十年一輪回。

1998年住房貨幣化成為應(yīng)對亞洲金融危機,拉動內(nèi)需的殺手锏;十年之后,房改卻再次回歸加大政府供給的"公屋時代",這一次,同樣是為了拉動內(nèi)需。

據(jù)測算,未來三年的9000億元住房保障投資可以拉動4.5萬億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬億元的GDP.而在去年,中國的GDP才24.66萬億,住房保障投入對經(jīng)濟的拉動作用可見一斑。

具體到廣東,據(jù)記者了解,14日廣東省政府已經(jīng)決定,由省建設(shè)廳牽頭,會同省財政廳、國土資源廳等單位負責落實保障性住房問題,力爭用3年左右的時間全面解決2007年統(tǒng)計在冊的符合廉租住房保障條件的城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

再祭房改大旗

與10年前的情況何其相似,在金融危機困擾下外需不振,為了擴大內(nèi)需的中國再次啟動房改。不同的是,上一次我們是實施住房貨幣化改革,但10年后,我們將政府提供住房保障與市場供給相提并論。

11月12日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥宣布,今后3年,國家將進一步推進和加大城鎮(zhèn)廉租住房,國有煤炭、林業(yè)和農(nóng)墾企業(yè)的棚戶區(qū)、危舊房改造,經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設(shè),建設(shè)投資總額初步測算將超過9000億元,平均下來每年有3000億元的投入。如果把上下游的產(chǎn)業(yè)加在一起,每年保障性住房建設(shè)將帶動投資近6000億元,提供200多萬個就業(yè)機會。

"保障性住房是政府早就該做的工作",中金公司研究員白宏煒認為,自從1998年貨幣化分房以來,過去十年住房保障政策缺失。目前這一政策是補課,有利于拉低住房價格,促進房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

9000億意味著什么

未來3年投入9000億的資金究竟意味著什么？按照國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù),目前我國每年房地產(chǎn)投資約2.5萬億元,按照行業(yè)增長20%的速度計算,每年需要新增投資5000億元,而保障性住房每年投資3000億元,這筆新增的投資有力地支撐了未來三年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示,平均每年3000億元的規(guī)模相當于2007年全國房地產(chǎn)實際完成投資額2.5萬億的12%,全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6%;相當于2007年全國財政收入的6%,基本建設(shè)支出的60%,據(jù)國海證券研究員趙鐸觀察,在財政支出中似乎還未出現(xiàn)某一項細分支出占到如此高比例。

北京經(jīng)濟信息研究員齊心分析1998年以后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資拉動的彈性系數(shù)是5,對GDP拉動的彈性系數(shù)是7.5.依此計算,未來3年的9000億元住房保障投資可以拉動4.5萬億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬億元的GDP.

"公屋時代"來臨

雖然9000億投資難以改變目前保障性住房建設(shè)的窘迫境況,但畢竟邁出了一大步。

實際上,我國早在1991年就開始推行經(jīng)濟適用房,尤其是1998年房改后,政府繼續(xù)明確推行這一政策。但在現(xiàn)實之中,地方政府對于保障性住房并不"感冒",2005年,經(jīng)濟適用房的銷售面積甚至出現(xiàn)了完全額的下降。申銀萬國提供的數(shù)據(jù)顯示,2005年至2007年,廣州廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)完成率僅為65.8%,深圳完成率也只有六成。今年廣州僅出讓了一塊經(jīng)濟適用房用地,情況不容樂觀。

究其原因,申銀萬國研究員殷姿認為,一方面,政府出于土地財政的考慮,推行經(jīng)濟適用房的意愿并不強烈.另外,制度上的缺陷,導(dǎo)致經(jīng)濟適用房的實際購購者并非真正需要住房的人。在這種情況下,由推進的加大保障性住房投入的決策才有望改變這一困局。

按照這個龐大的9000億住房保障計劃,財政將給地方政府一定的轉(zhuǎn)移支付,主要通過地方政府、困難戶本人和所在單位,共同出資,實現(xiàn)上述目標。

　　中國社會科學院尹中立教授認為,以前地方政府為發(fā)展地方經(jīng)濟多對住房保障沒有興趣,現(xiàn)在住房保障成為刺激和發(fā)展經(jīng)濟的重要手段,地方政府對待住房保障的態(tài)度將有所轉(zhuǎn)變。因為爭取到財政后,再加上地方投入和銀行貸款,可以對地方固定資產(chǎn)投資和GDP起到拉動作用。

其建議,財政設(shè)立住房保障專項基金,對地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付,以此來調(diào)動地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。

一場轟轟烈烈的保障性住房建設(shè)已經(jīng)來臨。

房企的挑戰(zhàn)與機會

保障性住房的供給擴張會不會給目前的商品房市場造成沖擊？在北京,像SOHO董事長潘石屹這樣的房企大佬感到有壓力。10月份,北京保障性住房銷售量已經(jīng)頭次超過商品房。

"短期對商品房市場帶來負面沖擊,但沖擊有限",白宏煒認為,市場對9000億投入的解讀將在短期內(nèi)進一步下降購房預(yù)期。但正如以往分析的,經(jīng)濟適用房與商品房是對應(yīng)不同的市場需求,對商品房市場沖擊有限,中長期來看,合理的市場結(jié)構(gòu)有利于消化房地產(chǎn)泡沫促進商品房市場的健康發(fā)展。

殷姿也持類似觀點,雖然保障性住房的整體建設(shè)總量較以前年度增加了1倍,但是考慮到其占商品房的比重約為10%,并且限定購購人群,因此沖擊較為有限。

本次政府頭次提出,"通過投資收購來解決保障性住房的房源",中投證券研究員李少明認為,政府若大量投資保障性住房必然新增大量供應(yīng)量,擠壓商品房市場;從金融穩(wěn)定的角度出發(fā),這樣不但可以在短時間內(nèi)消耗供過于求的存量商品房,也不會給房價硬著陸帶來金融風險。

在挑戰(zhàn)面前,房企有沒有獲利的機會？趙鐸認為,對于廉租房,可能采取的形式是政府財政投入開發(fā)或者企業(yè)承包開發(fā)并收取租金。如果企業(yè)參與,即使按照1000元/平方米單位的低開發(fā)投入,10元/平方米每月的較高租金水平,8年多的投資回收周期也沒有吸引力。

對于經(jīng)濟適用房,當前主要采取的是政府限定開發(fā)企業(yè)利潤的承包開發(fā)模式,毛利率一般限定在3%-10%,這種毛利水平明顯低于普通商品住宅,因此參與經(jīng)濟適用房對開發(fā)企業(yè)而言更多的將是一種避險策略,不太可能孕育新的開發(fā)市場大蛋糕。

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