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二手房投資全攻略

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 598 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

1、二手民宅的市場總體狀況


據(jù)資料顯示,北京市現(xiàn)有的二手房市場仍以普通民宅為主,二手民宅的交易總量占二手房交易總量的近80%左右。近年來,隨著北京市一手房房價(jià)的持續(xù)增長,以及政府危改拆遷力度的加大,越來越多的拆遷戶、中低收入家庭、外地進(jìn)京人士以及頭次置業(yè)者都紛紛把目光投向二手房市場。二手民宅市場呈現(xiàn)需求旺盛的火爆局面,市場整體表現(xiàn)為嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀況,平均供求比例約為15左右。同時(shí)二手房自身所具備的“價(jià)格低、地段優(yōu)勢明顯、物業(yè)配套設(shè)施齊全”等品質(zhì)也逐漸地得到了投資客的青睞,雖然房產(chǎn)市場整體發(fā)展的同時(shí)也拉高了二手房價(jià),但是經(jīng)過幾年的市場磨合,其相對于同地段的一手房價(jià),其價(jià)格泡沫和水分已差不多被擠干?,F(xiàn)階段的北京二手民宅的平均售價(jià)約在3210元/平方米左右,而同期商品房預(yù)售均價(jià)則為6167元/平方米。二環(huán)內(nèi)的老城區(qū)以及CBD、亞運(yùn)村、中關(guān)村、燕莎等熱點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)較高,二手民宅的平均售價(jià)約在4500元—5800元/平方米左右不等,而同期同地段一手商品房均價(jià)則大約在6000元/平方米—1萬元/平方米左右。


 ?。病⒙史治?


大多數(shù)的投資人投資二手民宅獲取收益主要靠兩種方式,一是購來用于出租,靠租金來掙回投資。北京作為政治和經(jīng)濟(jì)文化,每年都吸引著成千上萬的外地來京求學(xué)打工者、海外歸國人士。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),北京常住外來人口約300萬人左右,有大約250萬人需要通過租房解決居住問題,加上北京本地的約50萬租房者,北京的租房大軍約300萬人左右。這其中將近80%的人選擇普通民宅租賃。租賃市場的活躍使得房屋出租容易且收益穩(wěn)定,大多數(shù)投資人都愿意選擇將所購二手房用來出租。一般情況下,普通住宅的率約在6%-8%左右,資金回收周期約為12至16年,而且隨著北京不斷加快發(fā)展的步伐,房屋的租賃需求會(huì)變得越來越大,租金價(jià)格也會(huì)隨之提高,整體是一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。普通租賃中尤以一居室較受承租人歡迎,其租金集中范圍為1200元—1600元,主要為解決基本居住問題,需求人群多為28歲以下的年輕人。二居室的租金范圍為1600元-2500元不等。地段是租金高低的主要決定因數(shù),但房屋的裝修情況和屋內(nèi)配套設(shè)施是否齊全也會(huì)對租價(jià)造成影響,一般承租人都愿意選擇那些帶簡單裝修,家電配置(如彩電、冰箱、空調(diào)、熱水器等)較為齊全的房屋。


獲取收益的另一種方式則是購來用于出售,靠購賣之間的差價(jià)賺取利潤。我們要提醒這類投資人,隨著近幾年北京市房價(jià)的不斷攀升,現(xiàn)階段的二手房總體價(jià)格已經(jīng)趨于高位。而且伴隨著央產(chǎn)房的逐步放量、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)落地后二手商品房源的大量進(jìn)入市場以及隨后1至3年經(jīng)濟(jì)適用房的大批量再上市,這些都會(huì)對二手房購賣市場造成沖擊,二手房價(jià)將在隨后的兩三年保持穩(wěn)中有降的發(fā)展態(tài)勢。所以,投資二手房期望短期內(nèi)房價(jià)大幅上漲以獲取高額差價(jià)的愿望不太現(xiàn)實(shí);如果從長遠(yuǎn)來看,隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近及新的城市發(fā)展規(guī)劃的實(shí)現(xiàn),城區(qū)一手樓盤的銳減將導(dǎo)致二手房是在城區(qū)居住的必然選擇,二手房在較長的周期內(nèi)仍然具有升值的空間。


  3、熱點(diǎn)區(qū)域和戶型


朝陽和海淀兩大區(qū)域作為北京市的文化、經(jīng)濟(jì)、高科技,一直以來都是北京租賃市場的主要集中區(qū)域。其中尤以CBD及其輻射區(qū)、中關(guān)村和亞運(yùn)村等核心區(qū)域的租賃需求較為旺盛,二環(huán)以內(nèi)的老城區(qū)及靠近**、高速等交通便利的地段也同樣是租賃的熱點(diǎn)區(qū)域。由于承租人群多為年輕人及外地來京就業(yè)者,所以一居室的市場需求,供不應(yīng)求的狀況較為明顯。如果投資者購購普通民宅是用來出租的話,一居室應(yīng)該是投資頭選。雖然二居室的需求量也較大,但整體市場供求較為平衡。三居和多居等戶型由于承租人群有限,再加上合租形式的不普及,所以整體租賃市場普遍表現(xiàn)為供過于求的狀況。此外,如果投資者對所購房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)匮b修和設(shè)施投入,租金收益也會(huì)得到相應(yīng)的提高。


二手公寓投資


  1、二手公寓的整體市場狀況


隨著北京二手房市場不斷擴(kuò)大、開放,以及消費(fèi)者置業(yè)需求和消費(fèi)能力的分化,北京市二手房市場開始走向細(xì)分,房源也開始呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn),二手公寓異軍突起。據(jù)資料顯示,北京市的二手公寓市場從去年下半年至今,交易量明顯放量,呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。今年一季度二手公寓的成交量出現(xiàn)大幅增長,成交量已占到二手房成交量的10%,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)今年其比重可上升至20%左右。北京市的二手公寓一般都為當(dāng)年品質(zhì)較高的“名盤”,具備環(huán)境、地理位置、設(shè)計(jì)等優(yōu)勢。而且二手公寓其價(jià)格中的水分被充分?jǐn)D壓 與一手相比,二手公寓物超所值的特點(diǎn)也由此體現(xiàn),二手公寓逐漸成為部分房產(chǎn)投資人士的新寵。一般的二手房是按照所在城區(qū)來劃分價(jià)格的,但二手公寓則不同,就算兩個(gè)相鄰的小區(qū),其二手公寓價(jià)格也可能有所不同。二手公寓的價(jià)格受所在小區(qū)的配套設(shè)施、社區(qū)成熟度及物業(yè)管理水平的影響;當(dāng)然,較終成交的價(jià)格還要看業(yè)主的心理需求。但總體來說在各熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的二手公寓價(jià)格大體如下,CBD地區(qū):7000元至1萬元/平方米左右;中關(guān)村:6000元至8000元/平方米左右;亞運(yùn)村:5000至1萬元/平方米左右;望京地區(qū):4300至6500元/平方米左右。


 ?。?、分析


二手公寓相較于普通民宅,它面向的租售人群多是一些薪資高的白領(lǐng)、海歸人士、大企業(yè)的中高層管理人員及其部分經(jīng)商成功人士。雖然二手公寓的承租人群不如普通民宅那樣普及,但是它擁有租賃人群穩(wěn)定且租金收益高的特點(diǎn)。二手公寓的租賃價(jià)格為5000元-1萬元以上不等,租金的高低主要除了取決于房屋面積及物業(yè)所在的地段優(yōu)勢外,還與物業(yè)自身的配套、裝修、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等息息相關(guān),二手公寓的率一般在5%-7%左右,由于其租價(jià)較高且租賃人群特定,所以易受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響,但其所具備的地段優(yōu)勢使得二手公寓的未來升值空間大。對于短期想通過轉(zhuǎn)手再出售獲取收益的二手公寓投資者來說,需要充分了解其不同區(qū)域購賣市場狀況。雖然二手公寓市場繁榮并有其自身的優(yōu)勢,但我們應(yīng)該看到,北京目前整個(gè)公寓市場的建設(shè)速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于同階段寫字樓的建設(shè)速度。而與公寓市場息息相關(guān)的寫字樓、商圈的擴(kuò)大、發(fā)展和成熟則需要較長的一段時(shí)間,所以若想通過轉(zhuǎn)手獲取高額收益需要一個(gè)中長期的過程。


 ?。?、熱點(diǎn)區(qū)域和戶型


位置是投資二手公寓的關(guān)鍵,其熱點(diǎn)區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性為:外企、高收入企業(yè)較多,白領(lǐng)及外國暫住人口集中的區(qū)域。所以,以中關(guān)村、CBD核心區(qū)域、金融街、燕莎商圈、朝陽公園、亞運(yùn)村和望京等區(qū)域的二手公寓投資價(jià)值較高,北京的核心城區(qū)因其地理和文化優(yōu)勢也是求租熱點(diǎn)。由于二手公寓的承租人群層次較高,對生活質(zhì)量和居住舒適度有較高的要求,所以80平方米-120平方米的兩居室需求較為旺盛。一般國內(nèi)高端員工大多選擇月租金5000元-8000元的大一居、二居室,而外籍人士偏愛月租金1萬元左右的三居室。房型上也多以采光和通風(fēng)條件良好的為主。投資者如果能準(zhǔn)確地抓住租客的需求喜好,不僅出租容易而且還會(huì)提高租金收益,如:習(xí)慣西化生活的海歸派及外籍人士,會(huì)比較鐘情簡約的后現(xiàn)代裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格,陽光更加充足的大落地窗,開闊的客廳空間,開放式的廚房以及較大的衛(wèi)生間。而且小區(qū)的安全保衛(wèi)設(shè)施是否完善,也是高端物業(yè)租客們關(guān)心的問題。


張建峰


來源:北京現(xiàn)代商報(bào)


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