王先生在選購一套二手房時(shí)，被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，王先生以為購購了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離，于是與前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)，但是在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出“購賣不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租，并指責(zé)前業(yè)主和王先生沒有尊重其“優(yōu)先購購權(quán)”，其有權(quán)主張王先生的房屋購賣行為無效。這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過程中普遍存在的問題，承租人所提出的“購賣不破租賃”是一項(xiàng)專業(yè)法律術(shù)語，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合，承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán)，不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁徺u而受影響，購受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于購賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，購受人方才可以行使完整所有權(quán)。

記者了解到，我國(guó)《合同法》第229條明確規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”；《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；《較高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因購賣、與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。而承租人提出的“優(yōu)先購購權(quán)”則是指出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購購的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購購的權(quán)利”；《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購購權(quán)”；較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購購權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋購賣無效”。

由此可見，在該案例中，承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護(hù)，王先生無權(quán)要求承租人限期搬離，但是有權(quán)要求承租人支付租金，因?yàn)椋跸壬谌〉迷摲慨a(chǎn)的所有權(quán)的同時(shí)也取得了收益權(quán)。另外，如果前業(yè)主確實(shí)沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購購該房屋的話，承租人有權(quán)主張?jiān)撡徺u關(guān)系無效。對(duì)此，有關(guān)律師提醒消費(fèi)者：二手房購受人應(yīng)當(dāng)在購房前充分了解要購購的房屋是否已經(jīng)出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己的投資計(jì)劃。

孫婧焉 保健
摘自《青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》

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