去年住宅用地樓面均價(jià)為7357元/平方米比前年上漲近三成開發(fā)商稱純利潤(rùn)不足總銷售額3%

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年北京房?jī)r(jià)同比上升37.13%，多數(shù)項(xiàng)目并未出現(xiàn)明顯的降價(jià)行為，許多業(yè)內(nèi)人士將其歸咎于剛需的源源不斷和CPI的連創(chuàng)新高。然而事實(shí)卻并非如此簡(jiǎn)單，一位開發(fā)商私下透露：更高的拿地成本、稅費(fèi)使得他們沒有多余的降價(jià)空間，即便是受調(diào)控影響成交慘淡，寧肯延期入市等待回暖，也不愿賠本賤賣。

住宅用地價(jià)格上漲近3成

房?jī)r(jià)與地價(jià)誰(shuí)影響誰(shuí)一直都是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論不休的難題。中國(guó)某研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年北京住宅用地成交均價(jià)為7357元/平方米，相比2009年的5724元/平方米，同比上升29%。住宅用地成交面積為760萬(wàn)平方米，相比2009年的625萬(wàn)平方米，上漲22%。

2010年北京土地出讓金創(chuàng)紀(jì)錄的突破了1600億元，這其中固然有地塊，大望京地塊等市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的貢獻(xiàn)，但令不少剛需購(gòu)房人關(guān)心的是城郊區(qū)縣土地價(jià)格的上升。

一位開發(fā)商告訴記者，2010年北京各區(qū)縣的土地價(jià)格相對(duì)于2009年都有明顯上漲。例如房山的長(zhǎng)陽(yáng)板塊，目前的土地成交價(jià)格在7000-9000元/平方米，而2009年時(shí)，6000元/平方米的價(jià)格已算高價(jià)。亦莊較新的樓面地價(jià)也達(dá)到了1.8萬(wàn)元/平方米，甚至接近不少區(qū)域在售項(xiàng)目的價(jià)格。

土地含金量高 開發(fā)商難降價(jià)

地價(jià)因素，再加上增值稅、營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，使得土地的含金量頗高。三年干一個(gè)項(xiàng)目純利潤(rùn)只有5000萬(wàn)左右，不足總銷售額的3%。若降價(jià)促銷那就成賠本購(gòu)賣了。北京大興的一開發(fā)商對(duì)記者表示，現(xiàn)在他手上的項(xiàng)目根本不敢入市，由于拿地本身較貴，再加上各項(xiàng)稅費(fèi)和成本，已經(jīng)接近當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)了，賺不到錢。他準(zhǔn)備等到年底，價(jià)格攀高時(shí)入市銷售。

對(duì)于各項(xiàng)成本，該開發(fā)商給記者算了筆經(jīng)濟(jì)賬：一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期大約在3年左右，從拿地算起，開發(fā)商要投入大量的資金。以房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)板塊為例，按照目前的主流拍地方式，假設(shè)有20萬(wàn)平方米的建筑體量，開發(fā)商若要保證成功拿地，還需承諾建設(shè)一定的保障性住房，大約是總體量的30%左右。按照當(dāng)前長(zhǎng)陽(yáng)板塊7000元/平方米以上的樓面地價(jià)，也就是說(shuō)土地出讓金就至少為14億元。在拍地成功后，頭先要交總地款3%的契稅，也就是0.42億元。而后是建安成本，毛坯房的話，每平方米大約需要3500元，20萬(wàn)平方米的體量就是7億元。還有市政費(fèi)用，包括電話、煤氣、水、電，較少為1億元。并且這些還都是開發(fā)商建設(shè)時(shí)期必須交付的費(fèi)用，總額大約為22.5億元。

經(jīng)過一年到一年半的開發(fā)，項(xiàng)目分期入市銷售，30%左右的保障性住房，也就是6萬(wàn)平方米的體量，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，較高售價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，回款6個(gè)億。其余14萬(wàn)平方米的普通商品住房，按照當(dāng)前該區(qū)域16000元/平方米的成交均價(jià)計(jì)算，銷售回款22.4億元。總銷售額約為28.4億元。

但這并非純利潤(rùn)，在銷售過程中，還有一筆不菲的支出，約為5億元。其中包括需要繳納總銷售額5.5%的營(yíng)業(yè)稅，約1.6億元；根據(jù)拿地初期成本繳納1億元左右的土地增值稅；隨后還有廣告費(fèi)、售樓處建設(shè)、銷售提成、人員管理、工資等費(fèi)用，約為2億元。較后再加上各項(xiàng)財(cái)務(wù)成本，以及償還銀行貸款等。

該開發(fā)商表示，3年左右的時(shí)間賣完所有房源后，企業(yè)的利潤(rùn)大約為5000萬(wàn)至1億元之間。這還并未計(jì)算常規(guī)的折扣和促銷返利活動(dòng)。高額的開發(fā)成本使得他無(wú)法像同區(qū)域地價(jià)較低的開發(fā)商一樣低價(jià)開盤或大幅降價(jià)。

暴利階段已過房?jī)r(jià)將隨政策波動(dòng)

對(duì)于上述開發(fā)商的成本計(jì)算，京漢置業(yè)執(zhí)行總裁史明認(rèn)為并不完全準(zhǔn)確，因?yàn)橐粋€(gè)大體量的項(xiàng)目不可能一期售罄，往往是分成幾期入市。按照當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，一期的售價(jià)往往較低，后幾期的價(jià)格都會(huì)有明顯的提升。不過，需要看到的是，去年開始的樓市調(diào)控明顯規(guī)范了市場(chǎng)秩序，私自更改容積率、囤地待漲、捂盤惜售等常用的獲利手段均被嚴(yán)格控制，再加上銀行信貸的收緊，開發(fā)商暴利的時(shí)代已經(jīng)過去。但不可否認(rèn)，地產(chǎn)行業(yè)的鏈條利潤(rùn)依舊豐厚，所以土地市場(chǎng)才會(huì)依舊火爆，眾多上市房企在年末不惜重金大舉搶地。

北京榮盛地產(chǎn)副總經(jīng)理馬超美也表示：由于房企的開發(fā)周期一般為2-3年，拿地價(jià)格相對(duì)較高的房企一般情況下并不急于入市，而是看好市場(chǎng)未來(lái)的走向。一些地塊的土地價(jià)格甚至接近周圍項(xiàng)目的售價(jià)，為保證利潤(rùn)，在拿地一年半或兩年之后，高價(jià)地項(xiàng)目才紛紛入市，因?yàn)榇藭r(shí)的樓面地價(jià)已經(jīng)被刷新了。

業(yè)內(nèi)分析，2011年的兩會(huì)將為今年樓市定調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)的調(diào)控政策還將出臺(tái)，而由于高地價(jià)的影響，房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)2008年暴跌的現(xiàn)象。史明認(rèn)為，今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將隨著調(diào)控政策出現(xiàn)波動(dòng)，新政策的出臺(tái)將導(dǎo)致成交量萎縮，價(jià)格有所松動(dòng)。但隨著政策效應(yīng)被市場(chǎng)消化，客觀存在的購(gòu)房需求將導(dǎo)致價(jià)格和成交出現(xiàn)小幅的反彈。

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