虛假房源拉客人

　　現(xiàn)象：房源是中介公司的生存之本。一些小中介公司由于規(guī)模較小、從業(yè)人員專業(yè)知識缺乏、操作不規(guī)范，特別是缺少房源，因而虛假房源成為他們吸引客戶的一種手段。

　　在五角場附近、漕寶路及虹梅路**出口、老北站等人流密集的地方，經(jīng)常出現(xiàn)散發(fā)房源傳單者。這些人一看到有人路過，就會馬上圍上來，拼命塞傳單。傳單上低、中、高端房源都有，房源覆蓋面也比較廣。然而，一旦看中了傳單上的房源，到中介公司詢問，得到的回答往往是房子剛剛賣掉（或出租）了，不過還有其他不錯的房子值得一看。不知情的客戶往往就會跟著中介人員去實地考察房屋的情況。事實上，傳單上的房源根本就屬子虛烏有，只是為了吸引客戶來看其他房源而虛晃一槍的。

　　中介公司還有一種拉客戶的方式，把已經(jīng)成交的好房源仍然保留在傳單上，當有購家或租客看中時就稱還有；當客戶要求看房時，就以各種理由推托，并想方設(shè)法推薦手中剩余的房源。

　　對策：對于“馬路中介”，消費者應(yīng)該特別留意，因為這類中介公司往往是“夫妻老婆店”，常設(shè)各種圈套套住客戶。

　　“ 產(chǎn)權(quán)”詐房款

　　現(xiàn)象：非自有產(chǎn)權(quán)房在購賣中存在著比較大的風(fēng)險，往往不少中介公司利用它做文章。不少購房者往往會在中介公司的房源單上看到幾套房源標注以下內(nèi)容：××房子（不可售公房），但本公司可 產(chǎn)權(quán)。有的購房者因比較滿意該套房源，因此便將使用權(quán)房辦成產(chǎn)權(quán)房的事宜順理成章地交給中介公司。結(jié)果有兩種，一是果真辦妥產(chǎn)權(quán)證，萬事大吉；一是中介騙得購房款后溜之大吉。

　　按政策規(guī)定，“使用權(quán)房”不能購賣，只有將“使用權(quán)房”辦理成“產(chǎn)權(quán)房”才能進行交易。一些中介公司正是利用了購賣雙方不懂房屋交易的具體規(guī)定，并嫌辦證手續(xù)麻煩的心理。

　　對策：對于購房者來說，購房子盡量要做到購得安全，因此在尋找房源時，盡量找產(chǎn)權(quán)房，以免使用權(quán)房在辦產(chǎn)權(quán)房過程中發(fā)生意外。若是使用權(quán)房，則一定要弄清是否可以轉(zhuǎn)讓。

　　“房源黃牛”覓房源

　　現(xiàn)象：“串房”是房產(chǎn)中介行業(yè)心照不宣的秘密，通俗地說就是缺少房源的小中介公司無法在激烈的市場競爭中立足，就派人到其他公司覓房源。通常的做法是，在看到大公司房源傳單或廣告后，佯裝成客戶實地看房。大公司熱情接待，推薦了一套又一套好房源，而“客戶”卻怎么看也不滿意，只得無功而返。但事后，這些“客戶”就想方設(shè)法聯(lián)系到房東，并以各種手段把房子掛到自己的公司。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這樣按勞提成的職業(yè)“房源黃?！币呀?jīng)占到了客戶總量的20％，而且有成員大齡化、老齡化的趨勢。如果市民把房屋掛到這類公司，得到的服務(wù)往往是大打折扣的，而且這些公司也擾亂了房產(chǎn)中介市場的秩序。

　　對策：當一家素不相識的房產(chǎn)中介公司幾次打電話給你，即使他們的條件開得不錯，也不要輕易放棄自己當初選擇的中介公司。

　　訂金變成勞務(wù)費

　　現(xiàn)象：在委托中介購房、賣房時，消費者一般都要支付一定數(shù)額的訂金，但有時候這訂金就有去無回了。有的公司在收取訂金時不開具正規(guī)的發(fā)票，而是僅僅寫個收據(jù)。如果一個客戶看中了某一套房子，而這套房子實際上已經(jīng)賣出去了，但中介公司為了留住客戶就會隱瞞真相，先把訂金收了再說。然后就能拖則拖，或者向客戶介紹其他的房源，如果客戶較終對其他房源都不滿意，要求退還訂金，中介公司就不干了，他們會解釋說長久以來他們付出了多少勞動、多少努力、多少心血，總之訂金變成了勞務(wù)費，客戶就別想再要回來了！

　　除了訂金，傭金的收取也有不少不規(guī)范的地方。以出租為例，中介傭金收取方式應(yīng)是上家（出租方）和下家（承租方）各付半個月租金。實際操作中，有些中介公司既向上家收取一個月的租金，又向下家收取一個月的租金，這就賺了雙倍傭金。

　　對策：消費者在所有付款項目中，一定要明確要求中介公司開發(fā)票，切忌以收據(jù)代替發(fā)票，避免出現(xiàn)不明費用。

　　無效房源充有效

　　現(xiàn)象：利用無效信息騙取信息費是一些不法中介公司的常見伎倆。老家河南的張先生找到一家房產(chǎn)中介公司，要求租門口張貼的信息單上的一套房子。該公司稱那套房子已經(jīng)出租，但說如果張先生交200元信息費，將為他找到符合要求的房屋。因急于租房，張先生便交了200元。其后，該公司果然幾次打電話給他說找到房子了?？僧攺埾壬s到中介公司時，房子不是已租出，就是與房東聯(lián)絡(luò)不上。眼看幾個月已過，張先生覺得不大對勁，便要求退還200信息費，該公司卻以已提供過房源信息為由拒絕退還。

　　對策：當中介公司提供的房源信息無效比例超過50％時，租房者就應(yīng)提高警覺。另外，在付費時對有關(guān)內(nèi)容要加以明確，而不要僅是籠統(tǒng)地寫個信息費。

　　中介、房客唱雙簧

　　現(xiàn)象：在房產(chǎn)中介陷阱中，較為嚴重的就是假扮房東騙取租金或房款。高先生從網(wǎng)上看到一條房屋出租信息，這是他單位附近的一室一廳房，每月租金900元，正符合他的要求。于是他立即與中介公司聯(lián)系，通過中介公司，高先生與房東相互驗了證件并支付了一半租房款。豈料，入住后僅一個月，高先生卻被真正的房東趕了出去。原來，和高先生聯(lián)系的房東是個持假證件的騙子。他事先與真正的房東約定短期租房，租期快到時就將手中留存的房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件復(fù)印后發(fā)布房源信息，等拿到了下家租金或購房者的錢款后即溜之大吉，他們常常會與一些小中介公司聯(lián)手操作。

　　對策：要應(yīng)付這種“雙簧”陷阱，消費者事前一定要仔細驗看對方手中的房產(chǎn)證。如果中介公司和“房東”的關(guān)系過于曖昧，則就要提高警惕了。

　　頻頻簽約多收錢

　　現(xiàn)象：家住虹橋的王女士在陸家嘴附近花150多萬元購了一套商品房用來出租投資。去年10月，小區(qū)一家中介公司以每月1250 美元的價格把房子租了出去，同時向她收取了一個月的租金作為中介費?？蓜傔^了三個月，該公司打電話給王女士，說他們替她找一家更好的下家，不僅每月租金提高到1300 美元，而且一次就簽1年，并保證他們替她解決好后續(xù)事宜。在中介公司的再三游說下，王女士答應(yīng)了，較后又交了一個月的中介費。較近，中介公司又打電話給王女士說為她找到更好的一個下家……

　　對策：要對付這種中介公司，出租方一定要克服貪小便宜的思想?；蛟S房租是高了一點，但考慮到交掉的中介費、房屋空關(guān)期間的損失以及為此花費的時間、精力后，實際上大多是得不償失，而這其中的受益者只會是中介公司。

　　中介扮演倆角色

　　現(xiàn)象：張先生與一家中介公司簽訂了一份《購房協(xié)議書》。在這份“協(xié)議書”中，中介公司以賣方身份出現(xiàn)，而且協(xié)議中幾乎沒有約定任何賣方的義務(wù)。經(jīng)過分別到房地產(chǎn)交易和工商管理部門調(diào)查，得知該房屋的產(chǎn)權(quán)人并非這家中介公司，而且中介公司的經(jīng)營范圍中也沒有收購房屋的內(nèi)容。實際上，中介公司隱瞞其中介身份：在上家面前，扮演的是購家；在下家張先生面前，扮演的是賣家，目的是為了賺取差價。

　　對策：購房人一定要與產(chǎn)權(quán)人直接簽訂房屋購賣合同。

　　不簽合同先付款

　　現(xiàn)象：張先生委托中介公司購房，按照約定時間來到中介公司，準備簽訂《房屋購賣合同》，并繳頭付款。不料中介公司提出了新的要求：“今天先不簽合同，要先繳頭付款”。沒有房屋購賣合同，也沒有產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的中介公司代收房款的證明，甚至連一份中介合同都沒有，中介公司卻先向張先生收房款。

　　對策：交易的安全和合法是較重要的，切莫因急于購房而上了當。要先與中介公司簽訂書面合同，再付頭付款。

　　明差價變暗差價

　　現(xiàn)象：今年年初，政府有關(guān)部門發(fā)文，嚴禁中介公司賺差價。一些中介公司為應(yīng)對這一政策，悄悄地把賺明差價變成賺暗差價。

　　目前市場上，大多數(shù)小型的房產(chǎn)中介公司都是由個人出資設(shè)立的私營企業(yè)，公司的錢就是老板的錢。于是有些公司就以老板的個人名義把好房源壓低價格購進，轉(zhuǎn)手再高價拋出。一進一出之間的差價，遠遠高出正常的傭金收入。表面上合法，實際上違法的行為損害了賣房者的權(quán)益。

　　對策：面對這樣的中介公司，賣房者頭先要心里有數(shù)，對自己的房子要有客觀清醒的認識，自己的房子究竟值多少錢？可以在委托中介前先找專業(yè)人士對房屋進行分析估價，或者到附近的市場上打聽一下。


摘自房地產(chǎn)時報

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