2008年底及2009年初，根據(jù)國(guó)務(wù)院的131號(hào)文件及央行的302號(hào)文件，個(gè)人住房按揭貸款利率全面下調(diào)（盡管文件要求各商業(yè)銀行對(duì)套以上的住房按風(fēng)險(xiǎn)自主定價(jià)，但是各行基本上是按利率下限定價(jià)）。由于2009年既沒(méi)調(diào)整信貸政策，也沒(méi)調(diào)整基準(zhǔn)利率，過(guò)度的住房信貸優(yōu)惠政策持續(xù)了兩年多。

2010年國(guó)十條出臺(tái)之后，央行又出臺(tái)了275號(hào)文件，而且央行的貨幣政策工具開始全面啟動(dòng)?？梢钥闯觯鼛讉€(gè)月來(lái)，政府希望用差別化的住房信貸政策來(lái)遏制投機(jī)炒作，不僅調(diào)整了個(gè)人住房信貸政策，而且通過(guò)加息讓貨幣政策轉(zhuǎn)向，即由適度寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的貨幣政策。不過(guò)令人遺憾的是，目前已進(jìn)入2011年了，個(gè)人房貸利率仍無(wú)全面調(diào)整的跡象。

在國(guó)十條及275號(hào)文件之中，不僅要求停止第三套及以上的住房貸款及個(gè)人異地住房貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如套住房的頭付比例提高，貸款以風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；套以上住房的貸款的頭付比例及利率全面提高。按理說(shuō)，在這樣的政策基礎(chǔ)上，各商業(yè)銀行應(yīng)該在合理評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，按照原有貸款合同約定條款可對(duì)個(gè)人房貸未償還部分的利率重新定價(jià)，讓其利率逐漸回歸到常態(tài)水平（目前至少低200個(gè)基點(diǎn)）。但是，目前還沒(méi)有看到有商業(yè)銀行在著手該工作。

去年底央行的兩次加息，其巧妙不僅在于一般意義上收緊整個(gè)銀行體系信貸規(guī)模，更重要的是從價(jià)格機(jī)制上抑制了商行信貸擴(kuò)張的沖動(dòng)。我們可以看到，這央行兩次的加息采取了存貸款利率上調(diào)不對(duì)稱的方式。即中長(zhǎng)期的存款利率上調(diào)幅度遠(yuǎn)大于中長(zhǎng)期的貸款利率上調(diào)幅度。比如，3年期和5年期存款的利率分別由3.33%和3.60%上升到4.15%和4.55%，分別上漲了0.82%和0.95%，上漲幅度分別為24.6%和26.4%。而3-5年期和5年期以上的貸款利率則分別由5.76%和5.94%上升到6.22%和6.40%，利率都上漲了0.46%，上漲幅度為8%左右。按照已有的利率水平，在兩次加息之前，5年期以上的個(gè)人按揭貸款如果為7折優(yōu)惠其利率為4.158%，而當(dāng)時(shí)的銀行5年期存款利率僅為3.60%，因此商業(yè)銀行的個(gè)人按揭7折優(yōu)惠貸款仍然是有利可圖的。但是兩次加息之后，5年期以上的個(gè)人按揭貸款如果為7折優(yōu)惠其利率為4.48%，而現(xiàn)在銀行5年期存款利率為4.55%，在現(xiàn)在的條件下，商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)每一筆這種貸款都得虧損。在這種情況下，商業(yè)銀行希望增加個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行過(guò)度的信貸擴(kuò)張來(lái)增加其業(yè)績(jī)根本就不可能，還得補(bǔ)貼給借款人。如果個(gè)人按揭貸款的利率為8.5折優(yōu)惠，其利率為5.44%，其利差也只有0.89%，還不足商業(yè)銀行管理成本。在這種情況下，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款規(guī)模擴(kuò)張的沖動(dòng)有可能會(huì)全面收縮。

但是，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款的沖動(dòng)仍十分強(qiáng)烈，再加上銀行信貸人員的既得利益（不少銀行信貸人員或其親友本身就是住房投機(jī)炒作主力軍成員），國(guó)十條在各地存在很大的阻力。不少商業(yè)銀行都在試圖沖破國(guó)十條差異化的信貸政策的限制。

正因?yàn)椴簧倥c商業(yè)銀行關(guān)系密切的人是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)炒作主力，在央行的個(gè)人住房按揭貸款發(fā)生變化之后，不少商業(yè)銀行可能采取規(guī)避國(guó)十條差異化的信貸政策。

按照當(dāng)前的貸款合同規(guī)則，絕大多數(shù)都應(yīng)一年一次地重定貸款利率，比如2009年1月時(shí)，就是按照新的信貸政策讓所有住房按揭貸款利率全面下降的。同理，在進(jìn)入2011年1月后，2010年以前的個(gè)人住房按揭貸款利率也要根據(jù)新的信貸政策精神全面重定，利率將快速上升。在這種情況下，不僅會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)投機(jī)炒作打擊嚴(yán)重，也會(huì)由此改變房地產(chǎn)的預(yù)期。

現(xiàn)在，就看國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行如何行動(dòng)了，如果商行不根據(jù)新的信貸政策精神調(diào)整按揭貸款利率，那房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作仍會(huì)繼續(xù)；如果商行真正行動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)或有可能。

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