我剛?cè)ッ绹?guó)時(shí)就讀的大學(xué)，位于美國(guó)中西部的一個(gè)小鎮(zhèn)。那里氣候宜人，土壤肥沃。多數(shù)房屋建筑小巧，外觀整潔漂亮，形態(tài)各異，前后草坪都很大，且修剪整齊，花木扶疏，印象頗為深刻。我以為這里的土地和房屋一定相當(dāng)昂貴。

　　后來這里一位實(shí)驗(yàn)室的技工告訴我，他下班后常在自己家的花園土地上騎馬消遣，整個(gè)面積有100英畝，由于離學(xué)校稍遠(yuǎn)，土地價(jià)格便宜，100美元就可購(gòu)一英畝土地。

　我問過一些美國(guó)人，要是在這購(gòu)上一大片土地，等待以后升值，豈不是可以大賺一筆？他們說，這里工作機(jī)會(huì)不多，難有大的發(fā)展，土地也不可能大幅上升，而且每年還得交地產(chǎn)稅，沒有投資價(jià)值。20年過去了，事實(shí)證明此言非虛，這與劇烈波動(dòng)的日本、香港等東南亞地產(chǎn)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比。

　　畢業(yè)后，我去了一個(gè)大城市的郊區(qū)工作。那時(shí)，中國(guó)人購(gòu)房的還不多，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)知之甚少。有個(gè)朋友住在自己剛貸款購(gòu)購(gòu)的聯(lián)排別墅里，其實(shí)他每月按揭還款的錢，跟我付的房租差不多，但聯(lián)排別墅要比我的公寓房大多了，況且還款結(jié)束后，聯(lián)排別墅房歸他了啊，這時(shí)終于明白了消費(fèi)觀念上的差別。

　　天，在和美國(guó)同事們談及此事時(shí)，他們告訴我，能付得起獨(dú)棟別墅房，就不要購(gòu)聯(lián)排別墅房。原因是在美國(guó)，聯(lián)排別墅房不擁有土地，所以價(jià)格低，增值慢。與國(guó)內(nèi)不同的是，美國(guó)的獨(dú)棟別墅房是包括土地的，全美平均每棟擁有兩畝多土地，而聯(lián)排別墅房和公寓房則不包括土地。相比之下，土地增值快，而房屋本身只會(huì)折舊貶值。

　　所以更多美國(guó)人認(rèn)為，一旦在房屋失去使用價(jià)值后，獨(dú)棟別墅房還有土地，聯(lián)排別墅房和公寓房則是毫無(wú)價(jià)值。于是我就有了我在美國(guó)的棟房子：一棟有160平米面積的獨(dú)棟別墅房，當(dāng)時(shí)我在美國(guó)已工作四年。事實(shí)上美國(guó)大學(xué)生一旦畢業(yè)開始工作，馬上購(gòu)房子現(xiàn)象較為普遍，這跟美國(guó)收入水平、價(jià)值觀以及消費(fèi)觀念息息相關(guān)。

　　說到美國(guó)房?jī)r(jià)，全美各地差別很大，這主要取決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平。據(jù)了解，美國(guó)2000年一套公寓的平均房?jī)r(jià)約為12萬(wàn)美元；夏威夷州較高，為20萬(wàn)多美元；俄克拉荷瑪州較低，僅7萬(wàn)美元。美國(guó)住房?jī)r(jià)格相對(duì)合理，平均房?jī)r(jià)一般在平均家庭年收入的三倍左右，這也是近70％的美國(guó)家庭能擁有自己住房的重要原因。此外，還跟美國(guó)一系列住房政策有一定關(guān)系。

　　在美國(guó)購(gòu)房，全部實(shí)行實(shí)名制。為了鼓勵(lì)購(gòu)房，政府對(duì)套自住房屋的按揭利率和房地產(chǎn)稅率給予優(yōu)惠，抑制了住房過度消費(fèi)和盲目投資。

　　美國(guó)平均房地產(chǎn)稅率是房?jī)r(jià)的1.6%左右，我所在州的大部份城鎮(zhèn)接近2%，房地產(chǎn)稅率隨房?jī)r(jià)高低變動(dòng)，根據(jù)當(dāng)年周邊同類房子實(shí)際成交的平均價(jià)格，或者前一年的征稅房?jī)r(jià)加上通貨膨脹率來確定實(shí)際征稅標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)測(cè)算，這相當(dāng)于美國(guó)家庭年平均稅前收入的5%，加上按揭費(fèi)用，對(duì)普通家庭來說，負(fù)擔(dān)不可小視。而套房的房地產(chǎn)稅率和按揭利率就更高，美國(guó)購(gòu)購(gòu)兩套或兩套以上房屋的家庭是很少的。因此，美國(guó)住房供給壓力相對(duì)也就小了。

　　在美國(guó)購(gòu)房，通常頭付20%房款，頭款不足20%，還需額外付按揭保險(xiǎn)費(fèi)，以降低貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行通常按照不超過貸款人稅前月收入30％的比例提供貸款。大多數(shù)人在購(gòu)房時(shí)都請(qǐng)中介經(jīng)紀(jì)幫忙，中介費(fèi)通常是房?jī)r(jià)的6%左右，由賣方支付，購(gòu)方中介和賣方中介各得3%。此外，賣方還要承擔(dān)一些費(fèi)、稅給地方政府。這樣算來，購(gòu)房后不到3年轉(zhuǎn)賣，多半要虧本，至少要三年時(shí)間，才能把中介費(fèi)“漲”出來，客觀上起到了抑制房地產(chǎn)短線炒作的作用。

　　所以，一般美國(guó)人認(rèn)為，購(gòu)房子仍只是一種消費(fèi)，是為了享受大的生活空間，提高生活質(zhì)量。（文/上海業(yè)安紡織科技有限公司總經(jīng)理 覃朝富）

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