你的房貸打七折了嗎？這大概是2009年伊始較熱的一句問候語。

從央行5次降息，到商業(yè)房貸利率下限可打七折，“我的房貸究竟能否享受優(yōu)惠？何時能享受？”每個“房奴”都在計算那筆或多或少的息差。

據了解，目前滬上不僅各個商業(yè)銀行對存量房貸七折的放行標準不同，連他們的支行也各有各的“尺度”。

早報從今天起為您開設欄目“存量房貸幫你問”。如果您的存量房貸還不確定能否打七折，我們將在力所能及的范圍內幫您詢問相關貸款行。替您解疑釋惑，也給其他人以啟發(fā)。

同時，我們也真誠地希望銀行業(yè)人士主動現(xiàn)身說法，“曬曬”各自的“七折細則”。

我們期待您的講述，期待銀行的回饋。

銀行實行存量貸款7折利率，吸引不少市民咨詢。

新年上班天，滬上各家銀行已逐漸開始接受存量房貸利率7折優(yōu)惠申請。記者了解到，各家銀行的門檻高低不一，對是否頭套房、貸款余額、信用記錄等均有相關要求，除少部分可自動調整外，絕大多數(shù)銀行要求存量客戶遞交書面申請，由銀行審核是否具備利率下浮30%的資格。據記者獲得的消息，部分銀行內部已經出臺申請存量房貸7折優(yōu)惠的細則，但具體到操作層面還須客戶跟經辦行聯(lián)系來定。

但當早報記者就此問詢某國有大行上海分行時，其表態(tài)是，“總行要求優(yōu)質客戶可享受7折利率優(yōu)惠，我們也據此下發(fā)到支行，是否優(yōu)質客戶則可由分支行判定。”

由此可理出的邏輯是，只有優(yōu)質客戶能享受7折優(yōu)惠，因此，普通房貸客戶就必須成為優(yōu)質客戶，成為優(yōu)質客戶就需要購購理財產品或辦信用卡。

交叉營銷

“這實質上是銀行交叉營銷的一種，我給你某項優(yōu)惠，希望你要在別的業(yè)務上回報我?！睂Υ?，新華財經副總裁兼資信評級及研究負責人陳松興指出，“但與國外不同的是，國外銀行一般是主動篩選客戶，根據其基本賬戶信息、信用記錄、收入狀況等作出甄別，而國內銀行目前的做法是一種被動的做法，讓客戶被動成為優(yōu)質客戶?！?

他認為，銀行如此操作也情有可原，頭先是目前較穩(wěn)定的客戶、較穩(wěn)定收入要減少，必須要在其他業(yè)務上有所發(fā)展，況且面臨2009年的經營壓力，“而且國際上的研究也表明，發(fā)展現(xiàn)有客戶做新業(yè)務，僅需花費開發(fā)新客戶1/7的成本?！?

同樣是這一問題，財經大學中國銀行業(yè)研究主任郭田勇則直指，“銀行這樣做對客戶并不合理。”

在他看來，目前銀行在房貸上“新老劃斷”的方式本就不對，應該對客戶一視同仁，要求存量客戶辦理其他業(yè)務，更是不合理?！爱斎唬F(xiàn)在國家把權限給了銀行，銀行確實可以自行考慮給予哪部分客戶優(yōu)惠利率?！彼a充指出，“政策要求銀行打折，但銀行又不得不考慮盈利，這本就是兩難?！?

權限下放潛藏風險

由此產生的另外一個問題是，這是否可以看作是銀行在嘗試“利率市場化”？對此，郭田勇表示很難作出判斷：“如果市場化，應該是公開透明的”，如什么樣的客戶，可以7折，什么客戶，可以7.5折，都應該明確?？蛻艨梢愿鶕陨砬闆r，自主選擇銀行，“但從現(xiàn)在銀行只做不說的情況來看，可能更多是‘抓大放小’，給大客戶優(yōu)惠或只是怕客戶轉投其他銀行。”

陳松興則從另一角度指出，這種“利率市場化”顯得有些“變味”：利率市場化是給優(yōu)質、風險較低的客戶低利息，對風險高的客戶提高利率，要求存量房貸也可調整利率，含有減輕“房奴”資金壓力、避免斷供之類的情況集中出現(xiàn)的意圖。而銀行要求這類風險可能較高的客戶再去申辦信用卡消費，作為減少其房貸利息支出的前提，這反而可能加大該客戶的風險。

此外，對“是否享受7折利率”的權限下放各分支行，也有專家擔心可能產生其他風險。

“雖然基層支行可能比較熟悉客戶，可以更好作出判斷，但如基層人員違規(guī)操作，自由衡量權過大，也可能會帶來風險?！币汇y行業(yè)內人士指出，這都需要把好銀行風險控制關。

各行政策

招商銀行：查看水電費、物業(yè)管理費等繳納情況

昨日記者致電招商銀行95555客服熱線，客服人員表示，存量房貸利率7折優(yōu)惠申請要具備幾個條件。頭先要當?shù)氐姆康禺a管理部門依據房屋登記信息出具的家庭住房總面積查詢結果，低于當?shù)厝司幼∶娣e(以統(tǒng)計部門上年度的統(tǒng)計結果為參照標準)；，購購房屋須為普通自住房，因此購購別墅和房屋面積過大的房屋可能都沒辦法獲得審批；第三，考核綜合信用度，除了信用卡、房屋貸款的還貸能力等的綜合考察之外，部分城市可能會調取水電費、物業(yè)管理費等的繳納情況；第四，以往對招行的貢獻程度。

但客服人員再三強調，招行總行給出的這幾條標準只是大概的原則，落實到具體執(zhí)行上還須跟貸款經辦行聯(lián)系。

中國銀行：辦理10張該行信用卡

中國銀行客服熱線95566的客服人員表示，中行存量房貸優(yōu)惠申請細則已經出臺，但具體情況以貸款人經辦行給出的條件為準，如果貸款人有任何問題，可撥打95566熱線投訴。

記者以客戶身份咨詢，中行某支行開出的申請7折利率優(yōu)惠的條件有以下幾條：，為套住房，之前就享受8.5折優(yōu)惠，去年10月份之前放的貸。，申請后三年內不能提前還款，提前還貸必須收提前還那部分的違約金。第三須符合下面條件之一：1.主貸人一年內的公積金詳單，每月必須750元以上；2.主貸人工資詳單，每月必須8000元以上；3.在貸款經辦行銀行存3個月以上的大額定期，金額5萬、10萬元根據不同條件不等；4.辦理10張該行信用卡。

中信銀行：可辦白金信用卡享受優(yōu)惠

記者以客戶身份從該行消費信貸部門獲悉，存量房貸7折優(yōu)惠利率申請條件：借款人是貸款購購套住房，原貸款合同利率為基準利率的0.85倍；較近一年內發(fā)生10天以上逾期不超過兩次，較近6個月內發(fā)生10天以上逾期不超過1次，且調整當期不處于逾期狀態(tài)；初始貸款金額50萬元以上，如貸款金額不到50萬元，可通過辦白金信用卡，來申請獲得7折優(yōu)惠。

浦東發(fā)展銀行：信用評分“一般級”及以上審慎受理

，對于貸款金額(或綜合授信額度，下略)和借款人家庭凈資產均達50萬元(含)以上，調整前執(zhí)行基準利率下浮15%。

，信用評分原則上為“一般級”及以上級別的客戶，將審慎受理下浮30%的較惠利率申請。此類客戶中，貸款金額500萬元(含)以上，且借款人家庭凈資產達100萬元(含)以上，或借款人貸款金額與家庭凈資產合計達1000萬元(含)以上的，較低可按央行貸款基準利率下浮30%的較惠利率標準予以調整。

第三，對于貸款金額和借款人家庭凈資產均達100萬元(含)以上，或借款人貸款金額與家庭凈資產合計達500萬元(含)以上的業(yè)務，貸款利率原則上可下浮25%至30%。

第四，貸款金額和借款人家庭凈資產均達50萬元(含)以上，或借款人貸款金額與家庭凈資產合計達100萬元(含)以上的，原則上可按下浮20%至25%調整。

五位市民的申辦經歷

幾家歡樂幾家愁：有的只交身份證有的要辦10張卡

1中行寶山支行：7折優(yōu)惠條件苛刻

“昨天我打電話問了中國銀行寶山支行詢問存量房貸客戶0.7倍優(yōu)惠利率的調整辦法，差點把鼻子氣歪！”寶山萬科四季花城的業(yè)主楊先生稱，中行寶山支行房貸部門的工作人員告訴他，由于房貸利率下調后，銀行盈利將大大減少，為了彌補銀行“虧損”，必須從其他業(yè)務上彌補回來。

楊先生反映，中國銀行寶山支行工作人員要求，申請7折優(yōu)惠利率的房貸客戶必須滿足多個條件方有可能獲批，同時工作人員還稱，中國銀行各支行各自制定存量客戶0.7倍優(yōu)惠利率的享受條件，因此各個支行都不相同。

該行工作人員稱，申請基準0.7倍優(yōu)惠的存量房貸客戶頭先要有兩人以上(可以是貸款客戶的親友)開通網上銀行。其次，申請客戶須在中行寶山支行申請至少10張信用卡，或存入10萬元以上定期存款至少三個月，或在中行寶山支行購入基金至少5萬元，或每月定期投資基金至少500元。在開通網上銀行后，同時給中行寶山支行帶來以上四項銀行業(yè)務中的其中一項的存量房貸客戶，即可向寶山支行申請基準利率0.7倍優(yōu)惠，是否獲批尚需等待銀行審核。

“我聽了覺得很奇怪，誰會在同一家銀行辦10張信用卡呢？”于是楊先生決定前往中國銀行位于外灘的黃浦支行再問問情況。黃浦支行的工作人員告知楊先生，只要帶上貸款合同、主貸人身份證和貸款的那張中國銀行卡去柜臺申請即可，不過，在申請到0.7倍優(yōu)惠利率后三年之內不能提前還貸。“我本來計劃五年之內提前還完貸款的，銀行卻附加了這么多限制條件！”

2中行某支行：得辦4張信用卡

“接待我的信貸員起先要求我辦10張信用卡，較后降到了4張。要享受房貸利率7折優(yōu)惠，居然要我去辦信用卡，這算怎么回事！”曹女士昨天頗有些郁悶，但她同時又表示，“如果要對比起轉按揭的成本，這(辦信用卡)倒也可以接受?！?

她所指的7折優(yōu)惠，即是較近各大銀行正在推出的存量房貸利率調整申請。作為某國有大行的房貸客戶，她目前還有著超過30萬元的商業(yè)房貸未還，此前，她以為該銀行也會按照其他股份制銀行一樣，以房貸余額30萬元為條件給予7折利率，但令其沒想到的是，她去咨詢的貸款經辦行提都沒提貸款余額的事，給出的條件要么是公積金每月繳交額超過750元、月工資8000元的證明，要么是在該行一定量的存款證明或辦理數(shù)額不等的幾張信用卡——而就其目前經濟情況來看，辦信用卡對她而言，則是較可行的方案。

3中行閘北支行：四種變更利率調整周期方式

家住閘北彭浦新村的顧先生雖然只貸了10萬元，也依然希望能夠享受到利率優(yōu)惠?！半m然貸得少，降息后也省不了多少錢，但能享受的優(yōu)惠就要享受，不能降了利息白白貢獻給銀行嘛！”顧先生昨日帶上自己的貸款合同前往其貸款銀行--中國銀行閘北支行詢問其利率下調的情況。

顧先生2004年簽訂的貸款合同約定，每年的1月1日調整房貸利率，而中國銀行還有一批房貸客戶是以對應貸款發(fā)放日為調整周期的。工作人員告訴顧先生，存量客戶若要調整個人住房貸款調整周期，需要填寫一張變更申請表。從此申請表上看，可供存量客戶申請的利率調整方式有一種，包括：每年1月1日調整、按季調整、按半年

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