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安全賣出你的房子 五點建議教您賣二手房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 727 次
在現(xiàn)階段,由于樓市處于調(diào)整階段,對于那些真心誠意想要賣房的房東們來說,一定要注意規(guī)避風(fēng)險。專家表示,在目前的市場行情中,應(yīng)該采取與房價上漲時期不一樣的策略。李東感到有些窩心,因為較近購家在找他的麻煩。
李東想要換房,但前提是必須先賣掉現(xiàn)在居住的一套小房,否則在資金的籌措上無疑將會壓力倍增?,F(xiàn)在樓市處于觀望期,掛牌兩個多月之后,好不容易才等到一個購家,磕磕碰碰地走完看房、議價等程序之后,只等與購家簽訂房屋購賣合同了,但購家又開始提條件,要求李東寬帶,這原本是準(zhǔn)備要遷走的。李東心里清楚,購家可能是看到較近房價還沒有穩(wěn)定下來而心有悔意,但不想明說,因此只好通過別的辦法來迫使自己主動放棄。對于賣家來說,在目前的市場行情下,如何做到讓交易安全呢?做好下面幾項,您賣房子時就會倍感輕松了。
1、主動告知“根底”
房源信息是否透明,關(guān)系到后續(xù)交易步驟能否安全進(jìn)行,也關(guān)系到自己的利益能否得到保障。
賣家對自己的房屋總歸是知根知底,衛(wèi)生間是否漏水,陽臺是否密封,裝修隱蔽工程是否完好等等,賣家都會一清二楚。但讓人感到有些矛盾的是,如果將這些信息如實告訴購家,似乎明擺著是給對方提供借口來壓價。但是市場是在變化的,其實主動“示好”也不失為一種策略。
點評:其實從誠信角度來說,賣家有義務(wù)將自己房屋的狀況交代清楚。而在市場處于調(diào)整階段,這樣做的另外一個好處就是避免給購家留下反悔的借口。
2、“有言在先”
有時購賣雙方在簽訂購賣合同之后,仍然會發(fā)生糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問題上,諸如維修基金、有線電視費(fèi)、裝修(包括家具)等等,這些細(xì)節(jié)問題沒有做到“有言在先”,在后面進(jìn)一步接觸中雙方就易發(fā)生分歧,進(jìn)而發(fā)生糾紛。因此專家建議將這些細(xì)節(jié)問題在簽訂合同前就事先約定好,并白紙黑字寫下來,這樣可以避免糾紛的產(chǎn)生。
點評:物業(yè)費(fèi)到底是否?裝修部分如何,是否包括電器部分?多余的有線電視費(fèi)是否要對方退回?……諸多細(xì)節(jié)問題在簽訂購賣合同時,一定要與購家事先講清楚。
3、加大違約成本
有律師提出,在合同中設(shè)置較高的違約金,或者提高定金支付額度,不失為有效的辦法。
假設(shè)目前一套總價100萬元的二手房,定金收取標(biāo)準(zhǔn)在5萬元左右,那么可以將定金適當(dāng)提高到8萬元左右,以此來增加違約成本。也有專家建議針對購方不按期付款選用更為嚴(yán)厲的條款:每逾期一日,購方應(yīng)向賣方支付已收款萬分之五的違約金;超過十五日,則賣方有權(quán)當(dāng)面解除購賣合同,且購方應(yīng)向賣方支付合同約定總房款20%的違約金。
點評:需要注意的是,在加大約束對方力度的同時,也加大了對自己的約束力度,兩者是對等的。因此請先嚴(yán)以律己。
4、留意交易時間節(jié)點
在購賣合同中,每一個交易環(huán)節(jié)都會有對應(yīng)的時間。如在合同簽訂之日起,第40日一般會去辦理過戶手續(xù),其中考慮是為賣家提前還貸留有一個月左右的時間。辦理過戶手續(xù)之后的第15天,便是交房時間,賣家在此期間也要盡快搬出,以免影響交房。
對于不守時的行為,必然要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,情形嚴(yán)重者對方可以自行解除合同,還應(yīng)支付相應(yīng)數(shù)額的違約金。
點評:合同中的時間節(jié)點雖然已留有余量,但是在這過程中,賣家還是應(yīng)該抓緊時間做好自己應(yīng)該做的工作,如提前還貸等,以免因為自己影響交易進(jìn)程,給購家留下可以利用的空子。
5、提前交房不可取
專家提醒,在沒有辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)之前,這套房產(chǎn)的真正主人還不是購家,因此提前交房存在一定的風(fēng)險。
如果提前交房,交易過程出現(xiàn)變故甚至停止,賣家再耗費(fèi)精力要求對方搬出,這顯然不合算;而如果對方已在房內(nèi)著手為裝修做準(zhǔn)備,將原有裝修全部破壞掉,還要耗費(fèi)時間去追討補(bǔ)償,這更是“虧大了”。
點評:在交易過程中,有些購家可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。而少數(shù)賣家也為了顯示自己的誠意,同意了購家的要求。可一旦發(fā)生糾紛,購賣雙方的利益都將受到損害,因此提前交房不可取。 甄愛軍
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