購賣二手房正成為很多房產炒家的絕活，普普通通的一套舊房子，一經轉手就能賺上一筆，其中的竅門頗多，只有反復實踐才能慢慢琢磨出來。

　　如今二手房交易越來越普及，當你想賣掉自己的房屋時，是否考慮到先將它美化一番？也許有些人會說，都要賣了，還美化什么呀！其實不然，待售的房屋好比商店里的商品，美化的好壞往往會影響到銷售的效果。實踐也證明，通過給二手房美化，花去的只是一小部分時間和開支，卻能使要出售的房屋無論在帶看時或在成交概率上都明顯占據優(yōu)勢。那么，究竟該如何給二手房進行美化呢？

　　細節(jié)處理很重要

“印象”相當重要，好的“印象”是成功的一半。購方往往在較初的15秒內就已形成了對房屋的初步印象。在帶客戶看房時，如發(fā)現房屋外墻斑駁脫落，花園雜草叢生，過道上堆滿雜物和垃圾，客戶一定會產生一種破舊感。因此，粉白外墻、打掃走道、置換破碎的玻璃窗是要做的步。

當客戶進入房屋內部，通常會想象生活在里面會是什么樣的，若能創(chuàng)造房屋由他人主宰的感覺，一定會提升購方“感覺在家”的想像力。保持房間的整潔是至關重要的：可以在入口的玄關處放上一塊干凈的踏腳布；將零亂的鞋類一律請進鞋箱；擦亮地板、打上一層聚氨酯，讓它光亮如新；修補墻紙的裂縫、墻漆的剝落。另外，讓購方感到舒適也很重要：要檢查門窗的開關是否自如，房間內的燈具是否良好；將該修的開關修好，該換的燈泡換掉。別忘了在客戶看房時打開所有的照明，放上柔和的音樂，再噴一些檸檬氣味的香水，這樣會產生不同凡響的效果。

　　廚房是購方較為關注的區(qū)域之一。若廚房顯得陳舊了，可使用家具清潔上光劑進行修光，這樣看上去比較新，而且所花的成本也不高。請將工作臺面上零碎的廚房用具和配件移入櫥柜內，以創(chuàng)造整潔的外觀；工作臺面若有缺口或損壞，應加以修理；檢查煤氣灶臺、抽油煙機以及水龍頭的使用狀況是否正常，因為這些同樣都是購方的留意所在。

　　目前，浴室已在功能性上有著重要的轉化，好的布置會產生激動人心的效果。在浴室的美化上你可以有很多方法改進不足：擦亮浴室內的玻璃鏡、淋浴門、浴缸、洗臉盆和水龍頭；將梳妝臺上的個人護理用品移到視線之外；在空的地方放上一瓶鮮花加以點綴；在浴巾架上整齊地掛放毛巾和浴巾。如果可以的話請把舊的廁所坐墊換成橡木的或換上新的坐墊套。

　　經過這樣一番對細節(jié)的處理，一定能大大提高房屋的可售性，由于在修飾中花了費用，也會提高售價。

　　你家的二手房能賣多少錢

　　日前，北京市國土資源及房屋管理局向社會發(fā)布了已購公房和經濟適用住房再上市購賣指導價格。在北京市房地產日益走向市場化的今天，政府主管部門出臺這樣的指導價格具有多大的指導意義？購房人能否依照這樣的指導價格來指導自己購房呢？

　　張先生較近正在尋購一套二手房。據他反映，以往北京市已購公房和經濟適用房再上市主要靠購賣雙方來協(xié)商成交價格。但由于購賣雙方往往對價格的心理預期存在著較大差距，所以令討價還價的過程變得漫長而艱難，大大降低了成交的效率。據業(yè)內人士介紹，這是阻礙北京市二手房市場活躍的一個重要因素。張先生表示，指導價格的出臺十分有必要。它可以使人們在購房之前對市場行情有個大概的了解，使購賣雙方心理預期不至差距過大，有利于提高成交的效率。

　　據有關負責人介紹，本期指導價格計算依據來自于各區(qū)國土房管局房地產交易管理部門上報的2003年1-6月份各區(qū)受理的二手房交易過戶登記成交申報數據和13家放心中介企業(yè)提供的2003年1-6月份各公司的二手房實際成交數據。成交樣本數據包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山、昌平、大興、通州11個區(qū)。

　　有關負責人還表示，本次發(fā)布的指導價格是基準住房的指導價格，代表了各區(qū)或各區(qū)內典型區(qū)域再上市房屋購賣價格的市場水平。基準住房的標準是：已購公房再上市基準住房標準：20世紀80年代、90年代建設；多層樓房2或4層，高層樓房中間層；一居室建筑面積40至52平方米，二居室建筑面積53至65平方米、三居室建筑面積66至85平方米；多層樓房正向房，高層樓房西房；配套設施齊全；一般裝修的已購公房。經濟適用住房再上市基準住房標準：多層樓房2或4層，正向房；配套設施齊全；一般裝修的經濟適用住房。購賣雙方可以綜合考慮供求關系、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、公共設施完善程度、建成年代、樓層、朝向、戶型、房屋設施、裝修狀況等因素的影響，較終確定實際的購賣成交價格。

　　本次發(fā)布的是頭期已購公房和經濟適用住房再上市購賣指導價格，今后將以半年為周期定期發(fā)布，即8月份發(fā)布本年度1-6月份的指導價格，次年2月份發(fā)布本年度7-12月份的指導價格。住房消費者可以在北京市國土資源和房屋管理局政府網、北京市房地產交易信息網、放心中介網、部分新聞媒體查詢區(qū)和區(qū)內各典型區(qū)域購賣指導價格。同時，北京市國土資源和房屋管理局還印制了《北京市已購公房和經濟適用住房再上市購賣指導價格手冊》，大家可以到各區(qū)局交易部門或指定的房地產經紀機構購購。

　　11個區(qū)已購公房再上市購賣的活躍區(qū)域，城八區(qū)主要分布在二、三環(huán)，一線**沿線；外三區(qū)則主要集中在區(qū)政府所在的城鎮(zhèn)和臨近市區(qū)的大中型居住區(qū)。成交價格由市向四周逐漸降低。其中，成交均價較高的地區(qū)是西城區(qū)5700元每平方米；成交均價較低的是昌平區(qū)2100元每平方米。

　　11個區(qū)共劃分108個已購公房再上市購賣典型區(qū)域。其中，東城區(qū)共3個典型區(qū)域，價格水平在5400-5750元每平方米之間，西城區(qū)共3個典型區(qū)域，價格水平在5400-5850元每平方米之間；崇文區(qū)共4個典型區(qū)域，價格水平在4350-5300元每平方米之間，價格水平較低的是永定門外地區(qū)，4350元每平方米；宣武區(qū)共5個典型區(qū)域，價格水平較低的是廣安門外地區(qū)，4350元每平方米；朝陽區(qū)共25個典型區(qū)域，價格水平較低的是雙橋農場地區(qū)，3050元每平方米。

　　上海二手房交易的火爆，使得二手房交易價格指數應運而生。今年上半年，上海市房地產交易頭次發(fā)布“上海市存量住房交易價格指數”，以便房地產市場的開發(fā)商、投資商、中介商以及消費者，政府和社會各個方面對市場的整體發(fā)展和價格走勢，有更為清晰的認識和理性的分析。上海房地產業(yè)對全市GDP的貢獻度逐年增加，已經成為上海經濟的支柱產業(yè)之一。自1997年以來，上海房地產三級市場迅速發(fā)展。到2002年，存量房地產交易量已接近新增商品房交易量，成為上海房地產市場的半壁江山。市場形勢的客觀發(fā)展，要求編制和發(fā)布具有權威性的上海存量住房交易價格指數。上海市房屋土地資源管理局批準，自2003年3月起，上海市房地產交易正式發(fā)布上海市存量住房交易價格指數。

　　該指數的計算借用了海外特征價格法的原理，并加以上?；母脑?，便變成同質價格法，這在國內屬于頭創(chuàng)。據悉，這一指數的計算樣本，全部來自上海市房地產交易的法定登記資料，因此數據具有真實可靠性和合法性。另外，樣本數量大、覆蓋面廣，每年樣本量超過10萬個，既能反映總體，又能反映局部。

　　廣州的二手房市場已逐漸成形，較近有調查顯示，廣州市約有四成市民在購房時開始考慮二手樓，而在短期內會更換住屋以改善居住條件的市民中，又有近五成表示會購購二手房，可以說二手房得到了市民的認同。那么，廣州的二手房價是什么樣子呢？請看下面的詳細表格里顯示的，基本上代表了廣州二手房市價格：

　　廣州活躍路段二手住宅成交個案

　　活躍路段 性質 樓層 面積( m2) 租售 成交價(元)

　　中山大道 小區(qū)房小區(qū)房 中高層中高層 7538 租租 2100元／月1600元／月

　　天河北 小區(qū)房小區(qū)房 高層高層 7034.7 租售 3200元／月21萬

　　珠江新城 小區(qū)房小區(qū)房 低層中層 135107.6 售售 81.6萬59萬

　　江南西 散住宅小區(qū)房 低層中層 35.2100.4 售售 13萬41萬

　　新港西 小區(qū)房小區(qū)房 中高層中層 90.8112.7 租售 2200元／月59萬

　　江燕路 小區(qū)房小區(qū)房 低層中層 7478 租售 1800元／月29萬

　　大沙頭 商住樓小區(qū)房 中層高層 100107.8 售售 42.5萬56萬

　　二沙島 小區(qū)房小區(qū)房 低層低層 118119 售售 150萬206萬

　　中山八路 小區(qū)房小區(qū)房 中層高層 71109 售租 32.5萬3500元／月

　　二手房的交易已成為人們改善生活環(huán)境的一個重要手段。身為業(yè)主，較關心的莫過于自己的房子值多少錢了，但是，由于各種原因，目前房屋的評估價格卻始終是人們進行二手房交易的一個障礙。

　　其實隨著房地產二手交易市場的發(fā)展，這種例子并不少見。業(yè)內人士分析：造成這種現象有多方面原因。頭先，評估是一個特殊的行業(yè)。據廣東世紀人評估咨詢有限公司總經理陳宗彪說，評估是一項藝術加技術的工作，雖然有一定的量化標準，同一件物品不同的公司評估出來的價格有可能是不一樣的。

　　另外，評估目的不同也造成了房屋價格的偏差。有的甚至相差幾十萬元。

　　業(yè)內有三種評估的目的，一種是為法院拍賣而評估的，由于這種房屋是需要急于變現的，價格一般要比市價便宜30%左右。種情況是如果業(yè)主購房時要進行按揭，銀行或其指定的評估公司便要對該房子進行評估。由于銀行要適當地估量將來的風險，所以評估的價格不一定會同市場價格一樣，有時甚至與成交價格相差甚遠。

　　第三種是到房地產交易所交易時，交易所會視交易價格是否合理而考慮是否再次進行評估，并根據這個評估值進行繳稅費。從事房地產評估行業(yè)多年的廣州匯智房地產咨詢有限公司評估部業(yè)務主管陳彥寧說，其實評估值前

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