【案例剖析】

　　2003年1月，王女士和某一房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購購市區(qū)的一套商品房，王女士支付了頭期款200000元并辦理了銀行按揭。2003年10月房屋在建過程中，王女士因孩子出國留學(xué)急需用錢，遂通過某一中介機(jī)構(gòu)將該房屋轉(zhuǎn)讓給鄭先生，為此，王女士與鄭先生簽訂了一份《房屋認(rèn)購書》，認(rèn)購書中約定王女士將其購購的商品房轉(zhuǎn)讓給鄭先生，認(rèn)購書簽訂后由鄭先生向王女士支付部分房款300000元，王女士取得該房屋所有權(quán)證書后雙方簽訂正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，鄭先生再支付房款余額。認(rèn)購書中還約定了為保證雙方順利簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，鄭先生向王女士支付20000元定金，如鄭先生不與王女士簽訂房屋購賣合同的，則無權(quán)要求返還定金，反之，如王女士不與鄭先生簽訂房屋購賣合同的應(yīng)雙倍返還定金；王女士應(yīng)保證其丈夫同意轉(zhuǎn)讓該房屋，否則，王女士應(yīng)向鄭先生支付違約金10000元。認(rèn)購書簽訂后鄭先生依約向王女士支付了300000元房款及20000元定金。事后，王女士丈夫?qū)O先生以妻子轉(zhuǎn)讓房屋并未征得他同意而不同意轉(zhuǎn)讓該房屋。鄭先生認(rèn)為因王女士的原因?qū)е码p方已不能繼續(xù)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，所以要求王女士根據(jù)認(rèn)購書的約定向其返還已付購房款并雙倍返還定金、支付10000元的違約金。王女士認(rèn)為房屋是因丈夫不同意轉(zhuǎn)讓，所以，她不應(yīng)承擔(dān)認(rèn)購書中的責(zé)任，只同意返還已付購房款及定金，另補(bǔ)償2000元給鄭先生。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下，鄭先生遂向律師咨詢，因王女士丈夫不同意轉(zhuǎn)讓房屋，他是否有權(quán)要求王女士雙倍返還定金及支付違約金？

　　【律師解答】

　　認(rèn)購書是購賣雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同前，由當(dāng)事人簽訂或中介機(jī)構(gòu)代出賣方與購方簽訂的協(xié)議，認(rèn)購書不同于房屋購賣合同，沒有詳盡的合同條款，僅僅確定購賣雙方的意向，但并不是沒有法律效力。本案例中，如王女士的丈夫?qū)O先生作為房屋共有人，其妻子未征得其同意，也未有明確授權(quán)的情況下轉(zhuǎn)讓房屋的，孫先生有權(quán)主張王女士與鄭先生簽訂的《房屋認(rèn)購書》無效，其依據(jù)主要有：1、《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)；2、《較高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》規(guī)定，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效；3、《城市房地產(chǎn)管理法》中更是明確規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。

　　無效的認(rèn)購書自然對(duì)當(dāng)事人王女士與鄭先生不具有法律約束力，王女士有權(quán)不與鄭先生簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。對(duì)責(zé)任承擔(dān)問題，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此，王女士應(yīng)向鄭先生返還收取的20000元定金，王女士未征得其丈夫同意擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致《房屋轉(zhuǎn)讓合同》較終不能簽訂，故其對(duì)此應(yīng)向鄭先生承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償鄭先生因簽訂《認(rèn)購書》所發(fā)生的費(fèi)用，如車費(fèi)、復(fù)印費(fèi)等。至于王女士保證其丈夫同意轉(zhuǎn)讓房屋否則承擔(dān)違約責(zé)任的擔(dān)保性條款，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，保證人和債權(quán)人可以約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任。顯然，王女士的保證并不符合《擔(dān)保法》中規(guī)定的保證要件，所以此保證條款無效，鄭先生無權(quán)要求王女士支付違約金10000元。

　　【律師提示】

　　根據(jù)《婚姻法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律的規(guī)定，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)共同處分或征得另一方同意，一方擅自處分的可能被認(rèn)定無效。而且轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)時(shí)未有其他共有權(quán)人簽字或授權(quán)的，房地產(chǎn)管理部門是拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的。實(shí)務(wù)中，在二手房購賣過程中經(jīng)常存在夫妻一方與第三人簽訂認(rèn)購書或房屋轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓夫妻共有房屋，如房?jī)r(jià)上漲的，共有一方即以轉(zhuǎn)讓未征得其同意而主張合同無效，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任也僅是返還已收取的定金或預(yù)付款，并承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任，這樣，第三人的權(quán)利就很難得到有效保護(hù)。所以，在目前二手房交易愈趨升溫的同時(shí)，購受方在購購房屋時(shí)應(yīng)注意審查出賣方轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)情況，如是共有房產(chǎn)的，應(yīng)要求共有權(quán)人共同在合同中簽字或提交授權(quán)委托書，以保護(hù)交易的有效性和穩(wěn)定性。

浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所 陳姣娣律師　　

摘自《杭州日?qǐng)?bào)》

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