還有什么比房子更能牽動人們的心嗎?不管是“剛需們”還是投資客，不管是開發(fā)商還是決策者，2010年都是不平凡的一年。 　　房地產(chǎn)市場不再僅僅是購賣雙方的游戲，更成了政府關注的焦點。自去年年初出臺“國十一條”起，政府密集推出一系列旨在遏制房價上漲的政策。提高二套房貸頭付比例、暫停發(fā)放第三套及以上房貸，重拳接二連三地打在樓市上，一線城市成為這場“颶風”的。 　　在這種情況下，市場悄然生變。房企紛紛將觸角伸向二三線城市，加快擴張的步伐。與此同時，“逃離北上廣”成為網(wǎng)絡熱門話題，在生活成本的壓力面前，不少人離開一線城市，開始轉向二三線城市安家置業(yè)。 　　那么，2011年二三線城市的房價會有何趨勢?投資哪些城市更為理想? 　　地價決定房價 　　在人民幣升值、通脹壓力漸增的背景下，房地產(chǎn)市場依然難以降溫，房子仍是防貶值的投資頭選。除此之外，城鎮(zhèn)化也給了我們看多的理由，而且目標更為明確：二三線城市將受益更多。 　　《中共關于制定十二五規(guī)劃的建議》(下簡稱“《建議》”)將“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”列為12條框架性建議之一。 　　《建議》明確指出要“以大城市為依托，以中小城市為，逐步形成輻射作用大的城市群”、“緩解特大城市城區(qū)壓力，強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強小城鎮(zhèn)公共服務和居住功能，推進大中小城市交通、通信、供電、供排水等基礎設施一體化建設和網(wǎng)絡化發(fā)展”，并強調(diào)“中小城市和小城鎮(zhèn)要根據(jù)實際放寬外來人口落戶條件”。 　　從《建議》中的表述可以預見，隨著城鎮(zhèn)化步伐的邁開，中小城市將進一步受益于城市的輻射，產(chǎn)業(yè)及居住功能將得到強化。 　　這為樓市尤其是中小城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。在大規(guī)模城鎮(zhèn)化的進程中，軌道交通發(fā)展、落戶條件放寬等配套條件將逐漸完善。 　　其中，高鐵成為了區(qū)域發(fā)展的一大亮點，也成為了二三線城市發(fā)展的一大引擎。這將吸引更多的人流入二三線城市，而增長的人口既有居住的需求，也有對商業(yè)地產(chǎn)的需求，這給二三線城市的房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展空間。 　　從另一個角度來看，二三線城市的房價也有繼續(xù)上漲的理由。 　　2010年全國土地出讓金再創(chuàng)新高。在土地出讓金收入較高的10大城市中，武漢、杭州、南京、成都、重慶等多個二線城市上榜。 　　根據(jù)公開資料，其中武漢、南京2010年住宅用地成交面積增幅分別只有11%、19%，但土地出讓金增幅卻分別達到125.3%、155.1%，住宅用地成交均價分別提高了49%、63%。相比之下，北京、上海住宅用地成交均價漲幅不大，甚至出現(xiàn)下降。 　　地價對房價有較大的決定作用。通常情況下，地價攀升，房價也將向上。那么可以預見，2010年土地價格的高企，將影響1~2年內(nèi)的房價。 　　而近年來，土地出讓金在地方財政收入中的比重也不斷提高，這對地方尤其是稅收收入較匱乏的中西部城市而言，高地價的問題并不容易解決。 漲價時機就緒 　　既然有上漲的理由，那么，是否還有上漲的空間呢?現(xiàn)在又是否具備啟動的時機? 　　從房價收入比上來看，經(jīng)過房價前期的上漲，北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州等部分二線城市這一比值早已超過了10倍。而二三線城市房價收入比主要處于7~10倍之間，相對而言上方的空間更大。 　　其中，至2010年6月，南京房價收入比為6.5倍左右，西安、重慶不足8倍，成都、武漢則在8.6倍附近。 　　江海證券的一份研究報告顯示，一線城市樓市啟動時房價收入比在7~10.3倍之間，其中北京樓市啟動時房價收入比為10.27倍，上海為8.05倍，深圳則為7.05倍。 　　也就是說，目前多個二三線城市正處于這一啟動區(qū)間。從另外兩個分析指標——人均GDP、儲蓄房價比來看也是如此。一線城市樓市需求大規(guī)模啟動時人均GDP在25000元左右，儲蓄房價比約在25%，目前已有多個二三線城市的人均GDP及儲蓄房價比接近甚至超過上述水平。 　　如此看來，二三線城市樓市需求啟動的時機日漸成熟。 　　關注中西部城市 　　根據(jù)上述分析，雖然政策環(huán)境并不寬松，但預計2011年二三線城市的房價下行的可能性并不大。由于區(qū)域發(fā)展不平衡，不同地區(qū)之間會有差異。在此背景下，選擇理想的投資城市成為關鍵。 　　隨著中部崛起和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推進，在運輸?shù)缆方ㄔO、產(chǎn)業(yè)轉移等的推動下，中西部地區(qū)將成為未來一段時間發(fā)展較快的區(qū)域。 　　從高速鐵路網(wǎng)的規(guī)劃來看，中部核心城市鄭州、武漢、長沙以及西部核心城市西安、重慶、成都將成為重要交通樞紐。實際上，這6個城市在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中都有重要的地位，其中西安處于西部大開發(fā)經(jīng)濟區(qū)之一的關中——天水經(jīng)濟區(qū)中，重慶、成都是成渝經(jīng)濟區(qū)的。 　　從產(chǎn)業(yè)轉移的角度來看，重慶、成都、西安目前是多個產(chǎn)業(yè)布局的城市。2009年以來，已有富士康、惠普等公司進駐重慶，TCL布局成都和西安。 　　目前，這些城市普遍處于房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金時期”，從房價收入比、儲蓄房價比等指標來看，購購力普遍符合一線城市樓市啟動時的水平。 　　其中，武漢房價收入比為8.6倍，儲蓄房價比近25%;西安房價收入比為7.2倍，而儲蓄房價比近24%。同時，人均GDP普遍在3000~8000美元之間，這一區(qū)間意味著居民消費步入享受型，房地產(chǎn)業(yè)將快速上升。 此外，環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角、珠三角板塊的二三線城市也將進入“黃金時期”。代表城市有沈陽、青島、南京、福州等。其中，沈陽的房價收入比為8.3倍左右，儲蓄房價比超過38%，人均GDP超過8000美元。福州人均GDP超過5000美元，并展開了大規(guī)模的舊城改造。 　　近期，房地產(chǎn)調(diào)控力度逐漸加大，并有蔓延至二三線城市之勢。2011年以來，已有多個二三線城市加入調(diào)控的戰(zhàn)線。在上述城市中，南京、福州、武漢、鄭州已出臺“限購令”，重慶開征房產(chǎn)稅。 　　從去年的情況來看，即使出重拳調(diào)控，房價的上漲勢頭也未能完全被壓制。 　　去年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，并連續(xù)4個月環(huán)比上漲。即使是實施了樓市“限價令”的北京、上海、廣州、南京、蘇州等城市， 2010年成交均價也普遍上漲10%以上。 　　但不管如何，2011年的房地產(chǎn)市場，政策風險還需注意。 還有什么比房子更能牽動人們的心嗎?不管是“剛需們”還是投資客，不管是開發(fā)商還是決策者，2010年都是不平凡的一年。 　　房地產(chǎn)市場不再僅僅是購賣雙方的游戲，更成了政府關注的焦點。自去年年初出臺“國十一條”起，政府密集推出一系列旨在遏制房價上漲的政策。提高二套房貸頭付比例、暫停發(fā)放第三套及以上房貸，重拳接二連三地打在樓市上，一線城市成為這場“颶風”的。 　　在這種情況下，市場悄然生變。房企紛紛將觸角伸向二三線城市，加快擴張的步伐。與此同時，“逃離北上廣”成為網(wǎng)絡熱門話題，在生活成本的壓力面前，不少人離開一線城市，開始轉向二三線城市安家置業(yè)。 　　那么，2011年二三線城市的房價會有何趨勢?投資哪些城市更為理想? 　　地價決定房價 　　在人民幣升值、通脹壓力漸增的背景下，房地產(chǎn)市場依然難以降溫，房子仍是防貶值的投資頭選。除此之外，城鎮(zhèn)化也給了我們看多的理由，而且目標更為明確：二三線城市將受益更多。 　　《中共關于制定十二五規(guī)劃的建議》(下簡稱“《建議》”)將“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”列為12條框架性建議之一。 　　《建議》明確指出要“以大城市為依托，以中小城市為，逐步形成輻射作用大的城市群”、“緩解特大城市城區(qū)壓力，強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強小城鎮(zhèn)公共服務和居住功能，推進大中小城市交通、通信、供電、供排水等基礎設施一體化建設和網(wǎng)絡化發(fā)展”，并強調(diào)“中小城市和小城鎮(zhèn)要根據(jù)實際放寬外來人口落戶條件”。 　　從《建議》中的表述可以預見，隨著城鎮(zhèn)化步伐的邁開，中小城市將進一步受益于城市的輻射，產(chǎn)業(yè)及居住功能將得到強化。 　　這為樓市尤其是中小城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。在大規(guī)模城鎮(zhèn)化的進程中，軌道交通發(fā)展、落戶條件放寬等配套條件將逐漸完善。 　　其中，高鐵成為了區(qū)域發(fā)展的一大亮點，也成為了二三線城市發(fā)展的一大引擎。這將吸引更多的人流入二三線城市，而增長的人口既有居住的需求，也有對商業(yè)地產(chǎn)的需求，這給二三線城市的房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展空間。 　　從另一個角度來看，二三線城市的房價也有繼續(xù)上漲的理由。 　　2010年全國土地出讓金再創(chuàng)新高。在土地出讓金收入較高的10大城市中，武漢、杭州、南京、成都、重慶等多個二線城市上榜。 　　根據(jù)公開資料，其中武漢、南京2010年住宅用地成交面積增幅分別只有11%、19%，但土地出讓金增幅卻分別達到125.3%、155.1%，住宅用地成交均價分別提高了49%、63%。相比之下，北京、上海住宅用地成交均價漲幅不大，甚至出現(xiàn)下降。 　　地價對房價有較大的決定作用。通常情況下，地價攀升，房價也將向上。那么可以預見，2010年土地價格的高企，將影響1~2年內(nèi)的房價。 　　而近年來，土地出讓金在地方財政收入中的比重也不斷提高，這對地方尤其是稅收收入較匱乏的中西部城市而言，高地價的問題并不容易解決。

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