房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)，是民企還是央企其實并不重要。較近被冠名為央企地產(chǎn)新聞的有二：其一是“央企地王”，其二是“央企退出”，這兩條新聞足以說明央企在中國房地產(chǎn)業(yè)舉足輕重，進入時有 風(fēng)范，退出時則令行禁止。

國資委對78家非房地產(chǎn)業(yè)的央企發(fā)出了“撤退令”，有人說是迫于輿論壓力，有人懷疑央企退而不出。在我看來，若把進入房地產(chǎn)的央企區(qū)分為正規(guī)軍和游擊隊，16家專業(yè)央企是正規(guī)軍，78家非專業(yè)央企是游擊隊，此時命令游擊隊撤退可能有兩個原因，其一是游擊隊可能礙事，其二是房地產(chǎn)風(fēng)險過高，前者為大戰(zhàn)前夜的清場，后者為減少傷亡的保護。相比之下，我更傾向于是后者，即房地產(chǎn)市場的政策性風(fēng)險上升了。2009年，廣義貨幣增長了27.59%，今年央行的貨幣增速目標(biāo)為17%，如果沒有強有力的政策干預(yù)，房價快速上漲的趨勢很難遏制，此時此刻，國資委的“撤退令”可能意味著房地產(chǎn)調(diào)控的“重拳”將至！

接下來的問題是：調(diào)控政策的重拳將是什么？答案之一是：房地產(chǎn)物業(yè)稅的開征！

關(guān)于物業(yè)稅的法理之爭各執(zhí)一詞，一時難有定論，我是不贊成開征物業(yè)稅的。還記得中國改革的一句名言：“發(fā)展是硬道理”，其實，“硬道理”就是先不理論，干起來再說，錯了再糾正。中國經(jīng)濟決策中不理論就干的事情有很多，也就不在乎又多一個中國特色的物業(yè)稅。由于各省市地區(qū)的情況不同，自上而下“一刀切”的物業(yè)稅政策很難落實，所以物業(yè)稅的改革可能會采取自下而上的方式，讓地方政府“八仙過海，各顯神通”，阻力小就擴大試點范圍，阻力大就宣告失敗，另辟蹊徑。今日中國，一方面是資產(chǎn)價格的泡沫化，另一方面是貧富懸殊的擴大化，兩大不穩(wěn)定因素目前都被輿論聚焦在城市房價的未來走勢之上，所以政府很可能祭出物業(yè)稅作為穩(wěn)定房價的殺手锏，這也許才是國資委“撤退令”的政策背景。

自下而上的物業(yè)稅改革試點如果開始，對房地產(chǎn)的近期走勢將有重大影響，卻不會發(fā)生一些人擔(dān)憂的樓市“崩盤”。因為政策調(diào)控的目標(biāo)是“穩(wěn)定”，在求穩(wěn)的目標(biāo)之下，用任何形式的不穩(wěn)定來化解可能的不穩(wěn)定，都會被政府判定為改革失敗。又要重拳打擊，又要穩(wěn)定市場，兩難之中如何決策？考驗著地方政府的智慧和決斷。

樓市不會暴跌的理由主要有二：是因為中國的城市化已經(jīng)進入了狂飆突進的階段，是因為樓市暴跌的風(fēng)險甚至比暴漲更高。房價上漲會擴大兩極分化從而導(dǎo)致社會不穩(wěn)，卻未必提高資產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險。因為，資產(chǎn)泡沫來自于房產(chǎn)的投資性需求，而在中國，投資性購房的主流群體是富人而非低收入群體，富人購房或者是現(xiàn)金付款，或者是優(yōu)質(zhì)貸款，所以不會對銀行體系帶來壞賬。特別是由于銀行的房產(chǎn)凈值貸款(home equity loan)尚未推開，房價上漲的結(jié)果不是負債率上升，而是負債率下降，所以用存量房的負債率來衡量資產(chǎn)價格泡沫的風(fēng)險，房價越漲風(fēng)險越低，因為房價上漲降低了存量房產(chǎn)的實際負債率。

資產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險并非來自于居民的住宅市場，而主要“潛伏”于地方政府的融資平臺。地方政府債臺高筑，或者是用存量地產(chǎn)的估值為基礎(chǔ)，或者依靠未來的土地出讓金來兌付，因此，風(fēng)險能夠“潛伏”的條件之一是房產(chǎn)價格的居高不下。

重拳求穩(wěn)定，高價藏風(fēng)險，物業(yè)稅的改革試點既要遏制房價的過快上漲，又要防范樓市的恐慌拋售，所以只能是自下而上的“多樣化”試點。這時，法理不清的物業(yè)稅恰恰是一個借口，真能說清楚就不能有“多樣化”試點了。這也是中國改革的成功經(jīng)驗：摸著石頭過河，穩(wěn)定是硬道理。

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