專家視點(diǎn)

有媒體報(bào)道，近期國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市調(diào)查，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。因此得出結(jié)論：購(gòu)了房但不居住只等升值的投資投機(jī)性住房占了相當(dāng)比重，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。此數(shù)據(jù)和結(jié)論一出，立刻引起了業(yè)內(nèi)外人士的關(guān)注。6540萬套住宅可以解決2億人居住，這樣一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)如果屬實(shí)，恐怕當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策、住宅供需關(guān)系都需要重新考量，至少在這批住宅被各地城市消化完畢之前，政府應(yīng)該嚴(yán)格控制住宅建設(shè)用地的新增供應(yīng)。

使用率和空置率不能混淆

然而經(jīng)過調(diào)查，國(guó)家電網(wǎng)并沒有發(fā)布過該數(shù)據(jù)。廣州也有媒體對(duì)交樓一年左右的2959套住宅通過查水電表辦法，得出"廣州存量住房空置率為20.24%，超過國(guó)際警戒線一倍"的結(jié)論。實(shí)際上，目前廣州市有存量住房230多萬套(根據(jù)廣州市2006年住房調(diào)查，至2005年年底，全市住房建筑總面積已達(dá)到22500萬平方米，加上這幾年新增加的，約折合為230多萬套存量住房)，以2959套住房的空置調(diào)查結(jié)論，尚不足以判斷廣州存量住房的整體空置情況達(dá)到20.24%，更無法比較是否超過國(guó)際警戒線一倍。

實(shí)際上，關(guān)于"空置率"的數(shù)據(jù)一直眾說紛紜、爭(zhēng)論不休，其主要原因在于空置率沒有統(tǒng)一的定義。經(jīng)濟(jì)學(xué)者在涉及住宅空置率的時(shí)候都很小心地給出各自的定義，這些定義僅僅適用于他們自己的研究，并沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)。例如美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局針對(duì)社會(huì)福利、財(cái)產(chǎn)稅、城市規(guī)劃等不同的目的設(shè)置了不同的空置率。迄今為止，國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門從來沒有規(guī)定過"空置率"的定義。如此看來，確實(shí)沒有辦法和國(guó)外比較所謂的"國(guó)際警戒線"。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和建設(shè)行政主管部門曾試圖用"空置面積"這一指標(biāo)，考察房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投資規(guī)模和市場(chǎng)銷售狀況，觀察是否出現(xiàn)了投資過剩，并非用于考察城市居民(包括投資投機(jī)者)的居住水平和房屋利用狀況。居民手中未入住的住房不能作為"空置面積"計(jì)算，因?yàn)檫@種住房已經(jīng)不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，而是進(jìn)入了居民消費(fèi)環(huán)節(jié)。居民手上房子沒有人住這種情況，可以用"使用率"而不能用"空置率"來反映，以避免概念混亂。一些人購(gòu)房不住不租不賣，一些樓盤出現(xiàn)較多的黑燈瞎火現(xiàn)象，這說明住房沒有充分利用起來，特別在當(dāng)前抑制投機(jī)投資不合理需求的國(guó)情下，必須采取有效措施防止住房浪費(fèi)現(xiàn)象蔓延。

廣州人均居住尚未達(dá)標(biāo)

事實(shí)上，廣州市民居住條件一直處在偏低水平，這個(gè)結(jié)論是有法定權(quán)威數(shù)據(jù)支持的。2006年開始執(zhí)行的《廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》發(fā)展目標(biāo)顯示："到2010年，全市戶籍人口控制在810萬人以內(nèi)，常住人口1090萬人，城市居民人均居住面積提高到25平方米，城市居民恩格爾系數(shù)降至35%以下。"在2010年3月29日廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的《2009年廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，"2009年末，全市常住人口數(shù)1033.45萬人，市區(qū)人均居住面積達(dá)20.93平方米，農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)40.59平方米，城市居民恩格爾系數(shù)為33.2%。"看來，城市居民人均居住面積25平方米的規(guī)劃指標(biāo)今年是完成不了的。

佛山市2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，佛山城市居民人均住房建筑面積38.7平方米。廣佛兩地一體化之下，廣州市民在居住水平上還要向佛山看齊。今年4月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局廣州調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查顯示，至2008年末，廣州城市居民自有房屋率達(dá)89.9%，其中二居室占54%，三居室占35.9%，商品房源占48.6%，房改房或私房占35.1%。以目前廣州城市居民戶均3人，人均居住面積20.93平方米(以建筑面積的80%換算為人均26.2平方米建筑面積)，則廣州城市居民平均每戶僅有一套不足80平方米建筑面積的住房。因此，雖然九成家庭擁有自己住房，但并不寬敞，有一半以上很破舊。如此居住條件，對(duì)于已經(jīng)達(dá)到恩格爾系數(shù)33.2%富裕小康生活水平的廣州市民，改善居住環(huán)境的愿望當(dāng)然非常強(qiáng)烈。然而，目前不僅比不上佛山，就算是"十一五"規(guī)劃確定的人均25平方米居住面積指標(biāo)也達(dá)不到，還談何"空置率超過國(guó)際警戒線一倍"。

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