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房產(chǎn)稅被指無法全面抑制投機(jī) 未觸動土地財(cái)政
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 842 次
樓市深震
先進(jìn)武器房產(chǎn)稅千呼萬喚始出來,但擔(dān)負(fù)著2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控核心重任的,還不是它被視為房地產(chǎn)市場調(diào)控先進(jìn)武器的房產(chǎn)稅,終于在2011年春節(jié)前初露真容。
靴子落地,時間很有講究。
按以前的經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)調(diào)控政策很少在春節(jié)前出臺,一般較快是在3月份。對呂偉來說,2011年春節(jié)前的樓市新政和房產(chǎn)稅政策,較值得注意的并不是內(nèi)容,而是政策出臺的時間。
這意味著中國的樓市調(diào)控,已經(jīng)不僅僅是中國的事情。呂偉是上海一家房地產(chǎn)投資基金的總經(jīng)理,基金服務(wù)的對象主要是來自日本、美國、阿拉伯國家的熱錢。
呂偉告訴記者,在房地產(chǎn)私募基金的圈子里,對此次調(diào)控有如下共識:2011年樓市調(diào)控將被納入全國防通脹的整體計(jì)劃中,房價(jià)的調(diào)整很可能在春節(jié)之后就會開始;趕在年前出臺政策,是因?yàn)闅W美國家1月10日到20日都已經(jīng)開始了正常的工作,而海外熱錢,也會在春節(jié)之后,開始新一輪搶進(jìn)中國樓市的高峰。
從這個角度看,中國的房價(jià)在政策的圍追堵截下,似乎沒有了翻身的機(jī)會。
但呂偉并不會因此放棄2011年的投資計(jì)劃,因?yàn)榇溯喺{(diào)控仍有缺憾---房產(chǎn)稅政策沒有成為先進(jìn)武器,而只是一顆小小的子彈,而且,子彈射向的目標(biāo)不是房地產(chǎn)行業(yè)中存有混亂的結(jié)構(gòu)和秩序,而僅僅是房價(jià)。
政策兇猛
1月22日,中科院預(yù)測科學(xué)研究發(fā)布《2011年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告》,預(yù)測今年房價(jià)將難以維持高速增長,預(yù)估商品房平均銷售價(jià)格增長12.77%。
1月26日,新國八條毫無征兆地出臺了。
新國八條的要點(diǎn)在于,頭次提出房價(jià)控制目標(biāo),各地政府需制定房價(jià)控制目標(biāo)并在一季度公布;限購范圍更廣且更加嚴(yán)厲,已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ坏觅彿?,而且?5個大中城市甚至更多城市都將限購。
此外,金融、稅收手段全面升級,二套房頭付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合房價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)一步提高);個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收;2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值,大力推廣限房價(jià)、競地價(jià)方式出讓土地等。
較后,還明確執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位等情形納入問責(zé)范圍,以確保相關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。
天,上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策公布。
重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對獨(dú)棟商品住宅、新購高端住房(交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上)和三無人員(無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購的套普通住房進(jìn)行征稅,并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%~1.2%不等,后一類為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積單價(jià)稅率。
在上海,本市居民購購套和外地居民購購的套住房,都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍(本市居民人均60平方米以內(nèi)免征,非本市居民套住房無免征)。稅基為交易價(jià)格的70%。稅率暫定0.6%,交易價(jià)格低于上年平均銷售價(jià)格2倍,稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積單價(jià)70%稅率。
相比之下,上海針對新購住房有較多減免,稅率相對較低。
其中,房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納,大大低于預(yù)期,業(yè)界人士大都認(rèn)為,此舉是為了加強(qiáng)房產(chǎn)稅的可操作性,以繞過較難解決的房價(jià)評估問題。
樓市深震
先進(jìn)武器房產(chǎn)稅千呼萬喚始出來,但擔(dān)負(fù)著2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控核心重任的,還不是它被視為房地產(chǎn)市場調(diào)控先進(jìn)武器的房產(chǎn)稅,終于在2011年春節(jié)前初露真容。
靴子落地,時間很有講究。
按以前的經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)調(diào)控政策很少在春節(jié)前出臺,一般較快是在3月份。對呂偉來說,2011年春節(jié)前的樓市新政和房產(chǎn)稅政策,較值得注意的并不是內(nèi)容,而是政策出臺的時間。
這意味著中國的樓市調(diào)控,已經(jīng)不僅僅是中國的事情。呂偉是上海一家房地產(chǎn)投資基金的總經(jīng)理,基金服務(wù)的對象主要是來自日本、美國、阿拉伯國家的熱錢。
呂偉告訴記者,在房地產(chǎn)私募基金的圈子里,對此次調(diào)控有如下共識:2011年樓市調(diào)控將被納入全國防通脹的整體計(jì)劃中,房價(jià)的調(diào)整很可能在春節(jié)之后就會開始;趕在年前出臺政策,是因?yàn)闅W美國家1月10日到20日都已經(jīng)開始了正常的工作,而海外熱錢,也會在春節(jié)之后,開始新一輪搶進(jìn)中國樓市的高峰。
從這個角度看,中國的房價(jià)在政策的圍追堵截下,似乎沒有了翻身的機(jī)會。
但呂偉并不會因此放棄2011年的投資計(jì)劃,因?yàn)榇溯喺{(diào)控仍有缺憾---房產(chǎn)稅政策沒有成為先進(jìn)武器,而只是一顆小小的子彈,而且,子彈射向的目標(biāo)不是房地產(chǎn)行業(yè)中存有混亂的結(jié)構(gòu)和秩序,而僅僅是房價(jià)。
政策兇猛
1月22日,中科院預(yù)測科學(xué)研究發(fā)布《2011年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告》,預(yù)測今年房價(jià)將難以維持高速增長,預(yù)估商品房平均銷售價(jià)格增長12.77%。
1月26日,新國八條毫無征兆地出臺了。
新國八條的要點(diǎn)在于,頭次提出房價(jià)控制目標(biāo),各地政府需制定房價(jià)控制目標(biāo)并在一季度公布;限購范圍更廣且更加嚴(yán)厲,已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?,不得購房,而且?5個大中城市甚至更多城市都將限購。
此外,金融、稅收手段全面升級,二套房頭付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合房價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)一步提高);個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收;2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值,大力推廣限房價(jià)、競地價(jià)方式出讓土地等。
較后,還明確執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位等情形納入問責(zé)范圍,以確保相關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。
天,上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策公布。
重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對獨(dú)棟商品住宅、新購高端住房(交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上)和三無人員(無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購的套普通住房進(jìn)行征稅,并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%~1.2%不等,后一類為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積單價(jià)稅率。
在上海,本市居民購購套和外地居民購購的套住房,都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍(本市居民人均60平方米以內(nèi)免征,非本市居民套住房無免征)。稅基為交易價(jià)格的70%。稅率暫定0.6%,交易價(jià)格低于上年平均銷售價(jià)格2倍,稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積單價(jià)70%稅率。
相比之下,上海針對新購住房有較多減免,稅率相對較低。
其中,房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納,大大低于預(yù)期,業(yè)界人士大都認(rèn)為,此舉是為了加強(qiáng)房產(chǎn)稅的可操作性,以繞過較難解決的房價(jià)評估問題。
不能承受之重
房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控中少有的,也受到開發(fā)商歡迎的政策。較重要的原因,就是開發(fā)商希望房產(chǎn)稅能夠補(bǔ)貼地方財(cái)政,從而降低地價(jià),以緩解面粉貴過面包的惡性循環(huán)。
從目前的稅率來看,重慶和上海的房產(chǎn)稅政策都還不能承擔(dān)如此重任。
據(jù)中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組的測算,即使在全國范圍內(nèi)針對所有住宅開征房產(chǎn)稅(2010年底城鎮(zhèn)住宅總價(jià)約50萬億元,稅率為1%,稅率超出目前水平且不考慮減免),預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元,遠(yuǎn)低于2010年土地出讓金2.7萬億元。
據(jù)重慶媒體報(bào)道,重慶市市長黃奇帆說房產(chǎn)稅將在2011年為重慶新增2億元財(cái)政收入,并全部投入公共租賃房建設(shè)。重慶計(jì)劃自2010年起3年內(nèi)建成4000萬平方米公租房解決200萬人的住房困難問題,該項(xiàng)目所需資金則為1000億元。
從微觀上來說,房產(chǎn)稅的稅率偏低,也削弱了其對投機(jī)的抑制力。
抑制投機(jī)的根本,是讓炒房的成本大于收益。但和上海近年來房價(jià)上漲的幅度相比,目前的稅率還達(dá)不到這個要求。
若一個三口之家已經(jīng)擁有了150平方米的住房,現(xiàn)在又新購一套均價(jià)為3萬元的110平方米住房,那就有80平方米的面積需要繳稅,每年的稅款為6720元,即每月560元。
以上海閘北區(qū)大寧板塊的新梅共和城為例。2010年,該樓盤的成交均價(jià)仍上漲了5%,達(dá)到每平方米2.8萬元左右,去年底,一套100平米的三房以280萬元成交,但業(yè)主在2003年購進(jìn)的時候,總價(jià)還不到80萬。 21世紀(jì)不動產(chǎn)新梅分行經(jīng)理劉珍德告訴《望東方周刊》。
新梅共和城主力房型租金約為每月4700元,按目前的成交價(jià)計(jì)算,年出租回報(bào)率約為2%。這都高于目前上海公布的房產(chǎn)稅稅率。也就是說,只要把房子租出去,租金就可以抵消房產(chǎn)稅的成本,而炒房者較看重的是房產(chǎn)的增值。
21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測的16個板塊標(biāo)桿樓盤中,上海2011年1月份大、中、小戶型房源的平均年出租回報(bào)率水平分別為2.07%、2.08%和2.25%。
為數(shù)不少的投資客打算頑抗到底,提高房租,將房地產(chǎn)調(diào)控帶來的成本,轉(zhuǎn)嫁到租客身上。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),2011年1月,上海局部板塊的租賃價(jià)格較2010年12月上漲了5%到10%。
其中,寶山顧村板塊的租金,甚至出現(xiàn)了一次性加價(jià)700元的情況。顧村板塊位于外環(huán)以外,交通和配套并不便利,根據(jù)本刊記者查閱的信息,2010年底,位于**7號線旁的文寶苑精裝修2室2廳租金也才1800元;東方帕堤歐的4室2廳的3層毛坯別墅的租金也只有3000元。另外,普陀長壽等板塊租金上漲幅度也在600元到700元不等。
公開資料顯示,在松江、閘北、寶山等中低端物業(yè)集中的區(qū)域,月租上漲300元以上的情況已經(jīng)相當(dāng)普遍。
按照某網(wǎng)站發(fā)布的《2010租房白皮書》,2010年12月,上海二手房平均租賃價(jià)格上漲至2825元/月,比2009年同期增長5.7%。兩居室平均租金為2857元/月,三居室平均租金為3881元/月。
未觸動土地財(cái)政
遠(yuǎn),不能改變土地財(cái)政的狀況;近,無法全面抑制投機(jī)。這讓外界在失望之余又多了一些質(zhì)疑。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建就曾公開表示,在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中,土地成本至少占房價(jià)的40%左右;建造成本約占30%;營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)稅種約占銷售收入的13.75%,再加上契稅、印花稅等,各類稅費(fèi)之和一般在15%左右。
以房款為100萬元計(jì),
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