作者: 王京 (04/11/2000)

　　二手房上市為每一個(gè)想要改善居住環(huán)境的人提供了新的途徑，圍繞房屋產(chǎn)權(quán)的界定和轉(zhuǎn)移，購賣雙方都希望在保護(hù)自己權(quán)益的同時(shí)，從一系列復(fù)雜的程序和手續(xù)中解脫出來。針對(duì)二手房市場(chǎng)的這一需要，北京市公證處推出了“二手房公證系列服務(wù)”，為想進(jìn)入二手房市場(chǎng)的人提供專門的法律服務(wù)，以防止和解決購賣過程中可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、購房易騰房難等情況，使自己多獲得一份安全少走一些彎路：

　　1．繼承和析產(chǎn)協(xié)議公證。如果您出售的房屋是通過繼承或與等方式繼受得來的，且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)，那么您就仍未真正獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，不能出售該房屋。您只有在將房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人名字變更為自己的名字后，才能真正擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。要辦理產(chǎn)權(quán)變更，您必須先辦理繼承公證，證明您的繼承人身份和所應(yīng)繼承的財(cái)產(chǎn)份額后，持繼承公證書到房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。另一種可能出現(xiàn)的情況是：與您共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)共有人，不同意對(duì)出售房屋，為妥善解決您和共有人的分歧，您可以通過辦理析產(chǎn)協(xié)議公證將房屋劃分份額，由您購得其他共有人的產(chǎn)權(quán)份額，變更產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行出售。

　　2．聲明書公證。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，二手房出售要征得共同居住人的書面同意。由于房屋產(chǎn)權(quán)和居住使用權(quán)可以分離，二手房多為多人共同居住（或落有多人戶口）和使用，沒人愿意購購帶著住戶的房屋，“同意書”便是要共同居住人表明他們同意您售房，同時(shí)承諾在您售房后他們放棄對(duì)該房的居住使用權(quán)。如在共同居住人中有產(chǎn)權(quán)共有人，還要一并解決該產(chǎn)權(quán)共有人對(duì)您全權(quán)處理其產(chǎn)權(quán)份額的委托等等?！巴鈺钡膬?nèi)容將直接影響到您后面售房合同的內(nèi)容，如解決不好會(huì)因共同居住人的不配合而使您違約。您可以讓公證員指導(dǎo)您與共同居住人簽署一份完備、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹巴鈺?，并?duì)“同意書”進(jìn)行公證，以使您的“同意書”取得法定的證據(jù)效力。

　　3．委托書公證。委托書公證包括產(chǎn)權(quán)共有人對(duì)您全權(quán)處分其產(chǎn)權(quán)份額的授權(quán)書公證和您對(duì)中介機(jī)構(gòu)的委托協(xié)議公證兩種。

　　4．購賣合同公證和貸款擔(dān)保合同公證。北京市公證處自去年年初已開始為建行的個(gè)人住房貸款提供法律意見書和貸款合同審查等服務(wù)。

　　5．提存公證。二手房購賣合同在實(shí)際履行中，房屋的交付是一個(gè)突出的問題。因?yàn)橘彿亢贤暮灦ǖ疆a(chǎn)權(quán)證的變更須一段時(shí)間，交房等不等產(chǎn)權(quán)證下來？交了房款，房屋實(shí)際使用人（如承租人）不騰房怎么辦？如購房人擔(dān)心房子不能如期騰出而不愿先交出房款，那么配合購賣合同公證，您可以辦提存公證，將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務(wù)，售房人可在此基礎(chǔ)上按合同實(shí)施騰房、交房義務(wù)；若雙方均按合同履行了自己的義務(wù)，則公證處會(huì)根據(jù)雙方的指示將房款移交給售房人，否則仍可退還購房者；您出可以在條款中約定：移交房款之日為入住之日，在公證員監(jiān)督下完成交接手續(xù)。

　　以上公證內(nèi)容，北京市公證處已作為一條龍服務(wù)推出，全部費(fèi)用在1500元左右，單個(gè)公證服務(wù)收費(fèi)200元至400元不等，公證費(fèi)各交一半，則雙方各自較多只需負(fù)擔(dān)千元左右，就能保證二手房交易的安全并得到專業(yè)的法律服務(wù)。

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