投資商鋪成為不少市民置業(yè)理財的一種方式，但是投資商鋪成為不少市民置業(yè)理財的一種方式，但是商鋪投資在目前是一種高風險的投資品種。市民在商鋪投資、租賃、轉租等過程中應當注意防范哪些法律風險?遇到糾紛又該如何處理?希望您可以從下面的狀況中吸取教訓，正確解決。

　　●廣告承諾不兌現投資者怎樣維權

　　朝陽區(qū)芳菁園小區(qū)附近的瑞祥百貨商場的欠款事件可以說是時下投資商業(yè)中炒得較火的事件。3年前，業(yè)主們購購了這家商場的商鋪。當時業(yè)主們被告知，投資3年內，每年可拿到購房款10%的利潤，3年后如不愿繼續(xù)投資，可取回房款。去年9月，三年合同到期，460名業(yè)主沒有拿回他們的購房款———總計約2.2億元資金。開發(fā)商表示，資金緊張無力還款。這個事件在投資中并不少見，開發(fā)商當初“宣傳廣告”中承諾的不能兌現時，投資者能夠采取哪些補救措施?

　　律師解答：關于商業(yè)廣告，根據《合同法》第15條第1款，它一般屬于邀約邀請，但同時該條第1款也規(guī)定了，商業(yè)廣告的內容符合邀約規(guī)定的，視為邀約，即內容具體確定;表明經受邀約人承諾，邀約人即受該意思表示的約束。具體到商鋪類似“每年可拿到購房款10%的利息，還有一些比如售后包租”的說法，其內容具體確定自不必說，并且投資者之所以購購，主要是被其高收益回報所吸引。所以，可以認為此廣告宣傳屬于邀約，它也仍然屬于合同的內容。一旦合同的目的無法實現，投資者可以根據《合同法》第五十四條款“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人

　　民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”的規(guī)定主張撤銷，并根據第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，要求開發(fā)商返還購房款，并要求賠償相應的能夠舉證的損失。

　　●包租商鋪租金收不到投資者能否主張退房

　　市民王先生購購了一間商鋪，購房合同中約定五年內開發(fā)商替業(yè)主將商鋪出租,每年一月份和七月份向王先生支付約定數額的租金，五年后可以選擇退房或自行出租，現在合同已經執(zhí)行兩年，但合同中并未約定相應的違約責任。王先生擔心，生怕以后每次都拖欠甚至收不到租金，現在有退房想法。

　　律師解答：由于購房人購購的房屋的期限不到五年，才兩年，退房條件尚未達到。另外購房合同中并沒有約定相應的違約責任作保障，但你可以根據《合同法》百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。要求開發(fā)商支付租金，并主張逾期支付的銀行同期貸款利率計算的損失。

　　●開發(fā)、經營方若為一體能否主張共同擔責

　　馬先生在購購商鋪時，開發(fā)商承諾包租，但是開發(fā)商要求我與另一家房產經營管理公司簽訂出租協議，但不知道可以采取什么辦法，讓有支付能力的開發(fā)商也一起共同承擔將來的租金支付義務？

　　律師解答：房產經營管理公司與開發(fā)商雖然是兩個不同的法律主體，而實質上房產經營管理公司經常是開發(fā)商臺前的“代理人”。開發(fā)商在背后操控著經營管理公司與投資人之間的民事活動，并且是這些活動導致法律后果的較終承受者。但是如何揭開開發(fā)商的面紗，證明其與投資者確實存在著售后返租的行為，卻是實踐中的一大難題。只要房產開發(fā)公司與房產經營管理公司在工商管理部門登記的股東名冊不完全一致，就很難證明他們兩者是同一法律實體，而售后返租的說法就無從談起。因此，股東通過完全控股、間接投資、隱名投資等多種投資策略，就可以輕易地做到房產開發(fā)公司與房產經營管理公司實質上的“一套班子、兩塊牌子”。因此，可以委托律師對開發(fā)商和承租的這家公司的檔案進行調查，以確定他們之間是否有牽連關系。

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