１、二手商鋪的市場(chǎng)總體狀況

近幾年，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而銀行利率又相對(duì)偏低的雙重刺激下，越來(lái)越多有“大量閑置資金”的人利用投資來(lái)保值、增值的意欲加強(qiáng)，開(kāi)始紛紛把目光轉(zhuǎn)向充滿(mǎn)誘惑力的商鋪投資領(lǐng)域，北京的商鋪熱隨著商鋪供應(yīng)量的迅猛增長(zhǎng)不斷升溫，而隨著城市規(guī)劃和消費(fèi)者需求的不斷變化發(fā)展，社區(qū)性商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)將成為北京未來(lái)商業(yè)發(fā)展的。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明，從去年下半年至今，北京商鋪供求兩旺，餐飲類(lèi)商鋪的需求較突出。一方面，北京商業(yè)環(huán)境日益成熟，另一方面，越來(lái)越多的新興成熟社區(qū)對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套需求越來(lái)越多，并輻射到周邊區(qū)域。同時(shí)，從北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和城市建設(shè)的前景判斷，市場(chǎng)對(duì)包括超市、便利店等在內(nèi)的商鋪的需求將繼續(xù)保持旺盛的狀況，而這些需求將為北京市商鋪市場(chǎng)提供更多的發(fā)展空間，使商鋪成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資的又一個(gè)熱點(diǎn)。

雖然現(xiàn)階段的二手商鋪還處于萌芽狀態(tài)，但隨著一手商鋪熱銷(xiāo)高潮的來(lái)臨，必定會(huì)有一些由于經(jīng)營(yíng)、還貸、出租不善的商鋪流入到二級(jí)市場(chǎng)。而與新商鋪在推出時(shí)的大造聲勢(shì)，夸大地段優(yōu)勢(shì)和前景以抬高價(jià)格相比，二手商鋪更具投資潛力。一般，二手商鋪在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)洗禮，自身的優(yōu)劣性和價(jià)值已“一目了然”，夸大的價(jià)格水分被擠壓。此外，二手商鋪一般帶裝修，購(gòu)家不必在裝修上花費(fèi)太多，這也為購(gòu)家節(jié)省了許多費(fèi)用。

２、分析

購(gòu)購(gòu)商鋪投資的目的有二：一是用以出租賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。二手商鋪投資與前兩種投資形式相比，投資單價(jià)高，總價(jià)高，投資區(qū)域性強(qiáng)。而不同品種商鋪的租售價(jià)格也相差很大，中小型臨街商鋪、商業(yè)商鋪、房產(chǎn)項(xiàng)目自帶商鋪等售價(jià)主要受地段影響，１萬(wàn)元／平方米—４萬(wàn)元／平方米不等。但二手商鋪同時(shí)具備時(shí)效性強(qiáng)、空置周期短、空置率低等特點(diǎn)，且租金回報(bào)率高。目前，北京商鋪投資平均回報(bào)率約為１０％左右。優(yōu)越地段的商鋪率約為１０％—１５％左右，投資回收周期短。但同時(shí)，商鋪容易受到周邊環(huán)境及其時(shí)效性和政策性的影響。

３、熱點(diǎn)區(qū)域和面積

地段是決定商鋪售價(jià)的關(guān)鍵因素。對(duì)于以出租形式進(jìn)行商鋪投資的人士來(lái)說(shuō)，除了地段因素外，面積也是影響出租價(jià)的重要因素。商鋪的熱點(diǎn)需求區(qū)域多集中在ＣＢＤ及其輻射圈、東二、三環(huán)、亞運(yùn)村、望京等區(qū)域，主干道及其臨街的商鋪需求旺盛。面積在５０平方米—２００平方米左右的商鋪較為熱租。

■空置房投資

１、空置房的市場(chǎng)總體狀況

由于土地金融政策門(mén)檻提高，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力加劇，開(kāi)發(fā)商加快了對(duì)商品房項(xiàng)目尾房的銷(xiāo)售速度，被稱(chēng)為“一級(jí)半市場(chǎng)”的空置房２００４年一季度交易放量，并顯示出良好的市場(chǎng)前景?？罩梅恐饕怯捎陂_(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷(xiāo)售完成８５％左右后所形成的尾房，也有部分開(kāi)發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒(méi)、羈押的房屋。隨著開(kāi)發(fā)商與中介公司一、二級(jí)市場(chǎng)的合作，空置房?jī)r(jià)格便宜、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)配套設(shè)施成熟等特點(diǎn)逐漸為人們所認(rèn)知，同時(shí)以其獨(dú)特的比較優(yōu)勢(shì)逐漸成為投資者們的新寵。其據(jù)建設(shè)部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)空置、積壓１年以上的商品住宅面積達(dá)到１．２億平方米，其中北京占１０％，多達(dá)１２００萬(wàn)平方米，沉淀資金高達(dá)７００億元，按人均居住面積計(jì)算，可安置北京市約５０萬(wàn)人口。

２、投資收益

購(gòu)購(gòu)空置房，投資、自住兩相宜?？罩梅康母叨俗≌?，用來(lái)自住舒適宜人；因樓盤(pán)知名度高，用于出租，也可以獲得穩(wěn)定的回報(bào)率。如“我愛(ài)我家”曾代理銷(xiāo)售的某公寓項(xiàng)目，位于方莊社區(qū)內(nèi)，緊鄰**５號(hào)線(xiàn)，不但品質(zhì)有保證，而且隨著**５號(hào)線(xiàn)２００６年的全面通車(chē)，其投資價(jià)值顯而易見(jiàn)；亞北奧運(yùn)公園附近某空置房項(xiàng)目原價(jià)６０００元／平方米，現(xiàn)價(jià)５２８８元／平方米；方莊地區(qū)三環(huán)內(nèi)某空置房項(xiàng)目原價(jià)６５００元／平方米，現(xiàn)價(jià)４５００元／平方米，這些項(xiàng)目深受購(gòu)房者好評(píng)，迅速就被一空。而近期我愛(ài)我家推出的羅馬花園公寓，原價(jià)１．４４萬(wàn)元／平方米，現(xiàn)售價(jià)僅５５００元／平方米；陽(yáng)光廣場(chǎng)公寓原售價(jià)１．４４萬(wàn)元／平方米，現(xiàn)價(jià)僅６３００元／平方米。由于許多空置房都是“名樓盤(pán)”，自身具有良好的地段優(yōu)勢(shì)和高品質(zhì)的居住環(huán)境，投資者若對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行裝修后出租可獲得較高的收益回報(bào)。

３、熱點(diǎn)區(qū)域和戶(hù)型

空置房與二手公寓相似，以出租來(lái)獲取資金回報(bào)的投資者，仍需選擇傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域，如ＣＢＤ及其輻射圈、中關(guān)村及亞運(yùn)村等?？拷?*、主干道等交通便利區(qū)域及社區(qū)環(huán)境成熟完善的區(qū)域也是租客們偏愛(ài)的區(qū)域。戶(hù)型上也以８０平方米—１５０平方米的兩居室需求較為旺盛。

■投資提示：

我愛(ài)我家提醒廣大投資者，投資的收益是誘人的，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也是存在的。無(wú)論您選擇哪種投資形式，一定要學(xué)會(huì)規(guī)避一些可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。頭先，房屋產(chǎn)權(quán)狀況必須查清。二手房的“身份”較為復(fù)雜，了解清楚其產(chǎn)權(quán)狀況十分重要；其次，要對(duì)所購(gòu)購(gòu)的二手房的地段、戶(hù)型及相應(yīng)的小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等進(jìn)行多方面的考察。較后，決定投資二手房后，一定要選擇大型房屋中介公司進(jìn)行交易，避免在交易過(guò)程中發(fā)生不必要的糾紛。

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