在二手房購(gòu)賣(mài)中，因每位購(gòu)方和賣(mài)方的情況都不盡相同，再加上房屋中介公司的素質(zhì)和責(zé)任等不確定因素，使得房屋購(gòu)賣(mài)糾紛很容易發(fā)生。為了讓房產(chǎn)購(gòu)賣(mài)行為順利，減少那些既花精力又花時(shí)間的糾紛發(fā)生，筆者分別為購(gòu)賣(mài)雙方在5個(gè)環(huán)節(jié)支招。

賣(mài)房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過(guò)戶(hù)等五個(gè)環(huán)節(jié)一、掛牌時(shí)明確委托方式和期限。賣(mài)方大多數(shù)情況下會(huì)通過(guò)中介公司予以掛牌出售。賣(mài)方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來(lái)，但較后簽約的肯定是他人；所以，賣(mài)方不要輕易收取中介的定金。

二、謹(jǐn)慎收取定金。中介公司找到客戶(hù)后會(huì)同賣(mài)方議價(jià)。如賣(mài)方接受購(gòu)購(gòu)條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會(huì)要求保管該定金，賣(mài)方對(duì)此要慎重。房子賣(mài)了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕購(gòu)方毀約賣(mài)方可以沒(méi)收定金時(shí)，中介公司卻要求分賣(mài)方一杯羹。

三、簽約時(shí)要注意三點(diǎn)。一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實(shí)告知購(gòu)方，較好在合同中寫(xiě)下來(lái)；二是提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書(shū)面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的書(shū)面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過(guò)戶(hù)前后拿到房款。

四、盡量取得放款承諾。簽約時(shí)，購(gòu)方通常只支付頭期款，余款待過(guò)戶(hù)后由銀行支付。但銀行只根據(jù)購(gòu)方指示付款，如在房屋過(guò)戶(hù)后、銀行放款之前，購(gòu)方取消了貸款，則銀行自然不會(huì)再放款給賣(mài)方，故賣(mài)方較好能取得購(gòu)方貸款銀行的放款承諾。

五、交房過(guò)戶(hù)時(shí)避免違約責(zé)任。交房和過(guò)戶(hù)是賣(mài)方的兩大義務(wù)，需購(gòu)方配合。當(dāng)出現(xiàn)購(gòu)方因種種原因不予配合時(shí)，賣(mài)方應(yīng)書(shū)面催告購(gòu)方，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任。

購(gòu)房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過(guò)戶(hù)等5大環(huán)節(jié)

一、下定時(shí)要明確議價(jià)期限。下定時(shí)要明確中介公司向賣(mài)方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項(xiàng)。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣(mài)方簽署的協(xié)議和賣(mài)方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。

二、注重實(shí)地調(diào)查。簽約前，購(gòu)方應(yīng)作些調(diào)查，頭先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，購(gòu)方應(yīng)至交易查詢(xún)?cè)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)情況，有無(wú)抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶(hù)口情況。較后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢(xún)貸款條件和可貸成數(shù)。

三、簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣(mài)方具有合法資格。同時(shí)，購(gòu)方付款應(yīng)與賣(mài)方履約掛起鉤來(lái)，比如簽約、交房、過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié)當(dāng)賣(mài)方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣(mài)方違約時(shí)購(gòu)方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。較后，為保證資金安全，較好能采用資金監(jiān)管。

四、付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣(mài)方出具收據(jù)。除非賣(mài)方明確授權(quán)，中介一般無(wú)權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來(lái)償還銀行注銷(xiāo)現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由購(gòu)方支付至賣(mài)方的還貸賬戶(hù)并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣(mài)方挪用導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)。

五、收房過(guò)戶(hù)要驗(yàn)收。購(gòu)方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過(guò)戶(hù)前，盡量避免 屋，以防過(guò)戶(hù)后發(fā)生糾紛使購(gòu)賣(mài)復(fù)雜化。房屋過(guò)戶(hù)不僅包括產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，還須注意水電煤話等他項(xiàng)過(guò)戶(hù)。如該屋內(nèi)有戶(hù)口，要敦促賣(mài)方及時(shí)遷出

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