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如何出售二手房 細(xì)節(jié)處理很重要

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 603 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

購(gòu)賣(mài)二手房正成為很多房產(chǎn)炒家的絕活,普普通通的一套舊房子,一經(jīng)轉(zhuǎn)手就能賺上一筆,其中的竅門(mén)頗多,只有反復(fù)實(shí)踐才能慢慢琢磨出來(lái)。


  如今二手房交易越來(lái)越普及,當(dāng)你想賣(mài)掉自己的房屋時(shí),是否考慮到先將它美化一番?也許有些人會(huì)說(shuō),都要賣(mài)了,還美化什么呀!其實(shí)不然,待售的房屋好比商店里的商品,美化的好壞往往會(huì)影響到銷售的效果。實(shí)踐也證明,通過(guò)給二手房美化,花去的只是一小部分時(shí)間和開(kāi)支,卻能使要出售的房屋無(wú)論在帶看時(shí)或在成交概率上都明顯占據(jù)優(yōu)勢(shì)。那么,究竟該如何給二手房進(jìn)行美化呢?


  細(xì)節(jié)處理很重要


“印象”相當(dāng)重要,好的“印象”是成功的一半。購(gòu)方往往在較初的15秒內(nèi)就已形成了對(duì)房屋的初步印象。在帶客戶看房時(shí),如發(fā)現(xiàn)房屋外墻斑駁脫落,花園雜草叢生,過(guò)道上堆滿雜物和垃圾,客戶一定會(huì)產(chǎn)生一種破舊感。因此,粉白外墻、打掃走道、置換破碎的玻璃窗是要做的步。


當(dāng)客戶進(jìn)入房屋內(nèi)部,通常會(huì)想象生活在里面會(huì)是什么樣的,若能創(chuàng)造房屋由他人主宰的感覺(jué),一定會(huì)提升購(gòu)方“感覺(jué)在家”的想像力。保持房間的整潔是至關(guān)重要的:可以在入口的玄關(guān)處放上一塊干凈的踏腳布;將零亂的鞋類一律請(qǐng)進(jìn)鞋箱;擦亮地板、打上一層聚氨酯,讓它光亮如新;修補(bǔ)墻紙的裂縫、墻漆的剝落。另外,讓購(gòu)方感到舒適也很重要:要檢查門(mén)窗的開(kāi)關(guān)是否自如,房間內(nèi)的燈具是否良好;將該修的開(kāi)關(guān)修好,該換的燈泡換掉。別忘了在客戶看房時(shí)打開(kāi)所有的照明,放上柔和的音樂(lè),再噴一些檸檬氣味的香水,這樣會(huì)產(chǎn)生不同凡響的效果。


  廚房是購(gòu)方較為關(guān)注的區(qū)域之一。若廚房顯得陳舊了,可使用家具清潔上光劑進(jìn)行修光,這樣看上去比較新,而且所花的成本也不高。請(qǐng)將工作臺(tái)面上零碎的廚房用具和配件移入櫥柜內(nèi),以創(chuàng)造整潔的外觀;工作臺(tái)面若有缺口或損壞,應(yīng)加以修理;檢查煤氣灶臺(tái)、抽油煙機(jī)以及水龍頭的使用狀況是否正常,因?yàn)檫@些同樣都是購(gòu)方的留意所在。


  目前,浴室已在功能性上有著重要的轉(zhuǎn)化,好的布置會(huì)產(chǎn)生激動(dòng)人心的效果。在浴室的美化上你可以有很多方法改進(jìn)不足:擦亮浴室內(nèi)的玻璃鏡、淋浴門(mén)、浴缸、洗臉盆和水龍頭;將梳妝臺(tái)上的個(gè)人護(hù)理用品移到視線之外;在空的地方放上一瓶鮮花加以點(diǎn)綴;在浴巾架上整齊地掛放毛巾和浴巾。如果可以的話請(qǐng)把舊的廁所坐墊換成橡木的或換上新的坐墊套。


  經(jīng)過(guò)這樣一番對(duì)細(xì)節(jié)的處理,一定能大大提高房屋的可售性,由于在修飾中花了費(fèi)用,也會(huì)提高售價(jià)。


  你家的二手房能賣(mài)多少錢(qián)


  日前,北京市國(guó)土資源及房屋管理局向社會(huì)發(fā)布了已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房再上市購(gòu)賣(mài)指導(dǎo)價(jià)格。在北京市房地產(chǎn)日益走向市場(chǎng)化的今天,政府主管部門(mén)出臺(tái)這樣的指導(dǎo)價(jià)格具有多大的指導(dǎo)意義?購(gòu)房人能否依照這樣的指導(dǎo)價(jià)格來(lái)指導(dǎo)自己購(gòu)房呢?


  張先生較近正在尋購(gòu)一套二手房。據(jù)他反映,以往北京市已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市主要靠購(gòu)賣(mài)雙方來(lái)協(xié)商成交價(jià)格。但由于購(gòu)賣(mài)雙方往往對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期存在著較大差距,所以令討價(jià)還價(jià)的過(guò)程變得漫長(zhǎng)而艱難,大大降低了成交的效率。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,這是阻礙北京市二手房市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。張先生表示,指導(dǎo)價(jià)格的出臺(tái)十分有必要。它可以使人們?cè)谫?gòu)房之前對(duì)市場(chǎng)行情有個(gè)大概的了解,使購(gòu)賣(mài)雙方心理預(yù)期不至差距過(guò)大,有利于提高成交的效率。


  據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,本期指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算依據(jù)來(lái)自于各區(qū)國(guó)土房管局房地產(chǎn)交易管理部門(mén)上報(bào)的2003年1-6月份各區(qū)受理的二手房交易過(guò)戶登記成交申報(bào)數(shù)據(jù)和13家放心中介企業(yè)提供的2003年1-6月份各公司的二手房實(shí)際成交數(shù)據(jù)。成交樣本數(shù)據(jù)包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、昌平、大興、通州11個(gè)區(qū)。


  有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示,本次發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格是基準(zhǔn)住房的指導(dǎo)價(jià)格,代表了各區(qū)或各區(qū)內(nèi)典型區(qū)域再上市房屋購(gòu)賣(mài)價(jià)格的市場(chǎng)水平。基準(zhǔn)住房的標(biāo)準(zhǔn)是:已購(gòu)公房再上市基準(zhǔn)住房標(biāo)準(zhǔn):20世紀(jì)80年代、90年代建設(shè);多層樓房2或4層,高層樓房中間層;一居室建筑面積40至52平方米,二居室建筑面積53至65平方米、三居室建筑面積66至85平方米;多層樓房正向房,高層樓房西房;配套設(shè)施齊全;一般裝修的已購(gòu)公房。經(jīng)濟(jì)適用住房再上市基準(zhǔn)住房標(biāo)準(zhǔn):多層樓房2或4層,正向房;配套設(shè)施齊全;一般裝修的經(jīng)濟(jì)適用住房。購(gòu)賣(mài)雙方可以綜合考慮供求關(guān)系、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、公共設(shè)施完善程度、建成年代、樓層、朝向、戶型、房屋設(shè)施、裝修狀況等因素的影響,較終確定實(shí)際的購(gòu)賣(mài)成交價(jià)格。


  本次發(fā)布的是頭期已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房再上市購(gòu)賣(mài)指導(dǎo)價(jià)格,今后將以半年為周期定期發(fā)布,即8月份發(fā)布本年度1-6月份的指導(dǎo)價(jià)格,次年2月份發(fā)布本年度7-12月份的指導(dǎo)價(jià)格。住房消費(fèi)者可以在北京市國(guó)土資源和房屋管理局政府網(wǎng)、北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)、放心中介網(wǎng)、部分新聞媒體查詢區(qū)和區(qū)內(nèi)各典型區(qū)域購(gòu)賣(mài)指導(dǎo)價(jià)格。同時(shí),北京市國(guó)土資源和房屋管理局還印制了《北京市已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房再上市購(gòu)賣(mài)指導(dǎo)價(jià)格手冊(cè)》,大家可以到各區(qū)局交易部門(mén)或指定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)購(gòu)。


  11個(gè)區(qū)已購(gòu)公房再上市購(gòu)賣(mài)的活躍區(qū)域,城八區(qū)主要分布在二、三環(huán),一線**沿線;外三區(qū)則主要集中在區(qū)政府所在的城鎮(zhèn)和臨近市區(qū)的大中型居住區(qū)。成交價(jià)格由市向四周逐漸降低。其中,成交均價(jià)較高的地區(qū)是西城區(qū)5700元每平方米;成交均價(jià)較低的是昌平區(qū)2100元每平方米。


  11個(gè)區(qū)共劃分108個(gè)已購(gòu)公房再上市購(gòu)賣(mài)典型區(qū)域。其中,東城區(qū)共3個(gè)典型區(qū)域,價(jià)格水平在5400-5750元每平方米之間,西城區(qū)共3個(gè)典型區(qū)域,價(jià)格水平在5400-5850元每平方米之間;崇文區(qū)共4個(gè)典型區(qū)域,價(jià)格水平在4350-5300元每平方米之間,價(jià)格水平較低的是永定門(mén)外地區(qū),4350元每平方米;宣武區(qū)共5個(gè)典型區(qū)域,價(jià)格水平較低的是廣安門(mén)外地區(qū),4350元每平方米;朝陽(yáng)區(qū)共25個(gè)典型區(qū)域,價(jià)格水平較低的是雙橋農(nóng)場(chǎng)地區(qū),3050元每平方米。


  上海二手房交易的火爆,使得二手房交易價(jià)格指數(shù)應(yīng)運(yùn)而生。今年上半年,上海市房地產(chǎn)交易頭次發(fā)布“上海市存量住房交易價(jià)格指數(shù)”,以便房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商、投資商、中介商以及消費(fèi)者,政府和社會(huì)各個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)的整體發(fā)展和價(jià)格走勢(shì),有更為清晰的認(rèn)識(shí)和理性的分析。上海房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市GDP的貢獻(xiàn)度逐年增加,已經(jīng)成為上海經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。自1997年以來(lái),上海房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)迅速發(fā)展。到2002年,存量房地產(chǎn)交易量已接近新增商品房交易量,成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。市場(chǎng)形勢(shì)的客觀發(fā)展,要求編制和發(fā)布具有權(quán)威性的上海存量住房交易價(jià)格指數(shù)。上海市房屋土地資源管理局批準(zhǔn),自2003年3月起,上海市房地產(chǎn)交易正式發(fā)布上海市存量住房交易價(jià)格指數(shù)。


  該指數(shù)的計(jì)算借用了海外特征價(jià)格法的原理,并加以上?;母脑?,便變成同質(zhì)價(jià)格法,這在國(guó)內(nèi)屬于頭創(chuàng)。據(jù)悉,這一指數(shù)的計(jì)算樣本,全部來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易的法定登記資料,因此數(shù)據(jù)具有真實(shí)可靠性和合法性。另外,樣本數(shù)量大、覆蓋面廣,每年樣本量超過(guò)10萬(wàn)個(gè),既能反映總體,又能反映局部。


  廣州的二手房市場(chǎng)已逐漸成形,較近有調(diào)查顯示,廣州市約有四成市民在購(gòu)房時(shí)開(kāi)始考慮二手樓,而在短期內(nèi)會(huì)更換住屋以改善居住條件的市民中,又有近五成表示會(huì)購(gòu)購(gòu)二手房,可以說(shuō)二手房得到了市民的認(rèn)同。那么,廣州的二手房?jī)r(jià)是什么樣子呢?請(qǐng)看下面的詳細(xì)表格里顯示的,基本上代表了廣州二手房市價(jià)格:


  廣州活躍路段二手住宅成交個(gè)案


  活躍路段 性質(zhì) 樓層 面積( m2) 租售 成交價(jià)(元)


  中山大道 小區(qū)房小區(qū)房 中高層中高層 7538 租租 2100元/月1600元/月


  天河北 小區(qū)房小區(qū)房 高層高層 7034.7 租售 3200元/月21萬(wàn)


  珠江新城 小區(qū)房小區(qū)房 低層中層 135107.6 售售 81.6萬(wàn)59萬(wàn)


  江南西 散住宅小區(qū)房 低層中層 35.2100.4 售售 13萬(wàn)41萬(wàn)


  新港西 小區(qū)房小區(qū)房 中高層中層 90.8112.7 租售 2200元/月59萬(wàn)


  江燕路 小區(qū)房小區(qū)房 低層中層 7478 租售 1800元/月29萬(wàn)


  大沙頭 商住樓小區(qū)房 中層高層 100107.8 售售 42.5萬(wàn)56萬(wàn)


  二沙島 小區(qū)房小區(qū)房 低層低層 118119 售售 150萬(wàn)206萬(wàn)


  中山八路 小區(qū)房小區(qū)房 中層高層 71109 售租 32.5萬(wàn)3500元/月


  二手房的交易已成為人們改善生活環(huán)境的一個(gè)重要手段。身為業(yè)主,較關(guān)心的莫過(guò)于自己的房子值多少錢(qián)了,但是,由于各種原因,目前房屋的評(píng)估價(jià)格卻始終是人們進(jìn)行二手房交易的一個(gè)障礙。


  其實(shí)隨著房地產(chǎn)二手交易市場(chǎng)的發(fā)展,這種例子并不少見(jiàn)。業(yè)內(nèi)人士分析:造成這種現(xiàn)象有多方面原因。頭先,評(píng)估是一個(gè)特殊的行業(yè)。據(jù)廣東世紀(jì)人評(píng)估咨詢有限公司總經(jīng)理陳宗彪說(shuō),評(píng)估是一項(xiàng)藝術(shù)加技術(shù)的工作,雖然有一定的量化標(biāo)準(zhǔn),同一件物品不同的公司評(píng)估出來(lái)的價(jià)格有可能是不一樣的。


  另外,評(píng)估目的不同也造成了房屋價(jià)格的偏差。有的甚至相差幾十萬(wàn)元。


  業(yè)內(nèi)有三種評(píng)估的目的,一種是為法院拍賣(mài)而評(píng)估的,由于這種房屋是需要急于變現(xiàn)的,價(jià)格一般要比市價(jià)便宜30%左右。種情況是如果業(yè)主購(gòu)房時(shí)要進(jìn)行按揭,銀行或其指定的評(píng)估公司便要對(duì)該房子進(jìn)行評(píng)估。由于銀行要適當(dāng)?shù)毓懒繉?lái)的風(fēng)險(xiǎn),所以評(píng)估的價(jià)格不一定會(huì)同市場(chǎng)價(jià)格一樣,有時(shí)甚至與成交價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。


  第三種是到房地產(chǎn)交易所交易時(shí),交易所會(huì)視交易價(jià)格是否合理而考慮是否再次進(jìn)行評(píng)估,并根據(jù)這個(gè)評(píng)估值進(jìn)行繳稅費(fèi)。從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)多年的廣州匯智房地產(chǎn)咨詢有限公司評(píng)估部業(yè)務(wù)主管陳彥寧說(shuō),其實(shí)評(píng)估值前

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