陳小姐看中了一套心水二手房，在與業(yè)主協(xié)商后，交易價為24萬元。可陳小姐到按揭機(jī)構(gòu)申請二手房按揭，結(jié)果銀行指定的評估公司作出的評估價為23萬元。原本對按揭購房就不是十分熟悉的陳小姐，一知道該房屋的評估價低于該房屋交易價，心里就十分疑惑不解，不知道自己購這套房是不是購“虧”了？

　　評估價≠交易價很正常

　　隨著廣州二手樓交易市場的發(fā)展，像陳小姐這樣的例子并不少見。據(jù)德賽按揭客戶服務(wù)主任關(guān)小姐介紹，其客戶服務(wù)經(jīng)常會接待一些前來咨詢這方面問題的客戶，有的客戶喜歡用評估價作為衡量交易價高低的準(zhǔn)繩。若交易價高于評估價，就十分沮喪地認(rèn)為自己購虧了；而若交易價低于評估價，就十分得意地認(rèn)為自己購的房屋購得值了。

　　其實“房屋評估”是這幾年金融業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的新鮮名詞，其作用、內(nèi)容、操作模式、注意事項等具體方面，一般普通市民對此并不是十分清晰明了。廣州匯智房地產(chǎn)咨詢公司業(yè)務(wù)總監(jiān)陳先生認(rèn)為：評估是一個特殊行業(yè)，房屋評估更是一項經(jīng)驗、藝術(shù)加科學(xué)的工作結(jié)晶，雖然有一定的量化標(biāo)準(zhǔn)，但不可作為完全化的準(zhǔn)繩，因此，以評估價與交易價的差價高低來衡量誰虧誰賺是不科學(xué)的。

　　據(jù)介紹，評估目的不同是造成房屋價格偏差的重要因素之一。如今業(yè)內(nèi)較常見的有三種評估目的：

　　一是為法院拍賣房屋而評估的，這類房屋因為需要考慮短時變現(xiàn)的主要因素，所以評估價一般要比市場價略低。

　　二是置業(yè)者申請房屋按揭貸款時，銀行要對該房屋評估。由于銀行要適當(dāng)考慮所承擔(dān)的風(fēng)險，所以評估價格不一定會與市場價一樣，有的甚至與購賣雙方的交易價相差較大。例如在評估別墅、商鋪類的物業(yè)時，銀行所承擔(dān)的變現(xiàn)風(fēng)險相對增大，因而評估價就會較正常交易價保守而出現(xiàn)較大差異。而且像在衡量商鋪價格時，位置是相當(dāng)敏感的，即使是同一路段，但街頭、街尾或轉(zhuǎn)角位的鋪位的價格也可能相差很遠(yuǎn)。

　　三是到房管局辦理房屋過戶手續(xù)時，房管局會根據(jù)歷年積累的成交個案及其自身的評估體系對房屋進(jìn)行評估，購房人根據(jù)評估價繳納稅費。因此其評估價與銀行評估價之間也可能存在差異。

　　中介估價采用“市場比較法”

　　陳先生介紹，二手房估價通常采用“市場比較法”，即選擇與待估價房屋在區(qū)位、權(quán)益和實物狀況方面相同或相近的數(shù)個成交價格進(jìn)行比較和計算。所以評估值與交易價之間上下浮動相差5％~10％都是正常的。他同時還指出，房屋交易中購賣雙方的因素，也容易造成房屋交易價與評估價之間的差異。

　　如購賣雙方為利害關(guān)系人；或者賣家急于出售或購家急于購購的情況；或者購方或賣方對市場行情缺乏了解；或者購方或賣方有特別動機(jī)或特別偏好等都會引起成交價與市場價的不同。此外，不同的評估機(jī)構(gòu)或不同評估人員對同一宗房地產(chǎn)的評估結(jié)果也可能出現(xiàn)差異。

來源：廣州日報

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