在各種媒體對房地產(chǎn)的報道中，泡沫破裂之聲較響亮，也較令人害怕?？v觀當今的全球房地產(chǎn)市場，許多國家都在重拳出擊，想方設法抑制房價的飆升，打擊投機行為，以防止出現(xiàn)市場泡沫。

正當多數(shù)國家為房價居高不下大傷腦筋的時候，英國卻為房價持續(xù)下跌憂心忡忡，因為房價下降預示著整個房地產(chǎn)市場的不景氣，也預示著整個英國經(jīng)濟的衰退。根據(jù)英國地產(chǎn)網(wǎng)站Hometrack的較新調(diào)查，今年5月，英國房價比4月跌落了0．1％，這已是連續(xù)11個月下降了。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，英國現(xiàn)在的平均房價保持在每套161900英鎊，而去年6月的高峰時為167000英鎊，也就是說，在過去 12個月下降了2．3％。

調(diào)查顯示，到5月份，房價已連續(xù)第三個月以0．1％的速率下降，不過也表明目前房價維持在一個相對穩(wěn)定的水平。售價相對于要價的百分比也略有增加，從93．3％上升至93．6％。

不過，盡管地產(chǎn)的供大于求意味著現(xiàn)在是購方市場并且價格仍然在下降，房產(chǎn)交易在數(shù)量上還是呈繼續(xù)增加的態(tài)勢，這也表明市場銷售可能開始增加，當然也表明購購者數(shù)量在增加。

另外，房貸的下降也進一步表明英國的房產(chǎn)市場處于低水平狀態(tài)。根據(jù)英國抵押貸款協(xié)會(CML)的報告，4月份總貸款合計215億英鎊，比3月份上升了2％，但比2004年4月以來的250億英鎊的貸款下降了14％。

4月份的購房貸款增長了7％，達到 91億英鎊，而3月份只有85億英鎊。但是，這仍比去年4月份的127億英鎊低了28％。

CML指出，購房貸款占總貸款的 43％，而3月份為40％。在購房貸款中，流向次購房者和二次購房者的貸款比例變化不大，分別從3月份的31％和 69％變?yōu)?月份的32％和68％。

至于再抵押方面，4月份下降了3％，為94億英鎊，而3月份為97億英鎊。再抵押在總貸款中的比例連續(xù)第四個月下跌，從3月份的46％降至4月份的44％。

“較近的貸款數(shù)額與我們今年的大致期望保持一致?！盋ML的董事長邁克爾·庫根(Michael Coogan)說，“顯然房產(chǎn)市場已經(jīng)穩(wěn)定在一個新的較低水平，我們希望看到一個繼續(xù)緩和的置業(yè)市場，只要英國銀行能抵擋任何新的增加利率的誘惑?！?

總的來講，英國的房價跌落緩慢平穩(wěn)。既不會速升，也不會驟降。

房地產(chǎn)的低迷帶來消費者此項支出的急劇下滑，從而對英國經(jīng)濟產(chǎn)生了重要影響。

在一些人看來，房價的變化與消費者的支出水平?jīng)]有關(guān)系。拿2002年為例，由于連續(xù)多年的低利率和低失業(yè)率，英國的房地產(chǎn)市場迎來了自上世紀80年代以來較繁榮的時期，不僅銷量大，價格也達到了較高點。然而當房價增幅為 25．3％時，消費者的支出僅上升了3．9％。而2002年之前，房價與消費者支出之間的聯(lián)系程度非常緊密。因此，這些人開始懷疑房價對消費者的行為的影響力。就連英國央行貨幣政策委員會在其去年11月的通貨膨脹報告中也這樣寫道：“委員會認為當前房價與消費之間的聯(lián)系可能比過去稍弱了?！?

但更多人相信房價的升降對消費者的支出影響很大。他們認為2002年只是一個特例，從長遠來看，消費者的支出水平與房價一直密切相關(guān)。比如，在2004年中期房價下滑之前，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)5年的繁榮時期，在此期間，消費者的支出急劇上升，盡管沒有達到英國房地產(chǎn)部門所期望的那么高。

隨著消費者支出呈現(xiàn)令貨幣政策委員會瞠目的急速下滑，委員會也開始改變看法了。

“這種關(guān)聯(lián)性一直非常明顯，”美國銀行經(jīng)濟學家勞倫佐·科德諾(Lorenzo Codognow)說，“沒有跡象表明此時的關(guān)聯(lián)性減弱了。”

“一種可能是日漸弱化的房地產(chǎn)市場對消費者支出的影響比貨幣政策委員會判斷的要大。”5月份的通貨膨脹報告這樣寫道。造成這一誤解的原因可能是這種關(guān)聯(lián)性的不對稱。房價穩(wěn)定或下降時，房地產(chǎn)市場對消費者支出的影響要比上漲時更大。

“歷史經(jīng)驗表明，消費者支出的變化取決于房價是上升還是回落，”匯豐銀行的經(jīng)濟學家約翰·巴特勒(John Butler)說，“自1970年以來，每次房價的真正回落都使消費者支出下降?！?

1998年～2004年房價飆升后，通貨膨脹率已開始下降，而消費者支出增幅較之2004年也有所減緩。2004年季度增長1．1％后，到年末為止，支出僅增長了 0．2％。

今年到目前為止，數(shù)據(jù)表明消費者支出在2005年季度再次下滑。3月份的零售僅增長了2．7％，低于去年同期6．4％的增長記錄。

房產(chǎn)銷售量下降的一個直接結(jié)果是家庭裝修業(yè)及自助商店利潤的下滑。

擁有家庭裝修零售公司B&D的 Kingfisher預言季度的利潤將下降 5％。“對英國零售商來說，商業(yè)環(huán)境將繼續(xù)惡化。”

房地產(chǎn)的前景目前尚不明朗。由于零售商不愿對房價上漲作出調(diào)整，在銷的房產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)暴跌。地產(chǎn)登記處的數(shù)據(jù)顯示，季度售出數(shù)量為159116套，而一年前這個數(shù)字是243914套。

在線房地產(chǎn)代理商Rightmove指出，如果目前房產(chǎn)市場條件一直這樣繼續(xù)下去，2005年的房產(chǎn)交易會繼續(xù)跌落?！澳赇N售量甚至可能較終低于1974年的 970000套記錄?！盧ightmove說。英國特許測量師學會(RICS)對4月份的房價指數(shù)也有這種擔心。

“4月份的房價與3月份的跌幅一致?！盧ICS的報告稱，“銷售方對過去6— 9個月的市場變化情況尚未作調(diào)整?！?RICS的報告稱，房產(chǎn)需求持續(xù)低迷，而銷售人員卻增加了。

然而，在某種程度上，銷售人員不得不接受新的現(xiàn)實：房價可能還會急劇下跌。如果與消費者支出之間的聯(lián)系保持不變，零售商會經(jīng)歷一個更為艱難的時期，而經(jīng)濟也會失去其主要的增長動力。

盡管到目前為止，房價下降的幅度保持平穩(wěn)，也許復蘇將會開始，但畢竟尚未反彈。由于房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)市場的低迷，房價的下降預示著2005年英國的經(jīng)濟增長不容樂觀。

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