目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：

　　1.租金回報率法

　　公式：稅后月租金-按揭月供款×12／頭期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

　　不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

　　2.租金回報率分析法

　　公式：稅后月租金-每月物業(yè)管理費×12／購購房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

　　優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇"績優(yōu)地產(chǎn)"的簡捷方法。

　　不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

　　3.內(nèi)部收益率法

　　房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／按揭頭期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費＝內(nèi)部收益率。

　　上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

　　優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。

　　不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

　　4.簡易國際評估法

　　基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購購價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

　　任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的率，那么，如何計算率，如何判斷率所包含的意義呢？

　　如何計算率

　　有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算率的計算公式：

　　計算購入再出租的率＝月租金×12個月/售價

　　計算購入再售出的率＝售出價-購入價/購入價

　　例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是購下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：

　　套用上述計算公式：這個物業(yè)的率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的率將是：12%

　　要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的率＝215-200/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的率將是：7.5%

　　如何判斷率

　　現(xiàn)在，率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行。

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