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聶梅生:建住房保障體系 樓市將進租售并舉時代
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 665 次
人人有房住非人人有房產(chǎn)
全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生日前向媒體表示,我國房地產(chǎn)市場在實現(xiàn)快速增長的同時,存在結構性矛盾日益顯現(xiàn)、蘊含潛在金融風險、增量市場與存量市場發(fā)展不均衡等問題,增量市場在房地產(chǎn)定價方面居于主導地位,使房地產(chǎn)價格由開發(fā)商主導,房地產(chǎn)結構失調是引發(fā)房價上漲的主因。聶梅生提出,人人有房住非人人有房產(chǎn),我國亟需建立多層次的住房保障體系,樓市將步入租售并舉時代。
全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會投融資經(jīng)過對房地產(chǎn)行業(yè)的深入調研認為,發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,建立廉租房體系,是解決低收入群體住房需求,防范房地產(chǎn)金融風險的根本途徑。
目前美國的住房私有率為68%,英國為67%,德國為42%,而我國為76%,我國在發(fā)展規(guī)劃目標中曾提出:“到‘十五’末期基本實現(xiàn)每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質量較高的住宅”,這意味著住房私有率將達到100%。住宅產(chǎn)業(yè)商會提出,我國房地產(chǎn)發(fā)展時間短,但私有率卻大大超過國外,一個重要原因是,從開始我們在觀念上就存在偏差,忽視租賃市場的培養(yǎng),而傾向于大多數(shù)居民持有房產(chǎn)。在現(xiàn)階段,解決低收入家庭的住房矛盾應該是保障人人有房住,即便對于有購房需求而一時還沒有支付能力的家庭也應當先租后購,而非鼓勵人人擁有房產(chǎn),更不能引導“人人購新房”。否則,將超越經(jīng)濟發(fā)展階段的需求,一步到位的跨越式消費加大供給與需求間的不平衡,使房地產(chǎn)市場透支,結果推動房價的上漲。
住宅產(chǎn)業(yè)商會認為,當前房地產(chǎn)結構性矛盾突出表現(xiàn)在,面向中低收入的經(jīng)濟適用房所占比例較低,對解決中低收入家庭的住房需求作用有限。面向較低收入家庭的廉租住宅嚴重“缺位”。缺少與中低收入群體對應的租賃性普通商品住宅。與此同時,房地產(chǎn)業(yè)蘊含潛在金融風險主要表現(xiàn)為,房地產(chǎn)信托投資基金的“缺項”。房地產(chǎn)開發(fā)投資依靠銀行貸款作為主要資金來源,隱含了一定的金融風險。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)吸納速度放緩、同類開發(fā)項目的市場吸納周期超過建設周期、房地產(chǎn)價格大幅度下滑將導致貸款風險迅速上升。另一方面,個人住房抵押貸款一旦出現(xiàn)購房者斷供、收入情況變化或者房產(chǎn)價格下跌,銀行便難免出現(xiàn)壞賬。
針對當前房地產(chǎn)領域存在的問題,全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會提出,通過發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金這一金融創(chuàng)新手段,促進存量市場發(fā)展,既疏導社會資金投資房地產(chǎn)的途徑,并理順房地產(chǎn)價格形成機制,使存量市場成為增量市場的定價依據(jù),增強政府對房地產(chǎn)市場的調控力度;同時,為銀行不良資產(chǎn)提供變現(xiàn)渠道。即一方面通過培育信托公司和專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司等機構投資者,運用房地產(chǎn)投資信托基金這一金融工具,通過收購二手房、空置房或合適的商品房,為無力購購商品房和經(jīng)濟適用房的廣大弱勢群體提供租賃用房,以促進房地產(chǎn)存量市場特別是租賃市場的發(fā)展,保障“人人有房住”;同時,為不能償還銀行個人抵押貸款的家庭提供可供居住的租賃房屋,以解決其生活必需的住房問題,為銀行行使債權創(chuàng)造條件,增強金融資產(chǎn)的流動性;另一方面通過發(fā)達的存量市場形成均衡的租金價格,進而形成合理的資產(chǎn)價格和投資預期,引導房地產(chǎn)增量市場的交易需求、交易價格和交易結構。
住宅產(chǎn)業(yè)商會方面認為,經(jīng)濟適用房這種非市場化的“商品房”必將逐步退出商品住房體系,發(fā)展廉租房才是解決城市較低收入家庭住房問題的根本途徑。住宅產(chǎn)業(yè)商會建議,綜合解決房地產(chǎn)問題,應從能夠滿足低收入家庭住房需求的廉租房入手,采用房地產(chǎn)投資信托基金模式,集合社會閑散資金,為廉租房和租賃型普通商品住宅提供龐大的長期性資金支持。這樣不僅可以使政府運用有限的資金啟動大規(guī)模的廉租房建設,滿足低收入家庭住房需求,還可以為廣大投資者提供一個風險較小、收益穩(wěn)定的投資品種,帶動社會資金,形成多層次的住宅存量市場,促進住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時,市場化的資金供給可以提供體系的效率和透明度,增加銀行房產(chǎn)變現(xiàn)渠道,提高銀行資產(chǎn)的流動性。
據(jù)聶梅生介紹,由于廉租房具有社會保障性的特點,隱含有政府信用,包含政府補貼因素,雖然投資利潤比普通投資品低,但比國債要高,已為一些海內外基金機構所關注。在得知住宅產(chǎn)業(yè)商會提出融資建設廉租房的提案后,一些老工業(yè)基地和直轄市也提出愿意做頭批試點。但這項工程涉及金融監(jiān)管、稅收、建設主管等多個部門,雖然目前各方面已形成共識,但住宅產(chǎn)業(yè)商會只是一個社團組織,較終誰來做這個跨領域的“領頭者”尚未確定。然而,聶認為,住宅產(chǎn)業(yè)商會的建設性意見與“國八條”發(fā)展廉租房、滿足低收入住房需求的判斷十分吻合,金融機構和企業(yè)對這一市場的啟動及帶動作用也是看好的,這已預示著租售并舉的房地產(chǎn)市場已經(jīng)來臨。
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