6月29日，在廣州新政后的場土地拍賣會上，民營地產大鱷集體缺席，國企當道。其中，深業(yè)南方與央企中鐵集團頻繁拉鋸，儼然這場爭奪戰(zhàn)的二號主角。

與中鐵集團不同，深業(yè)南方偏居一隅，久耕深圳十一載，名不見經傳。深業(yè)南方雖然自稱"小公司"，但其母公司深圳控股有限公司（00604.HK，以下簡稱深控）則是深圳國有房企深業(yè)集團的地產旗艦。

在當前地產調控趨緊之下，國字號地產"隱王"深業(yè)南方在廣州高調亮相，并加緊在華南、華中和華東市場布局，為后調控時代"國進民退"的激進表現再添新注腳。

拿地有底線

80年代看國貿，90年代看地王。"深圳樓"地王大廈正是90年代深業(yè)集團聯合熊谷組公司締造的地產豐碑。時至今日，深業(yè)集團已然是名副其實的"國字號地王"，占深圳國有資產的1/6，其中深圳市政府持有深控43.11%的股權。深業(yè)南方則是香港地產紅籌平臺深控的直屬公司。

"我們來過廣州多次，基本上是空手而歸。原因很多，你可以發(fā)現，廣州的強勢房企在深圳基本上銷聲匿跡，而在廣州也找不到在深圳非?；钴S的開發(fā)商的影子，除了早已布局全國的A股房企。"深業(yè)控股頭席運營官朱國強接受時代周報記者采訪時表示。

他表示，當這一輪調控進行到一定程度，肯定會給深控留下一定的空間。對芳村地王項目情有獨鐘的深控與中鐵幾番廝殺后，卻無果而終。

"我們覺得現樓的價錢是9000－10000元，而土地的樓板價就拍到了7000多元，已經遠遠超過了我們對市場的預期。在兩年的開發(fā)周期內，樓價上漲20%，才能在此基礎上創(chuàng)造利潤空間。我們內部判斷，未來房價不會出現一年暴漲20%的情況。所以，我們的底線就是接近于現在的樓價。"朱國強對時代周報記者解釋放棄廣州地塊的原因。

當天拍賣的荔灣芳村高爾夫球場A、B地塊較終被中鐵集團納入囊中，折合樓面價分別為7408元/平方米和7296元/平方米。朱國強給記者算了筆細賬：即使嚴格控制建安成本和其他管理費用，成本應該是每平方米1.1萬－1.2萬元，已經超過了目前該區(qū)域樓盤價格，基本沒有太大的利潤空間。他指出，在當前調控趨緊的情況下，風險比較高。顯而易見，深控奉行的是保守主義。

同樣的一幕曾經在珠海的土地拍賣會上演過。去年12月3日，深控與格力地產幾經激戰(zhàn)，終敗下陣來，無緣珠海土儲。

"我們對珠三角特別感興趣，比如深圳、佛山、廣州、珠海、東莞。我們一直在嘗試廣州和珠海土地的競購和收購。很遺憾，價格總是太激進了。采取這種穩(wěn)健而保守策略可能會吃點虧，但是在調控無法預期的情況下，保持穩(wěn)健是企業(yè)生存的前提。"朱國強表示。

聚焦式布局

在土地市場上，深控屢戰(zhàn)屢退，因而甚少為公眾所關注。然而，其勢不可小覷，按照7月5日深控每股2.21港元的股價計算，其總市值高達77.97億港元。"深控的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)能力，已經超過了深圳市國資委直接控制的A股公司的總和。深控可以算是深圳國企中的房地產開發(fā)商。"朱國強如是說。

據悉，深控持有的大部分土地儲備是通過收購深圳市國資委旗下公司所得，地塊較為優(yōu)質，發(fā)展空間較大。旗下涉及房地產業(yè)務的附屬公司就有深業(yè)鵬基、深業(yè)泰然、深業(yè)南方，聯營公司有沿海綠色家園有限公司、路勁基建有限公司。

根據深控2009年年報，截至12月31日，土地儲備1100萬平方米，其中不包括兩家附屬聯營公司的土地儲備，大部分集中在深圳和廣東其它地區(qū)，高居65.31%，一部分分布在武漢和長沙等中部城市以及江蘇和安徽的一兩個城市，目前還沒有的推開。

談到深控目前的擴張步伐，深控總裁徐汝心此前接受媒體采訪時表示，目前深控已有多個項目正在洽談中，計劃今年投資100億元購地。

朱國強向時代周報記者表示，深控目前正在著重對附屬公司進行戰(zhàn)略重組和布局，"目前我們剛剛完成初步的戰(zhàn)略調整，將來按區(qū)域劃分，深業(yè)南方、深業(yè)鴻基和深業(yè)泰然分別會成為深控的珠三角公司、深圳公司和華中公司。我們目前正在籌建華東公司，現有主體就是我們在江蘇和安徽的現有項目，下一步的也會在長三角洲地區(qū)拓展項目。"

值得注意的是，在計劃擴張土地儲備的同時，深控亦在出售已發(fā)展的項目。4月，深控售出惠州一地皮，出讓價為2億元，比購入價高1倍。

朱國強對此向時代周報記者表示，深控的戰(zhàn)略就是聚焦，期間可能會出現想收縮發(fā)展的城市。原因在于深控對這些城市的土地供應和未來一段時間房產供應局面比較擔心。

"在土地價值很小或者市場風險很高的情況下，我們出讓的土地基本上集中在長沙、惠州。出讓后所得款將著力投在廣州、珠海這樣的城市。"他補充道。

對此，地產專家崔元星則表示不認同。在他看來，冬眠就是過冬較好的辦法。此番拍賣中的"國進民退"是為佐證。他表示，此次拍賣并不是外地房企明顯增加了，而是本地房企明顯退出了。因為整個調控主要是針對一線城市。調控不是針對所有的房地產行業(yè)一刀切，而是針對北京、上海和廣州等一線城市，因此廣州開發(fā)商就相對謹慎和理智，尤其是不跟國有大型企業(yè)競爭，因為他們受調控影響不大。

　(作者：肖素吟)