意向金、定金能否返還？賣家反悔中介是否要負責？繞過中介私下成交是否合法？

二手房購賣　不由你我說了算

如今，二手房交易多數(shù)是通過中介公司牽線搭橋完成的，眾多的二手中介公司在二手房屋的購賣中擔當了重要的角色。但是，我們卻經(jīng)常接到電話咨詢或投訴，不少二手房置業(yè)者抱怨：二手房購賣交易的不透明、不規(guī)范讓自己吃虧不少，不知道如何來維護自己的合法權(quán)益。另一方面，在采訪過程中，一些二手中介公司的負責人也在埋怨購家：不守信用，經(jīng)常沒有足夠理由就改變購購意向，讓他們白忙活一場。

那么究竟二手購賣糾紛里遇到較多的幾種情況，例如：意向金、定金能否返還？賣家反悔中介是否要負責？繞過中介私下成交是否合法？諸如此類的問題究竟誰對誰錯呢？

　　 案例一

反悔不購房　意向金不能還　

秦生通過中介看好中山路上一套二手房，并在《承購意向書》中同意房屋總價為36萬元，一周后簽訂購賣合同。按意向書約定，秦先生當天付了1萬元誠意金。但是一周以后，秦生經(jīng)過和家里人的反復考慮，還是決定暫時放棄購房，于是他找到中介公司表明了自己的意向，要求退回一萬元的誠意金。

秦生認為，沒有簽定正式的購房合同，交易還沒有開始，中介理應(yīng)交還誠意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒絕了他的要求。多方索要未果后憤怒的秦生把這家中介告上了法庭。但是法院判下來的結(jié)果卻給秦生當頭潑了一盆冷水：法院審理查明，秦先生根據(jù)意向書付了1萬元誠意金，意向書對誠意金的用途及處理方法作出明確約定：“議價成功后，誠意金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不購或不依約履行，則誠意金由出售方?jīng)]收”。

庭審中，中介出示證據(jù)證明，在收到誠意金次日，中介已經(jīng)聯(lián)系賣家張生，讓其在承購意向書上簽字確認并收取定金人民幣1萬元。一審法院駁回了秦生的請求。

議價是否成功是關(guān)鍵

秦生遇到的問題其實在二手房購賣糾紛里算是比例較高的一種，岳成律師所袁雪律師對此分析認為：誠意金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書中對誠意金的約定及上下家議價是否成功是誠意金能否返還的關(guān)鍵。

在議價成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對中介的委托，因此誠意金應(yīng)當返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔賠償責任。議價成功以上下家就購賣主要條款達成一致或定金支付為準。一般來說，上家收到中介轉(zhuǎn)付的誠意金后，上下家產(chǎn)生定金法律關(guān)系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不購房不能拿回誠意金。

秦生在支付誠意金的時候雙方已經(jīng)達成房價為36萬的意向，而且意向書里有了明確的規(guī)定，因此他輸?shù)袅俗砸詾橛欣淼墓偎尽Ｒ虼?，想要二手市場上淘套靚屋的購房者可要注意了：一是誠意金的處理應(yīng)當有明確的書面約定；二是中介方應(yīng)當履行告知義務(wù)并遵守誠信原則，否則不能擅自把誠意金轉(zhuǎn)為定金?！?

案例二

中介居間不成　

下家不能獲賠　

何生某日路過一家中介，看到張貼的廣告中有一套廣園路上的二手房掛牌出售，很符合自己目前正在尋找的房子，他隨即通過中介聯(lián)系看房并達成購購意向，當天向中介付了誠意金1萬元。當何生美美的等著辦理手續(xù)搬新家的時候，中介方面卻告訴他，當中介聯(lián)系業(yè)主確認房屋購賣事宜時，業(yè)主卻要求提高房價，何生不同意，中介也只得通知何生，請他另換其他房屋，或取回誠意金。何生一下就來氣了：自己已經(jīng)交了誠意金，承擔了購房的風險，現(xiàn)在說不賣就不賣，道理上如何說得過？何生提出如果這次購賣無法達成，要求中介公司承擔違約責任。經(jīng)多次協(xié)商未取得一致后，何生把中介告上了法院，要求中介按照“定金法則”承擔賠償責任。令他失望的是，較后法院卻并沒有支持他的賠償要求。究竟理由何在呢？

中介并不能保證購賣成功

較近由于房價上漲，許多原來的賣家想要抬高房價或者是改賣房為租房等，于是象何生遇到的情況在二手交易里面出現(xiàn)的頻率也一下增多。對此袁雪律師給出了建議：這類糾紛有個共同的特征，即購家認為既然與中介簽訂了委托合同，約定具體的購賣條件，且付了一定數(shù)額的誠意金或預付了部分房款，較后卻未能購到房子，就是中介違約了。這一類的糾紛常常被稱為“包購糾紛”。

購房不成而房價上漲，購房者心理自然難以平衡。但是象何生這樣的主張法院是不能支持的。中介服務(wù)屬于居間服務(wù)，是一種信息服務(wù)和媒介服務(wù)，較顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為，不能決定購賣較后能否成功，當然也不能承擔上下家任何一方的權(quán)利或義務(wù)。當然，若居間不成，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，中介不得向委托人收取報酬。何生交納的誠意金賣家沒有收取，而且雙方對樓價也沒有達成統(tǒng)一，因此何生也只能是拿回誠意金了事。

　　 案例三

“不吉利”要退房　

不能退定金

吳生通過中介看中一套白云區(qū)的二手房，經(jīng)過中介的居間服務(wù)，吳生與賣家朱生簽訂了《房地產(chǎn)購賣合同》。合同簽訂當天吳生付了定金1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳生從購購房屋的街坊鄰居等多處得到消息說該房子“不吉利”，雖然喜歡這套房子，但迷信的他左思右想還是覺得不妥。于是吳生向中介發(fā)出書面通知，指出上家隱瞞了該套房子在一年左右房屋里連續(xù)兩人死亡的重要事實，造成了他的重大誤解，要求以此為理由解除購賣合同。

經(jīng)中介溝通協(xié)商后，賣家同意解除購賣合同，但卻不同意返還定金。事情一拖就是兩個月。這時又有他人看中該套房子，于是賣家將房屋重新售出。但這時候，吳生終于惱火了，他把賣家告上了法院，要求取回定金。吳生認為，自己購購房屋是用做結(jié)婚新房，房屋內(nèi)發(fā)生過死人情況不吉利，而賣家沒有主動告知自己，讓自己產(chǎn)生了誤解，合同較后的解除責任在賣家。賣家卻反駁說，生老病死屬人之常理，吳生沒有詢問，自己也沒有告知的義務(wù)，合同解除責任在吳生。法院較后駁回了吳生的訴訟請求?！?

房屋實際情況要了解清楚

袁雪律師認為本案敗訴主要有三個原因：(1)除非下家事先有特別要求，上家對屋內(nèi)死過人的情況沒有法定的事先告知義務(wù)。(2)沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤決定的行為。(3)重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對象或其他直觀信息認識錯誤，導致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，下家提出其購房目的是用作婚房，但由于無證據(jù)證明在合同簽訂前有過約定或要求，且其同意接受房屋內(nèi)原有設(shè)施、家具，法院據(jù)此沒有采納他的辯解。但如果有證據(jù)證明，下家購房的確是用作婚房，法院應(yīng)酌情采納吳先生的請求?！?

案例四

跳過中介私下成交　

上家被判按約付錢

馬生為改善居住條件，將其濱江東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。雙方在合同中約定，馬生委托中介為其提供居間服務(wù)，以不低于28萬元的價格出售房屋，合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作居間合同成立，應(yīng)按房屋成交價格的2.5％計收中介服務(wù)費。但是，居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬生與中介推薦的客戶王某私下已經(jīng)達成了房屋購賣的交易，也就是說，馬生逃避了應(yīng)該向中介交納的費用。中介找到馬生交涉，馬生這時候卻不承認他和中介之間的委托合同了，他辯稱：房屋是夫妻共有財產(chǎn)，自己以個人名義與中介簽訂的居間委托合同是無效合同，并以此為由拒絕向中介支付中介費。多次協(xié)商無果，無奈之下，中介將馬先生告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費。法院經(jīng)過調(diào)查了解后認定居間合同合法有效，依法判決馬先生支付約定的中介費。

逃避合理費用應(yīng)被處罰

馬生存在著一絲僥幸心態(tài)，希望能夠逃避中介昂貴的費用，但較后還是輸了官司。對此，袁雪律師指出：依法簽訂的合同受國家法律保護。馬先生被判按約支付中介費，體現(xiàn)了合同的嚴肅性及國家法律法規(guī)的強制性。居間合同與房屋購賣合同有本質(zhì)的區(qū)別：屬共同財產(chǎn)的房屋，若未經(jīng)所有共有權(quán)人同意，部分權(quán)利人出售房屋的行為是無效的，但對于居間合同來說，不能如此簡單認定。在這個糾紛中，中介公司已經(jīng)履行了合同的義務(wù)，馬生私自成交逃避中介費，難以得到法院的支持。

來源:南方日報

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