2010年的中國房地產(chǎn)市場是在調(diào)控中度過的，從國十一條到國十條再到新五條，從增加住宅用地供給到限購令再到溢價(jià)率過高地塊上報(bào)，每一輪調(diào)控政策的出臺(tái)都對(duì)房地產(chǎn)市場交易造成了相當(dāng)程度的沖擊，市場預(yù)期一度趨于混亂甚至消極。

基于地價(jià)--房價(jià)傳導(dǎo)機(jī)制，高地價(jià)成為拉動(dòng)高房價(jià)的基礎(chǔ)性因素，而高地價(jià)的典型-地王自然成為各輪調(diào)控的眾矢之的。然而，在調(diào)控政策不斷出臺(tái)的情況下，地王卻從未淡出土地市場，與2009年相比，反而有所超越。

一、2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊，在成交時(shí)間和分布區(qū)域上都呈現(xiàn)出一種百花齊放的態(tài)勢。

1、從成交時(shí)間上看，于上半年成交的地塊共有6宗，其中，1月成交1宗，2月、3月分別成交2宗，4月成交1宗；于下半年成交的地塊有4宗，其中9月、11月分別成交2宗。

這與2009年住宅用地總價(jià)排行榜截然不同。2009年總價(jià)前十的住宅用地均成交于年度下半年，其中半數(shù)成交時(shí)間在2009年12月。

2、從分布區(qū)域上看，有4宗地塊位于環(huán)渤海區(qū)域，其中3宗位于北京，1宗位于天津；3宗位于長三角區(qū)域，其中2宗位于南京，1宗位于上海；2宗位于珠三角區(qū)域，分別位于廣州和福州；中部地區(qū)的武漢也有1宗地塊登榜。

2009年住宅用地總價(jià)排行榜中的地塊分布同樣較為分散，其中珠三角區(qū)域共有4宗地塊登榜，環(huán)渤海和長三角區(qū)域各有2宗地塊登榜，中部、西部地區(qū)則各有1宗地塊登榜。

3、央企造地王是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)不爭的事實(shí)，從2010年住宅用地總價(jià)排行榜看，登榜企業(yè)中半數(shù)均為央企或央企下屬開發(fā)企業(yè)，而另外5宗地塊的競得者中有3個(gè)均具有國企背景。另外，2009年總價(jià)前十地塊的競得者中，六成也擁有央企或國企背景。

央企和國企的獨(dú)特優(yōu)勢和雄厚實(shí)力為其提供了強(qiáng)大的資金和政策支持，但卻也成為地王屢禁不絕的根源之一。而無處宣泄的民間資本則充當(dāng)了房地產(chǎn)市場等投資領(lǐng)域的投機(jī)者，房價(jià)、CPI飛漲和通脹壓力增大無不與此密切相關(guān)。合理分配市場資源和投融資渠道、扭轉(zhuǎn)央企和國企優(yōu)勢過大的局面，也許才是中國房地產(chǎn)市場健康、全面、多層次、多類型、多元化發(fā)展之路的起點(diǎn)。

4、從用地性質(zhì)上看，無一宗純住宅用地登榜。大體量的綜合性用地為形成項(xiàng)目后所需配套設(shè)施提供了完備的保障，使得地塊品質(zhì)得以提升，因而更受市場青睞。在這一點(diǎn)上，2009年住宅用地總價(jià)排行榜與2010年不謀而合。

5、從價(jià)格水平上看，2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊中，半數(shù)樓面地價(jià)過萬，而2009年則僅有4宗達(dá)到這一水平；2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊中，樓面地價(jià)較高值為52783元/平方米，而2009年同一指標(biāo)則僅達(dá)到29859元/平方米；2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊平均樓面地價(jià)為6710元/平方米，而2009年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊平均樓面地價(jià)則僅達(dá)到5968元/平方米。

6、從溢價(jià)水平看，2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊中，溢價(jià)率超過100%的地塊僅有2宗，溢價(jià)率超過50%的地塊也僅有4宗；而2009年全國住宅用地樓面地價(jià)前十地塊中，溢價(jià)率超過100%的地塊共有6宗，更有2宗地塊溢價(jià)率超過400%。由偏低的溢價(jià)率不難看出，調(diào)控政策使得2010年土地市場交易更為理性。

2010年的中國房地產(chǎn)市場是在調(diào)控中度過的，從國十一條到國十條再到新五條，從增加住宅用地供給到限購令再到溢價(jià)率過高地塊上報(bào)，每一輪調(diào)控政策的出臺(tái)都對(duì)房地產(chǎn)市場交易造成了相當(dāng)程度的沖擊，市場預(yù)期一度趨于混亂甚至消極。

基于地價(jià)--房價(jià)傳導(dǎo)機(jī)制，高地價(jià)成為拉動(dòng)高房價(jià)的基礎(chǔ)性因素，而高地價(jià)的典型-地王自然成為各輪調(diào)控的眾矢之的。然而，在調(diào)控政策不斷出臺(tái)的情況下，地王卻從未淡出土地市場，與2009年相比，反而有所超越。

一、2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊，在成交時(shí)間和分布區(qū)域上都呈現(xiàn)出一種百花齊放的態(tài)勢。

1、從成交時(shí)間上看，于上半年成交的地塊共有6宗，其中，1月成交1宗，2月、3月分別成交2宗，4月成交1宗；于下半年成交的地塊有4宗，其中9月、11月分別成交2宗。

這與2009年住宅用地總價(jià)排行榜截然不同。2009年總價(jià)前十的住宅用地均成交于年度下半年，其中半數(shù)成交時(shí)間在2009年12月。

2、從分布區(qū)域上看，有4宗地塊位于環(huán)渤海區(qū)域，其中3宗位于北京，1宗位于天津；3宗位于長三角區(qū)域，其中2宗位于南京，1宗位于上海；2宗位于珠三角區(qū)域，分別位于廣州和福州；中部地區(qū)的武漢也有1宗地塊登榜。

2009年住宅用地總價(jià)排行榜中的地塊分布同樣較為分散，其中珠三角區(qū)域共有4宗地塊登榜，環(huán)渤海和長三角區(qū)域各有2宗地塊登榜，中部、西部地區(qū)則各有1宗地塊登榜。

3、央企造地王是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)不爭的事實(shí)，從2010年住宅用地總價(jià)排行榜看，登榜企業(yè)中半數(shù)均為央企或央企下屬開發(fā)企業(yè)，而另外5宗地塊的競得者中有3個(gè)均具有國企背景。另外，2009年總價(jià)前十地塊的競得者中，六成也擁有央企或國企背景。

央企和國企的獨(dú)特優(yōu)勢和雄厚實(shí)力為其提供了強(qiáng)大的資金和政策支持，但卻也成為地王屢禁不絕的根源之一。而無處宣泄的民間資本則充當(dāng)了房地產(chǎn)市場等投資領(lǐng)域的投機(jī)者，房價(jià)、CPI飛漲和通脹壓力增大無不與此密切相關(guān)。合理分配市場資源和投融資渠道、扭轉(zhuǎn)央企和國企優(yōu)勢過大的局面，也許才是中國房地產(chǎn)市場健康、全面、多層次、多類型、多元化發(fā)展之路的起點(diǎn)。

4、從用地性質(zhì)上看，無一宗純住宅用地登榜。大體量的綜合性用地為形成項(xiàng)目后所需配套設(shè)施提供了完備的保障，使得地塊品質(zhì)得以提升，因而更受市場青睞。在這一點(diǎn)上，2009年住宅用地總價(jià)排行榜與2010年不謀而合。

5、從價(jià)格水平上看，2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊中，半數(shù)樓面地價(jià)過萬，而2009年則僅有4宗達(dá)到這一水平；2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊中，樓面地價(jià)較高值為52783元/平方米，而2009年同一指標(biāo)則僅達(dá)到29859元/平方米；2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊平均樓面地價(jià)為6710元/平方米，而2009年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊平均樓面地價(jià)則僅達(dá)到5968元/平方米。

6、從溢價(jià)水平看，2010年住宅用地總價(jià)排行榜中前十位的地塊中，溢價(jià)率超過100%的地塊僅有2宗，溢價(jià)率超過50%的地塊也僅有4宗；而2009年全國住宅用地樓面地價(jià)前十地塊中，溢價(jià)率超過100%的地塊共有6宗，更有2宗地塊溢價(jià)率超過400%。由偏低的溢價(jià)率不難看出，調(diào)控政策使得2010年土地市場交易更為理性。

二、長三角區(qū)域成地王工廠，2009年、2010年全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜前十地塊多出于此。

1、2010年全國住宅用地樓面地價(jià)前十地塊中，除1宗地塊位于福州市以外，其余9宗均位于長三角區(qū)域，其中上海和溫州各有4宗登榜，另有1宗位于杭州。

而2009年全國住宅用地樓面地價(jià)前十地塊中，有7宗地塊位于長三角區(qū)域，其中上海有5宗地塊登榜，杭州和蘇州各有1宗地塊進(jìn)入榜單前十；另外3宗地塊中，2宗位于環(huán)渤海區(qū)域的北京，1宗位于珠三角區(qū)域的廈門。

2、從成交時(shí)間上看，與住宅用地總價(jià)排行榜情況類似，2010年登榜地塊成交時(shí)間較為分散，其中，于2月成交的地塊有2宗，于3月和8月成交的地塊各有1宗，于9月成交的地塊達(dá)到3宗，另外2宗地塊成交時(shí)間在11月；而2009年登榜地塊成交時(shí)間則集中于下半年，其中半數(shù)成交于9月。

3、與2009年七成國企占據(jù)全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜的情況截然不同，2010年全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜前十位地塊中，僅有1宗地塊被央企華僑城競得，其余地塊竟得方均非國有企業(yè)，其中福州市鼓樓區(qū)吉庇路北側(cè)、謝家祠東側(cè)地塊更是被個(gè)人收入囊中。

4、從用地性質(zhì)上看，2010年全國住宅用地樓面地價(jià)前十地塊中有4宗為純住宅用地，而2009年則有3宗。

5、從體量上看，2010年全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜中前十位地塊體量均偏小，其中較小的地塊體量僅達(dá)到2539.8平方米，而的地塊體量也僅達(dá)到136038.3平方米；與此類似，除長風(fēng)6B（B6）、7C地塊和徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號(hào)地塊體量超過20萬平方米以外，2009年全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜中前十位地塊中，體量值僅為129326.7平方米，而較小值則為12060平方米。

優(yōu)越的區(qū)位條件使得地塊的品質(zhì)和內(nèi)在價(jià)值得以提升，從而獲得較高的成交價(jià)格，而較小的體量則使得地塊能夠取得更高的樓面地價(jià)，小體量是高樓面地價(jià)的前提條件之一。

6、從整體價(jià)格水平上看，2010年全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜中前十位地塊平均樓面地價(jià)為33830元/平方米，而2009年全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜中前十位地塊平均樓面地價(jià)僅為26316元/平方米。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出的樓面均價(jià)彰顯著2010年全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜中前十位地塊黃金般的品質(zhì)和2010年土地市場并未被真正的壓抑。

7、從溢價(jià)水平看，2010年全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜中前十位地塊溢價(jià)率超過100%的地塊僅有1宗，而2009年全國住宅用地樓面地價(jià)排行榜中前十位地塊中則有半數(shù)溢價(jià)率超過100%。偏低的溢價(jià)率再次彰顯出2010年土地市場交易從狂熱到理性的轉(zhuǎn)變，理性成分的增加對(duì)于土地市場乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場都將起到相當(dāng)程度的穩(wěn)定性作用。

表1：2009年全國住宅用地成交總價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com

表2：2010年全國住宅用地成交總價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com

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