雖然目前市場(chǎng)上不少中介公司已經(jīng)開始提供二手房的公積金貸款，但真正能用公積金貸款購購到二手房的人卻不多。記者經(jīng)過采訪了解到，由于申請(qǐng)程序復(fù)雜、申請(qǐng)時(shí)間長(zhǎng)等原因，消費(fèi)者在辦理二手房公積金貸款時(shí)難度較大。
　　
　　 二手房公積金貸款四大問題
　　
　　 業(yè)界專家分析，頭先，大部分的購房者都沒有公積金貸款的申請(qǐng)資格。據(jù)北京市各大中介公司統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上有公積金帳戶的購房者只占到所有二手房購房者的１０％左右。如果沒有公積金帳戶，或是由于沒有連續(xù)６個(gè)月繳存或累計(jì)１２個(gè)月繳存公積金而失去申請(qǐng)公積金貸款資格的客戶，一旦沒有足夠的現(xiàn)金用于一次性支付全部房款，就只能選擇用商業(yè)貸款來購房。
　　
　　 其次，申請(qǐng)公積金貸款程序復(fù)雜。申請(qǐng)公積金貸款的購房人頭先要了解自己繳納公積金的所在單位由北京市公積金管理的哪個(gè)分支機(jī)構(gòu)管理，然后由該機(jī)構(gòu)咨詢辦理申請(qǐng)者資格初審的相關(guān)事宜，并審查申請(qǐng)者是否符合６個(gè)月連續(xù)繳存或累計(jì)１２個(gè)月繳存公積金的硬性條件，并填寫申請(qǐng)表。之后，辦理人將自己的有效申請(qǐng)表、身份證、戶口本、頭付款發(fā)票、購房合同的原件和復(fù)印件等證明交到相應(yīng)的公積金管理，由公積金管理對(duì)申請(qǐng)者做貸款資質(zhì)審核，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所購房屋進(jìn)行評(píng)估并交納相關(guān)費(fèi)用。此后相關(guān)文件再交由住房擔(dān)保進(jìn)行審核，經(jīng)同意批準(zhǔn)后才能辦理房屋過戶手續(xù)。而且放貸必須在房屋過戶手續(xù)辦理完畢、拿到房產(chǎn)證并在住房擔(dān)保辦理完抵押登記后才能較終發(fā)放貸款。辦理這一整套繁瑣復(fù)雜的申請(qǐng)流程，令很多購房者望而卻步。
　　
　　 另外，申請(qǐng)貸款時(shí)間較長(zhǎng)。由于公積金貸款不僅申請(qǐng)程序復(fù)雜，而且還要求房屋過戶、拿到房產(chǎn)證明，并做完抵押登記后才能發(fā)放貸款；而發(fā)放商業(yè)貸款的銀行則只需要見到過戶證明，證明該房屋已經(jīng)完成過戶就能夠發(fā)放貸款了。因此公積金貸款比普通商業(yè)貸款辦理的時(shí)間要長(zhǎng)許多，并由此導(dǎo)致了業(yè)主拿錢難的問題。
　　
　　 較后，沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在公積金貸款辦理過程中涉及的單位都處于壟斷地位。（１）作為先進(jìn)的公積金貸款放貸主體，其貸款產(chǎn)品無法滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求。（２）公積金貸款的評(píng)估單位只有一家。由于處于壟斷地位，評(píng)估事務(wù)所的服務(wù)水平、與客戶溝通的能力方面都有所欠缺。而且評(píng)估事務(wù)所收取評(píng)估價(jià)的５‰做為評(píng)估費(fèi)用，遠(yuǎn)高于商業(yè)貸款評(píng)估費(fèi)用的３‰。（３）公積金貸款的擔(dān)保單位也只有一家，而且北京市住房擔(dān)保是一家有著北京市政府背景的事業(yè)單位，既沒有市場(chǎng)化運(yùn)作，也沒有其他單位與其競(jìng)爭(zhēng)，因此在服務(wù)態(tài)度、服務(wù)費(fèi)用等方面都令二手房購購者不甚滿意。如費(fèi)用方面住房擔(dān)保每年收取１‰的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)；在放貸時(shí)間方面，其兩個(gè)月的放貸時(shí)間遠(yuǎn)高于普通商業(yè)銀行的十五天甚至是當(dāng)天放貸。
　　
　　 利率低是公積金貸款先進(jìn)優(yōu)勢(shì)
　　
　　 既便公積金貸款存在很多問題，但大部分想購房的消費(fèi)者卻都希望能夠進(jìn)行公積金貸款。針對(duì)商業(yè)貸款與公積金貸款的區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家康勝介紹說，這兩種貸款方式有以下幾個(gè)不同點(diǎn)：，放貸主體、擔(dān)保單位與擔(dān)保方式的不同。商業(yè)貸款的放貸主體是各商業(yè)銀行，而公積金貸款的放貸主體則是北京市公積金管理。為商業(yè)貸款提供階段性擔(dān)保的單位一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即中介公司；而公積金貸款的擔(dān)保單位則是北京市住房擔(dān)保。中介公司給申請(qǐng)商業(yè)貸款的個(gè)人做階段性擔(dān)保，而北京市住房擔(dān)保為申請(qǐng)公積金貸款的個(gè)人所做的是全程擔(dān)保。
　　
　　 ，貸款申請(qǐng)的條件不同。申請(qǐng)公積金貸款的個(gè)人除需滿足申請(qǐng)商業(yè)貸款所需滿足的條件外，還必須滿足貸款前６個(gè)月曾連續(xù)繳納個(gè)人住房公積金或累計(jì)繳存住房公積金１２個(gè)月以上。而在申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)則沒有此項(xiàng)硬性規(guī)定。
　　
　　 第三，抵押權(quán)人不同。普通商業(yè)貸款，申請(qǐng)人是將房產(chǎn)抵押給銀行，即抵押給放貸方；而公積金貸款則是由申請(qǐng)人將房產(chǎn)抵押給北京市住房擔(dān)保，即抵押給擔(dān)保方。
　　
　　 第四，貸款利率不同。商業(yè)貸款的房貸年利率１－５年期限為４．７７％，５年以上為５．０４％；而公積金貸款的利率相對(duì)較低，目前１－５年期限貸款年利率為３．０％，６－３０年期限的貸款年利率為４．０５％，兩者相差近一個(gè)百分點(diǎn)。可以說，利率比商業(yè)貸款低是公積金貸款先進(jìn)的優(yōu)勢(shì)。
　　
　　 有關(guān)專家同時(shí)表示，有的人認(rèn)為如果公積金貸款不用，白白放在那兒就浪費(fèi)了，其實(shí)不然。專家認(rèn)為，如果購房人沒有辦理公積金貸款，其存放在北京市公積金管理的公積金是可以憑購房人的購房合同原件、購房發(fā)票及契稅發(fā)票等相關(guān)文件到公積金管理領(lǐng)取，并用于商業(yè)購房貸款還貸的。而且就算沒有取出用于購房還貸，待到繳存人員６０歲退休后，其繳存的全部公積金款項(xiàng)國(guó)家也會(huì)全部發(fā)還于本人。

來源：天津搜狐房產(chǎn)

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