于所指的“這兩次拍賣”，是指5月19日麥金利公司以6.24 億競(jìng)得通胡大街70號(hào)地塊，以及5月21日北京富力地產(chǎn)以10.22億競(jìng)得廣渠路10號(hào)地塊。據(jù)悉，通胡大街70號(hào)的樓面地價(jià)4570元每平米，廣渠路10號(hào)樓面地價(jià)則高達(dá)14100元每平米。

這兩場(chǎng)拍賣會(huì)在業(yè)內(nèi)頗受關(guān)注，在經(jīng)歷了近一年的冷峻蕭條之后，北京土地市場(chǎng)上又出現(xiàn)了奪地大戰(zhàn)。一些人把這看做北京房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”的標(biāo)志，而于凌罡則表示，“在連續(xù)發(fā)生了兩次激烈競(jìng)價(jià)之后，提醒大家保持理性，我認(rèn)為很有必要。”

在他看來，開發(fā)商對(duì)這兩個(gè)地塊的高價(jià)競(jìng)逐顯然不夠理性。在利用房?jī)r(jià)成本速算公式【平均開發(fā)成本 = 樓面地價(jià) + 建安成本 + 其它成本。在北京市區(qū)，建安成本≤每平米1800 元，其它成本=（樓面地價(jià)+ 建安成本） x20%；房?jī)r(jià)房租比240：1，相當(dāng)于 24 萬元的房子月租1千，年租1.2 萬，年收益 5%；房?jī)r(jià)房租比300：1，相當(dāng)于 24 萬的房子月租800元，年租9600元，年收益4%】對(duì)房?jī)r(jià)成本和市場(chǎng)進(jìn)行分析后，他對(duì)這兩其交易的市場(chǎng)和盈利前景表示看衰：

關(guān)于通胡大街70號(hào)，通州目前商品房得賣6000到7500，才能有比較正常的成交量。樓面地價(jià)4570元每平米 + 建安成本1800元每平米）x1.2=7644元每平米！這個(gè)成本價(jià)，已經(jīng)是當(dāng)?shù)鼐S持必要成交速度的價(jià)格上限，可以說沒有利潤(rùn)空間。因?yàn)閷?duì)于一套35平米的零居而言，成本價(jià)=7644元x35平米 ≈ 26.75萬元；

就此，于凌罡評(píng)論道，“如果想得到 240： 1的房?jī)r(jià)房租比，35 平米房子，每月要租到1115元，何其困難？或者，70 平米房子月租2230元，105平米房子月租3345元，在通州我看夠戧；如果想得到300：1的房?jī)r(jià)房租比，35平米房子，每月要租到890元，也不容易；或者，70平米月租1780元，通州105平米月租2670元，感覺沒人會(huì)租?！?p>關(guān)于廣渠路10號(hào)，于凌罡推算該地塊的成本價(jià)高達(dá)19080元每平米，即（樓面地價(jià)14100元每平米 + 建安成本1800元每平米）x1.2=19080元每平米。這個(gè)成本價(jià)，甚至超過當(dāng)?shù)鼐S持必要成交速度的價(jià)格上限，同樣沒有利潤(rùn)空間。而現(xiàn)實(shí)情況是，周邊二手房不到13000，“商品房賣19000，我想很難正常成交吧？”

他分析道，對(duì)于一套35平米的零居而言，成本價(jià)=19080元x35平米≈66.78萬元。“如果想得到240：1的房?jī)r(jià)房租比，35平米房子，每月要租到2780元，何其困難？或者，70平米房子月租5560元，105平米房子月租8340元，在廣渠路能成交么？如果想得到300：1的房?jī)r(jià)房租比，35平米房子，每月要租到2226元，或許能吧；或者，70平米月租4452元，廣渠路105平米月租6678元，住宅的話，恐怕租不起?！?p>基于以上分析，于凌罡擔(dān)心，“這兩次的拍賣，透支了太多的地價(jià)和城市購購力。因此，在高價(jià)拿地之后，要么公司虧損，要么老百姓傻呼呼的幫開發(fā)商解套 ……”

為題在于，“不管麥金利和富力 ，總之是公司就得營(yíng)利，它只能賣得更貴！但現(xiàn)在不是2006、 2007年全民看漲的瘋狂時(shí)代了，所以我覺得這兩宗開發(fā)商高價(jià)拿地的交易已是強(qiáng)弩之末?！?p>截止今天，北京市在2009年已經(jīng)招拍掛出讓宗地74塊，其中非工業(yè)用地33塊。非工業(yè)用地成交面積約295萬平米，成交額71億元，平均樓面地價(jià)2407元每平米。

而在去年同期，北京市在2008年招拍掛出讓的宗地53 塊，其中非工業(yè)用地40塊。非工業(yè)用地成交面積約751萬平米，成交額312億元，平均樓面地價(jià)4153元每平米。

相比去年同期，土地交易面積萎縮60%，總額萎縮77%，均價(jià)下跌42%！“這就是全球金融危機(jī)和中國(guó)樓市滯漲的后奧運(yùn)年，北京樓市萎靡的鐵證。”于凌罡說。

他建議開發(fā)商們：“別高價(jià)購率低于20% 的項(xiàng)目地塊。”而對(duì)于購房人，于凌罡建議他們“別購房?jī)r(jià)房租比超過250倍，或房?jī)r(jià)收入比超過6倍的房子?！?p>(作者：李平)