調(diào)控措施接踵而至，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新一輪的緊縮。有些“差錢(qián)”的房地產(chǎn)企業(yè)再次將目光投向了救命稻草——信托。

　　央行從2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，中信證券等機(jī)構(gòu)認(rèn)為，預(yù)計(jì)3月份還有可能提高準(zhǔn)備金率，上半年貨幣信貸還將繼續(xù)緊縮。

　　嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為信托產(chǎn)品帶來(lái)了新的機(jī)遇，在去年年底被暫停的房地產(chǎn)信托，目前已經(jīng)全面重啟。

　　房地產(chǎn)信托

　　收益率提升1%

　　信托與理財(cái)研究所信托研究員陳朋真告訴記者，截至2月23日，今年發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共有31款，資金規(guī)模83.5億元。

　　據(jù)信托與理財(cái)研究所的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.38%，去年全年房地產(chǎn)信托的平均收益是9.37%，今年發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益已經(jīng)較去年上漲了1%。

　　“房地產(chǎn)信托收益的提升，主要是加息的因素。”陳朋真解釋道，“今年還將有兩三次的加息預(yù)期，因此房地產(chǎn)信托的收益率還將有所提升。”

　　如外貿(mào)信托正在募集的“富榮16號(hào)華遠(yuǎn)九都匯貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，其預(yù)期收益率為10%-11%，計(jì)劃募集資金2億元，期限為兩年，資金用于向北京金秋萊太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用于北京華遠(yuǎn)九都匯項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　中融信托日前也推出一款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品“科航投資并購(gòu)貸款集合資金信托計(jì)劃”，產(chǎn)品募集金額為4億元，期限為12個(gè)月，收益率為9%。產(chǎn)品的期限較短而收益率較高，因此投資門(mén)檻也比較高，投資門(mén)檻為300萬(wàn)元。

　　去年全年，信托公司所管理的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到30404.55億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立規(guī)模為1210.62億元，同比增長(zhǎng)208%。信托公司的盈利狀況也顯著提升，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)總額達(dá)到158.76億元。

　　不過(guò)去年監(jiān)管層出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，加強(qiáng)信托行業(yè)的監(jiān)管，包括叫停信托類證券賬戶、叫停銀信合作，嚴(yán)控政信合作、限制房地產(chǎn)信托等等。

　　陳朋真指出，今年房地產(chǎn)信托的重啟是正常的，因?yàn)楸O(jiān)管層并沒(méi)有叫停這項(xiàng)業(yè)務(wù)，只是加強(qiáng)了監(jiān)管。

　　房地產(chǎn)信托合作條件苛刻

　　陳朋真告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量巨大，由于信貸緊縮，開(kāi)發(fā)商更愿意找信托公司進(jìn)行融資，而目前監(jiān)管較為嚴(yán)格，因此房地產(chǎn)信托合作的條件將會(huì)變得更加苛刻。

　　“一般來(lái)說(shuō)，信托公司更愿意做有政府支持的項(xiàng)目，如保障房項(xiàng)目，而對(duì)一般的項(xiàng)目則興趣不大。”陳朋真說(shuō)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，今年信托公司在做房地產(chǎn)信托項(xiàng)目時(shí)，更偏向于選擇大中型房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國(guó)有企業(yè)，收益低于3000萬(wàn)元的項(xiàng)目或?qū)⒈簧釛?。{$page$}

　　盡管房地產(chǎn)信托開(kāi)始回暖，但是仍然有一些房地產(chǎn)信托合作生不逢時(shí)。記者了解到，萬(wàn)通地產(chǎn)與平安信托50億元的合作意向已經(jīng)夭折。

　　用益信托工作室研究員胡遠(yuǎn)洲認(rèn)為，重啟房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的態(tài)度使信托公司都比較謹(jǐn)慎，重啟后可能會(huì)以更理性的方式去開(kāi)展，從而促使信托公司自身業(yè)務(wù)合理發(fā)展。

　　在胡遠(yuǎn)洲看來(lái)，在面對(duì)諸多調(diào)控措施的情況下，相信更多的信托公司會(huì)選擇和本省的房地產(chǎn)商聯(lián)姻，利用地域優(yōu)勢(shì)和彼此之間的資源配合起來(lái)做業(yè)務(wù)。

　　加強(qiáng)與保障房項(xiàng)目合作

　　央行緊縮銀根，房地產(chǎn)信托融資的需求大增，更多的房地產(chǎn)商打算通過(guò)信托融資，并愿意支付較高的融資成本，但是由于《凈資本管理辦法》的實(shí)施細(xì)則，商業(yè)住宅地產(chǎn)3%的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)限制了信托公司做大房地產(chǎn)信托規(guī)模的能力。

　　目前，地方政府正在加強(qiáng)保障房建設(shè)。2011年全國(guó)保障房計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套，大約需要1.4萬(wàn)億元的建設(shè)資金，資金缺口巨大。

　　陳朋真認(rèn)為，信托公司今后開(kāi)展房地產(chǎn)信托，將逐漸增加保障房項(xiàng)目。盡管保障房項(xiàng)目的收益相對(duì)較低，但是受到國(guó)家政策的支持和鼓勵(lì)，因此風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也較低。

　　日前，廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃金峰對(duì)媒體表示，建設(shè)保障房“很差錢(qián)”，考慮通過(guò)房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資。

　　海南省政協(xié)委員云海清也認(rèn)為，建設(shè)保障房，可以參照香港經(jīng)驗(yàn)，積極爭(zhēng)取設(shè)立并發(fā)行海南保障性住房投資信托基金，通過(guò)間接市場(chǎng)手段解決持續(xù)建設(shè)資金問(wèn)題。

　　在北京，去年已經(jīng)批準(zhǔn)了209億元公積金貸款投入保障房建設(shè)，而房地產(chǎn)信托模式也有望在今年浮出水面。

　　警惕房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)

　　“房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)不在于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)方面，而在于房地產(chǎn)業(yè)要受到政策的調(diào)控。”陳朋真認(rèn)為，“一旦房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以貸到款，而房子又由于調(diào)控賣不出去，造成資金鏈緊張，房地產(chǎn)信托將會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)下降，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也將隨之減少。”

　　除了加息的因素，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率還與開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)密切相關(guān)。外貿(mào)信托的“富榮16號(hào)華遠(yuǎn)九都匯貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，該產(chǎn)品中北京華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司以其持有的北京裘馬都10號(hào)樓現(xiàn)房抵押，評(píng)估價(jià)值3.726億元，本息抵押率59.8%；華遠(yuǎn)置業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。該產(chǎn)品有抵押擔(dān)保，以及法人保證擔(dān)保，安全性較好。

　　 中融信托的“科航投資并購(gòu)貸款集合資金信托計(jì)劃”，海航集團(tuán)為本信托計(jì)劃所發(fā)放信托貸款承擔(dān)不可撤銷的無(wú)限連帶保證責(zé)任；海航置業(yè)將其持有的科航投資95%股權(quán)質(zhì)押給受托人；科航投資將其持有的北京海航大廈作為抵押物抵押給受托人，在信托存續(xù)期間，抵（質(zhì)）押物的價(jià)值一旦出現(xiàn)大幅下降，受托人要求融資方另行提供足額的擔(dān)保。該產(chǎn)品有海航集團(tuán)做擔(dān)保，并且有股權(quán)質(zhì)押和海航大廈作抵押，安全性高。

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