二手房性質(zhì)的瑕疵：

1、房產(chǎn)權(quán)利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。

2、房產(chǎn)已被出租。購房應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購購該房屋的權(quán)利。

3、購方購購準備用作營業(yè)或辦公的，應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。

　　風險防范：

　　購房者在投資之前，頭先要驗看該房的產(chǎn)權(quán)證正本，較好再到房管部門查詢一下產(chǎn)權(quán)證的真實性。

　　其次，要了解該房是哪一年建的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及市政部門的水、電、煤氣等費用。

　　再次，要核實產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，要察看房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，看管線設(shè)置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。

　　較后，尤其要審查出賣人是否對標的房屋享有全部產(chǎn)權(quán)，弄清該房有沒有共有人、產(chǎn)權(quán)有沒有抵押等情況，這樣就可以使購房人免受不必要的損失。

　　審查產(chǎn)權(quán)證時，應(yīng)注意到以下幾方面：

　　1、以優(yōu)惠價、標準價購購的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購購原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標準價購購的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價、標準價購得的房改房上市時，應(yīng)該先補足標準價和成本價之間6%的差價。

　　2、軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

　　3、遠郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。

　　4、1998年以后頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)和所標注的字體、字樣、字號、格式都有統(tǒng)一標準。紅色塑料皮的房屋產(chǎn)權(quán)證，基本是1998年以前取得的，而大多數(shù)《房地產(chǎn)所有權(quán)證》均為1998年以后頒發(fā)。

　　此外，購房者還要注意：在房屋購賣交易完成的同時，應(yīng)要求賣方及時協(xié)助自己到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房價上漲而毀約，給購方帶來不必要的麻煩。

　　如果只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證的房子盡量不要購購，否則也可能因為開發(fā)商的問題而較終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　賣方資質(zhì)上的瑕疵：

1、賣方并非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也沒有所有人的授權(quán)。

2、賣方雖是所有人之一但未取得共有人同意。

　　風險防范：

　　要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會認定合同無效。因此，產(chǎn)權(quán)人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書較好是經(jīng)過公證的。

　　其次，與業(yè)主約定遷出時間。專業(yè)人員認為，由于歷史原因，譬如前些年的房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。他們雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時他們不愿搬離的話，也會造成很大的麻煩。遇到這種情況，較好能和賣主約定遷出的條款，這樣購房者可以主動些。

　　二手房價格上的瑕疵：

1、二手房價格應(yīng)為周邊區(qū)域新建商品房市價的2／3左右(具體視房子時間而定)，過分高于此價格將存在貶值的風險。

2、二手房售價中計算了違章搭建部分的價款，但實際上這部分面積并未載入房產(chǎn)權(quán)證。

3、二手房存在未繳清的公用事業(yè)費、物業(yè)管理費等其他費用。

　　風險防范：

　　價格問題是二手房交易中的重要問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，因而差價不大；而購方總強調(diào)一個“舊”字，結(jié)果往往是購賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價則應(yīng)從幾個方面具體分析。

　　房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對價格也會產(chǎn)生相當?shù)挠绊憽?br>
　　環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。

　　另外，地區(qū)居民的結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)、有無物業(yè)管理、小區(qū)是否獨立封閉等也會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。

　　二手房質(zhì)量上的瑕疵：


1、住宅本身的質(zhì)量瑕疵。如存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。

2、相鄰關(guān)系上的瑕疵。如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過度復(fù)雜的社會關(guān)系等。

　　一些購房者往往只看重房屋的地理位置和價格，而對于房屋質(zhì)量問題卻很少關(guān)注，也往往因此出現(xiàn)很多在房屋成交后才出現(xiàn)的漏水缺電情況。

　　風險防范：

　　購房者一定要對房屋質(zhì)量仔細驗看，除了實地考察外較好向左鄰右舍、物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或存在其他質(zhì)量問題。特別是需要小心檢查屋內(nèi)水、電、氣等設(shè)施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬，觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。購房者對簡單的新裝修更要多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫，天花板的滲水痕跡等。

　　二手房交易過程的瑕疵：

　　主要為交易合同對雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙，以及交易過程規(guī)范的風險控制。

　　風險防范：

　　1、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)在辦理過戶手續(xù)之前就申請，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查購方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。購方需要支付不少于30%的頭期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。購賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。

　　2、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為購方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，購方支付的頭期款應(yīng)存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，這樣可以避免類似購方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到頭期房款而遲遲不辦理房屋過戶手續(xù)等風險。

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