土地供應(yīng)作為房地產(chǎn)供給市場(chǎng)中的重要環(huán)節(jié)，歷來(lái)備受關(guān)注。自從我國(guó)房地產(chǎn)試行市場(chǎng)化運(yùn)行以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)先后出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的政策，土地作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的較重要資源，也是政府調(diào)控房地產(chǎn)的有力工具之一。

本報(bào)將從即日起，推出關(guān)于房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場(chǎng)的系列報(bào)道，就土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀、土地政策、土地市場(chǎng)面臨的問(wèn)題，主管部門的觀點(diǎn)等等眾多方面，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行全方位的報(bào)道。

根據(jù)甘肅國(guó)土資源網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年甘肅省土地利用中，農(nóng)業(yè)用地和未利用土地面積占整體土地面積的98%左右，建筑用地僅占了2%。建筑用地又劃分為交通用地和水利建設(shè)用地，居民點(diǎn)及工礦用地。按照這種方式層層分解下去，用于居住建筑的土地比例太小，無(wú)法滿足開發(fā)商對(duì)土地的需求。

目前城市可利用建設(shè)用地的數(shù)量偏少，為了保證城市發(fā)展對(duì)土地的需求，一二線城市郊區(qū)化過(guò)程進(jìn)一步加快，城市發(fā)展向城市周邊的郊區(qū)不斷延展；三四線城市在農(nóng)村城鎮(zhèn)化速度上有所加速，政府不斷加大對(duì)城中村的改造力度，加快農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)速度，加深城市周邊農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。從土地市場(chǎng)的供給方面來(lái)看，城市居住建筑用地供給比例太小。

作為土地市場(chǎng)供應(yīng)的主體，政府在保障城鎮(zhèn)建筑土地供給的同時(shí)，通過(guò)招拍掛的方式給市場(chǎng)提供土地，取得的收入作為地方財(cái)政的一個(gè)重要來(lái)源。在目前看來(lái)土地財(cái)政已經(jīng)成為了很多城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴的模式。

政府出臺(tái)的土地招拍掛制度雖然增加了開發(fā)企業(yè)拿地的公開性和透明度，但是無(wú)形之中也成為了高地價(jià)的推手。地方政府通過(guò)招拍掛制度掌握了市場(chǎng)急缺的土地資源，通過(guò)少拍高價(jià)的方式，增加了土地的稀缺程度。供給數(shù)量，加大本地開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)疑提高了土地的市場(chǎng)價(jià)格，增加了開發(fā)企業(yè)獲得土地開發(fā)權(quán)利的難度。同時(shí)這種制度引來(lái)了市場(chǎng)尋租機(jī)會(huì)，為了獲得土地的開發(fā)權(quán)，部分企業(yè)尋找與招標(biāo)單位合作方式取得土地，增加了企業(yè)獲取土地的成本。

城市土地供給取決于當(dāng)前土地利用情況和新增用地的開發(fā)成本。城市棚戶區(qū)、城中村的改建能改進(jìn)城市的科學(xué)規(guī)劃程度，提高當(dāng)前土地的利用效率，使城市的整體布局更加科學(xué)合理。另一方面，農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入流轉(zhuǎn)是增進(jìn)城市建筑土地供給的有效方式之一。重慶作為這方面的發(fā)起者，逐漸突破土地供給的限制，在實(shí)踐中逐步改革和完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，不斷加快城市化進(jìn)程，被業(yè)界稱為重慶模式。這種模式正在不斷地被復(fù)制，并且結(jié)合地域特點(diǎn)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新，解決了農(nóng)民的城鎮(zhèn)身份問(wèn)題和生活問(wèn)題。

城市在地理上不斷地拓展，一方面適應(yīng)城市發(fā)展的需要，保證了城市功能齊全，促進(jìn)城市核心產(chǎn)業(yè)集聚，形成從原料到成品形成過(guò)程中的產(chǎn)業(yè)鏈；另一方面能增加土地的供給，減少由于建設(shè)用地供給比例太小造成的局限。

從土地的需求來(lái)看，國(guó)內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)土地存有量非常的龐大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年國(guó)內(nèi)30家上市公司土地儲(chǔ)備占已購(gòu)置但尚未開發(fā)的土地面積的12%。據(jù)對(duì)2010年蘭州土地招拍掛的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年蘭州四區(qū)(城關(guān)，西固，安寧，七里河區(qū))全年出讓土地約2433畝，其中恒大集團(tuán)取得70萬(wàn)平方米土地，約占出讓總量的一半。這些大型企業(yè)融資渠道比小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，且融資數(shù)量大，從全國(guó)各個(gè)地方儲(chǔ)備土地，足夠供給未來(lái)三到五年的開發(fā)。中小型開發(fā)企業(yè)一般沒有足夠的財(cái)力滿足公司的日常運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)的擴(kuò)張同時(shí)進(jìn)行，在國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控政策下，眾多消費(fèi)者和開發(fā)商對(duì)樓市都處于一種觀望狀態(tài)，這大大減緩了中小型企業(yè)的資金回籠速度，而銀行通過(guò)限制企業(yè)取得信貸用于企業(yè)擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)，無(wú)形中使得土地越來(lái)越集中在少數(shù)幾個(gè)資金實(shí)力雄厚的大型企業(yè)或者國(guó)有企業(yè)手中。

這種對(duì)土地未來(lái)開發(fā)權(quán)的提前取得，增加了開發(fā)商從政府手中取得土地的難度。短期來(lái)看，這種取得提高了行業(yè)門檻，有效遏制了其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，保證了行業(yè)內(nèi)具有實(shí)力企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，這種方式也遏制了市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)，造成行業(yè)內(nèi)少數(shù)企業(yè)占有大量的資源，從而影響了市場(chǎng)運(yùn)行效率。

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