與央企中鐵集團(tuán)頻繁拉鋸，儼然這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)的二號(hào)主角。

與中鐵集團(tuán)不同，深業(yè)南方偏居一隅，久耕深圳十一載，名不見經(jīng)傳。深業(yè)南方雖然自稱"小公司"，但其母公司深圳控股有限公司（00604.HK，以下簡(jiǎn)稱深控）則是深圳國有房企深業(yè)集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦。

在當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控趨緊之下，國字號(hào)地產(chǎn)"隱王"深業(yè)南方在廣州高調(diào)亮相，并加緊在華南、華中和華東市場(chǎng)布局，為后調(diào)控時(shí)代"國進(jìn)民退"的激進(jìn)表現(xiàn)再添新注腳。

拿地有底線

80年代看國貿(mào)，90年代看地王。"深圳樓"地王大廈正是90年代深業(yè)集團(tuán)聯(lián)合熊谷組公司締造的地產(chǎn)豐碑。時(shí)至今日，深業(yè)集團(tuán)已然是名副其實(shí)的"國字號(hào)地王"，占深圳國有資產(chǎn)的1/6，其中深圳市政府持有深控43.11%的股權(quán)。深業(yè)南方則是香港地產(chǎn)紅籌平臺(tái)深控的直屬公司。

"我們來過廣州多次，基本上是空手而歸。原因很多，你可以發(fā)現(xiàn)，廣州的強(qiáng)勢(shì)房企在深圳基本上銷聲匿跡，而在廣州也找不到在深圳非常活躍的開發(fā)商的影子，除了早已布局全國的A股房企。"深業(yè)控股頭席運(yùn)營官朱國強(qiáng)接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。

他表示，當(dāng)這一輪調(diào)控進(jìn)行到一定程度，肯定會(huì)給深控留下一定的空間。對(duì)芳村地王項(xiàng)目情有獨(dú)鐘的深控與中鐵幾番廝殺后，卻無果而終。

"我們覺得現(xiàn)樓的價(jià)錢是9000－10000元，而土地的樓板價(jià)就拍到了7000多元，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。在兩年的開發(fā)周期內(nèi)，樓價(jià)上漲20%，才能在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造利潤(rùn)空間。我們內(nèi)部判斷，未來房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)一年暴漲20%的情況。所以，我們的底線就是接近于現(xiàn)在的樓價(jià)。"朱國強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋放棄廣州地塊的原因。

當(dāng)天拍賣的荔灣芳村高爾夫球場(chǎng)A、B地塊較終被中鐵集團(tuán)納入囊中，折合樓面價(jià)分別為7408元/平方米和7296元/平方米。朱國強(qiáng)給記者算了筆細(xì)賬：即使嚴(yán)格控制建安成本和其他管理費(fèi)用，成本應(yīng)該是每平方米1.1萬－1.2萬元，已經(jīng)超過了目前該區(qū)域樓盤價(jià)格，基本沒有太大的利潤(rùn)空間。他指出，在當(dāng)前調(diào)控趨緊的情況下，風(fēng)險(xiǎn)比較高。顯而易見，深控奉行的是保守主義。

同樣的一幕曾經(jīng)在珠海的土地拍賣會(huì)上演過。去年12月3日，深控與格力地產(chǎn)幾經(jīng)激戰(zhàn)，終敗下陣來，無緣珠海土儲(chǔ)。

"我們對(duì)珠三角特別感興趣，比如深圳、佛山、廣州、珠海、東莞。我們一直在嘗試廣州和珠海土地的競(jìng)購和收購。很遺憾，價(jià)格總是太激進(jìn)了。采取這種穩(wěn)健而保守策略可能會(huì)吃點(diǎn)虧，但是在調(diào)控?zé)o法預(yù)期的情況下，保持穩(wěn)健是企業(yè)生存的前提。"朱國強(qiáng)表示。

聚焦式布局

在土地市場(chǎng)上，深控屢戰(zhàn)屢退，因而甚少為公眾所關(guān)注。然而，其勢(shì)不可小覷，按照7月5日深控每股2.21港元的股價(jià)計(jì)算，其總市值高達(dá)77.97億港元。"深控的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)能力，已經(jīng)超過了深圳市國資委直接控制的A股公司的總和。深控可以算是深圳國企中的房地產(chǎn)開發(fā)商。"朱國強(qiáng)如是說。

據(jù)悉，深控持有的大部分土地儲(chǔ)備是通過收購深圳市國資委旗下公司所得，地塊較為優(yōu)質(zhì)，發(fā)展空間較大。旗下涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的附屬公司就有深業(yè)鵬基、深業(yè)泰然、深業(yè)南方，聯(lián)營公司有沿海綠色家園有限公司、路勁基建有限公司。

根據(jù)深控2009年年報(bào)，截至12月31日，土地儲(chǔ)備1100萬平方米，其中不包括兩家附屬聯(lián)營公司的土地儲(chǔ)備，大部分集中在深圳和廣東其它地區(qū)，高居65.31%，一部分分布在武漢和長(zhǎng)沙等中部城市以及江蘇和安徽的一兩個(gè)城市，目前還沒有的推開。

談到深控目前的擴(kuò)張步伐，深控總裁徐汝心此前接受媒體采訪時(shí)表示，目前深控已有多個(gè)項(xiàng)目正在洽談中，計(jì)劃今年投資100億元購地。

朱國強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者表示，深控目前正在著重對(duì)附屬公司進(jìn)行戰(zhàn)略重組和布局，"目前我們剛剛完成初步的戰(zhàn)略調(diào)整，將來按區(qū)域劃分，深業(yè)南方、深業(yè)鴻基和深業(yè)泰然分別會(huì)成為深控的珠三角公司、深圳公司和華中公司。我們目前正在籌建華東公司，現(xiàn)有主體就是我們?cè)诮K和安徽的現(xiàn)有項(xiàng)目，下一步的也會(huì)在長(zhǎng)三角洲地區(qū)拓展項(xiàng)目。"

值得注意的是，在計(jì)劃擴(kuò)張土地儲(chǔ)備的同時(shí)，深控亦在出售已發(fā)展的項(xiàng)目。4月，深控售出惠州一地皮，出讓價(jià)為2億元，比購入價(jià)高1倍。

朱國強(qiáng)對(duì)此向時(shí)代周報(bào)記者表示，深控的戰(zhàn)略就是聚焦，期間可能會(huì)出現(xiàn)想收縮發(fā)展的城市。原因在于深控對(duì)這些城市的土地供應(yīng)和未來一段時(shí)間房產(chǎn)供應(yīng)局面比較擔(dān)心。

"在土地價(jià)值很小或者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很高的情況下，我們出讓的土地基本上集中在長(zhǎng)沙、惠州。出讓后所得款將著力投在廣州、珠海這樣的城市。"他補(bǔ)充道。

對(duì)此，地產(chǎn)專家崔元星則表示不認(rèn)同。在他看來，冬眠就是過冬較好的辦法。此番拍賣中的"國進(jìn)民退"是為佐證。他表示，此次拍賣并不是外地房企明顯增加了，而是本地房企明顯退出了。因?yàn)檎麄€(gè)調(diào)控主要是針對(duì)一線城市。調(diào)控不是針對(duì)所有的房地產(chǎn)行業(yè)一刀切，而是針對(duì)北京、上海和廣州等一線城市，因此廣州開發(fā)商就相對(duì)謹(jǐn)慎和理智，尤其是不跟國有大型企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)樗麄兪苷{(diào)控影響不大。

　(作者：肖素吟)