招商地產(chǎn)股東大會(huì)剛剛在7月25日通過(guò)了不超過(guò)50億元的定向增發(fā)預(yù)案，大量的文件方案都要通過(guò)她這里匯總疏散?！拜^近太忙了?！?p>實(shí)際上，信貸增量的回落對(duì)招商地產(chǎn)沒(méi)什么影響，劉寧說(shuō)：“全年的信貸額度還沒(méi)用完，同時(shí)公司也在尋求更多的融資渠道。”

幾乎是同一時(shí)間，北京南部某大廈內(nèi)，一家置業(yè)公司的總經(jīng)理于峰（化名）也在忙碌著，他日漸感到乏地、乏錢(qián)的壓力。“上半年就沒(méi)有拿到什么信貸資金。如果信貸收緊，那就更沒(méi)希望從銀行借款了，只能通過(guò)其他途徑找錢(qián)。”

依舊風(fēng)光的大房企

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要供應(yīng)源，信貸資金一直是房企的兵家必爭(zhēng)之地，大的房企也不例外。然而長(zhǎng)久以來(lái)，無(wú)論低谷還是高潮，銀行青睞的一直都是大房企。

沒(méi)有什么時(shí)候比今年年初更能體現(xiàn)銀行信貸資金對(duì)于房企的扶持作用了。經(jīng)歷了2008年的全球金融危機(jī)，剎那間，房企幾乎所有的融資渠道都被關(guān)閉。

但此后情況開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，在地產(chǎn)、基建被定為拉動(dòng)投資的優(yōu)先行業(yè)后，大量銀行信貸的傾斜，將現(xiàn)實(shí)演繹成了一部反轉(zhuǎn)劇。

動(dòng)輒數(shù)百億元的銀行授信在解決房企燃眉之急的同時(shí)，也使大房企變成“暖場(chǎng)專業(yè)戶”。“可以說(shuō)，剛一開(kāi)始銀行的操作，對(duì)于渴求資金的房企確實(shí)起到了較大的杠桿作用?！眲幓貞浾f(shuō)。

“上半年的新增項(xiàng)目，前期幾乎全是靠銀行信貸完成的。”南方的一位房企高管表示。

事實(shí)如此，在樓市驟然回暖的配合下，大量的銀行信貸與逐漸加速的資金回籠，使房企快速地進(jìn)入了良性循環(huán)，并重燃投資熱情。

時(shí)過(guò)境遷，當(dāng)重燃的投資熱潮遇到銀行的信貸回落，這一次，大房企的心情已經(jīng)放松很多?！拔覀兡瓿醯氖谛蓬~度，到目前還沒(méi)有用完，下半年仍有一系列原定的銀行借貸計(jì)劃。”劉寧表示。

相對(duì)于招商地產(chǎn)，保利地產(chǎn)對(duì)于獲取銀行信貸支持的信心則表露得更為明顯。

“下半年，主要的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源仍是銀行信貸與資金回籠，至少我現(xiàn)在沒(méi)有感受到銀行信貸的政策變化。”保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊向本報(bào)記者表示，經(jīng)過(guò)上半年的回暖，良好的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)使房企在融資渠道上有了較足的底氣，銀行信貸的支持力度也會(huì)一如從前。

而在宋廣菊、劉寧看來(lái)，銀行信貸的低成本優(yōu)勢(shì)仍然是企業(yè)融資的頭要考慮。

這也無(wú)怪乎在公布打算資本市場(chǎng)再融資之時(shí)，萬(wàn)科仍然宣布繼續(xù)獲得建行500億元的授信額度。

而這只是冰山顯露的光鮮一角，更多的銀行授信、信貸融資仍在海平面下潛行。根據(jù)中報(bào)披露，更多的大公司將下半年的圈地與籌資列入了規(guī)劃之中。

除了來(lái)自銀行的融資計(jì)劃之外，資本市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，也為地產(chǎn)公司“大開(kāi)錢(qián)路”。在“招保萬(wàn)金”四家高達(dá)270億元的再融資計(jì)劃之外，7月份以來(lái)，新湖中寶、世榮兆業(yè)、海泰發(fā)展、世茂股份等數(shù)十家房企公布了再融資計(jì)劃。

投資機(jī)構(gòu)新機(jī)遇　

在大房企融資如魚(yú)得水的時(shí)刻，一些中小房企卻不得不面臨信貸回落以及信貸全流程監(jiān)管所造成的融資困境。

“如果信貸回落，我們可能就要面臨著沒(méi)錢(qián)再投資的窘境。”在于峰看來(lái)，上半年回收的大部分沉淀資金，相較較近水漲船高的土地市場(chǎng)，已經(jīng)“根本不夠用”。

實(shí)際上，于峰并不是一個(gè)人在困擾，這種信貸無(wú)門(mén)的現(xiàn)實(shí)還困擾著包括能通時(shí)代投資管理有限公司總經(jīng)理陳霞在內(nèi)的許許多多個(gè)小房企。

“我經(jīng)常會(huì)遇到一些無(wú)法從銀行獲得貸款，四處找錢(qián)的房企。接下來(lái)的信貸回落，肯定會(huì)加劇這些企業(yè)的融資困難。”陳霞說(shuō)。

而在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，在外資基金仍在猶豫不決的時(shí)刻，信托公司等熟悉本土企業(yè)的投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)敏銳地嗅到了這一變化，開(kāi)始為中小房企的融資支招。

“全流程監(jiān)管下，銀行的信貸條件很嚴(yán)格，達(dá)不到四證齊全就不會(huì)放款，但是像信托、投資公司、基金等投資機(jī)構(gòu)的投資就相對(duì)靈活，如果A條件達(dá)不到，也可以用B或者C條件代替?！标愊急硎?，非銀行投資機(jī)構(gòu)支招的關(guān)鍵在于，將四證不全的融資項(xiàng)目變?yōu)榱鲃?dòng)資產(chǎn)融資。

在這種原理下，信托公司五花八門(mén)的“應(yīng)收賬款信托”、“上市公司股權(quán)抵押信托”、“物業(yè)預(yù)售信托”等也就變得可以理解。

除此之外，各類擔(dān)保公司、投資公司也開(kāi)始對(duì)高收益的地產(chǎn)投資表現(xiàn)出興趣。某擔(dān)保公司相關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者表示，目前該公司正在籌劃一個(gè)中小企業(yè)集體擔(dān)保的融資計(jì)劃；而另一位投資公司的高管也表示，正在尋找合適的風(fēng)險(xiǎn)可控的中小房企融資項(xiàng)目。

“一般情況下，我們會(huì)更傾向于有抵押物的融資項(xiàng)目，也就是土地等抵押貸款。如果沒(méi)有抵押物，也就是項(xiàng)目還沒(méi)有拿到四證，我們就會(huì)要求通過(guò)PE、PV等方式進(jìn)行股權(quán)投資?！鄙鲜鐾顿Y公司高管表示。

而針對(duì)該公司目前正在接觸的一個(gè)北京郊區(qū)某地產(chǎn)公司融資項(xiàng)目，該人士介紹，該項(xiàng)目尚沒(méi)拿到四證，盡管已經(jīng)部分在建，但仍有大部分未動(dòng)工的土地?！艾F(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)對(duì)閑置土地比較關(guān)注，因此該企業(yè)也在憂慮一旦未來(lái)監(jiān)管政策更加嚴(yán)格，有可能會(huì)交閑置部分的土地增值稅，所以也想趁這輪行情盡早開(kāi)工。但卻無(wú)法獲得銀行的資金支持?！?p>“從區(qū)域、價(jià)格、定位等因素考慮，我們打算以PE的方式實(shí)行控股投資。直到項(xiàng)目銷售，實(shí)現(xiàn)回款，再由項(xiàng)目公司從我們手中購(gòu)回?！鄙鲜鋈耸勘硎荆@是一般風(fēng)投基金等較常用的方式，只要得當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)仍在可控中。

(作者：張曉赫)