房地產(chǎn)開發(fā)及交易分為三種情況，也就是通常所說的一、二、三級市場，一級市場是指土地使用權的出讓，即開發(fā)商依法投資取得土地的開發(fā)使用權；二級市場指開發(fā)商開發(fā)項目之后，向購房人出售所建造的房屋，即商品房的次出售；三級市場是指市場上已經(jīng)成交過的商品房再次進行交易，也就是常說的“二手房”交易。
　　購購房地產(chǎn)要投入相當大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個購房者必須考慮的頭要因素，否則稍有不慎，購房人的利益就會受到損害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權狀況，則是每一個購房人在購房前必須要做的事情。
　　“二手房”交易一般都是個人之間的購賣行為，因此對比開發(fā)商出售的商品房，在交易的復雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對產(chǎn)權狀況的了解，購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調查“二手房”產(chǎn)權狀況的方式及程序做一介紹。
　　要了解房屋的產(chǎn)權狀況，購房人步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

　　產(chǎn)權證件是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購購權的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購購的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
　　步是向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源。查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權記錄。包括：
　?。?、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權比例及擁有權形式；
　?。?、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取得該份文件副本；
　　３、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；
　?。?、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不但只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；
　?。怠⑵渌麅热?，如房屋平面圖等。
　　第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等。較后，應提醒購房人注意的是，購購二手樓房，尤其要搞清楚所購房是否屬于房改出售的房屋。
　　總之，要了解房屋產(chǎn)權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權細節(jié)，不至于有所遺漏。

安納

　　　　

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