■ 關(guān)注動機 　　或許應(yīng)了“登高必跌重”這句話，年初曾是北京漲價先鋒的通州，歷經(jīng)幾個月的僵持之后，下降趨勢終于從成交量傳導(dǎo)到房價上。 　　從較初個別樓盤扭扭捏捏地促銷，到如今不少樓盤直言降價；從較初每平米兩三千元的優(yōu)惠，到如今每平米近萬元的大降；從城區(qū)外圍到新城核心區(qū)，通州樓市正在經(jīng)歷著“大滑坡”。 　　■ 通州價格下滑軌跡 　　●2010年7月初，K2海棠灣推出“無理由退房”活動，指定毛坯房源降價3000元/平米。 　　●2010年7月上旬，京洲世家推出“3萬抵50萬”的特惠活動，根據(jù)測算，每平米實際優(yōu)惠幅度高達五六千元，折扣接近7.2折。 　　●2010年9月，珠江拉維小鎮(zhèn)推出90余套團購房源，均價16800元/平米，售價15800元/平米。而今年4月，該項目較高報價曾達到25000元/平米 　　●2010年10月，月亮河公園宣布“直降萬元”，報價約為2.5萬元/平米，而今年3、4月份，同類產(chǎn)品均價一度達到3.5萬元/平米。 　　●2010年11月，京貿(mào)國際城四期開盤，均價19800元/平米，較之3號樓開盤時單價26800元/平米的均價下調(diào)7000元/平米。 　　都是降價惹的禍 　　“這盤棋，我有些失算了”，老張3月份購下通州兩套房，才過去半年多，他購的兩個樓盤均價格“跳水”。 　　這幾天，租住在通州新華大街的老張家的日子很不好過。老婆有事沒事跟他吵架，上小學的兒子害怕，天天躲在屋里不愿意出來。主要原因都是在通州的房子購虧了。 　　2009年，老張因為受不了市的擁擠，賣掉了芍藥居的老房子，帶著妻子和兒子到通州租了個房子住。2010年初本想在通州購套環(huán)境好、戶型好的房子自己住，可看了3個月房，老張被通州“一漲”的房價驚呆了，迅速出手，3月份他以19000元/平米的價格購購了京貿(mào)國際城一套兩居室。接著，手里還有余錢的老張又購下了珠江拉維小鎮(zhèn)的一套房，價格是21000元/平米。 　　看著房價一路飆升，周邊有樓盤也率先破3萬/平米大關(guān)，老張心里樂開了花。然而好景不長。才過去半年多，他購的兩個樓盤先后“跳水”，令老張后悔不迭。 　　曾經(jīng)售價達到26800元/平米的京貿(mào)國際城，近期突然爆出新開盤均價降到19800元/平米的消息，開發(fā)商同時承諾，購購價格超過20000元/平米的業(yè)主返還差價。 　　由于老張購購的價格是19000元/平米，無法享受差價返還。老張說，本來購得早，開盤才開到二期，指望著能賺上幾十萬，沒想到自己購到了較高點。老張說，他的朋友孫女士，是聽了他的介紹購的京貿(mào)國際城，比他晚購了一個月，均價是23800元/平米。孫女士已經(jīng)接到了開發(fā)商簽補充退款協(xié)議的通知?！昂箝_盤的房子，戶型和位置都比我的要好，所以算下來，我較虧了”，說起這事兒，老張一臉的沮喪。 　　“這盤棋，我有些失算了”，老張說，但更讓他失算的是珠江拉維小鎮(zhèn)的房子。9月份，曾經(jīng)漲到過25000元/平米的珠江拉維小鎮(zhèn)降到了16000-18000元/平米的水平?！熬┵Q(mào)國際城的房子至少還沒虧，但是珠江拉維小鎮(zhèn)的房子著實縮水了，40多萬就沒了?！? 　　老張說，當時一下子購兩套房，家里人都持反對意見，但對自己頗有信心的老張不聽勸阻，執(zhí)意要購。想想當時的沖動，老張很后悔?！氨緛硎窍胭徧尊B(yǎng)老房，看到房價漲得快才動了投資的念頭，現(xiàn)在還被套了”。 　　對于現(xiàn)在手里的房子，老張表示并不急著賣出去，等拿到房出租，然后坐等升值，“我想留到賺錢了再賣出去，不過留不留得了就說不好了”，老張說，父母年紀大了，兒子還在上學，用錢的地方不少，如果哪急需用錢了，就是賠了也只能把房子賣出去?！澳芡鲜前桑f不定什么時候就漲了”，老張顯得有些無奈。 區(qū)域標桿項目領(lǐng)降 　　珠江拉維小鎮(zhèn)、月亮河公園、京貿(mào)國際城……這些通州區(qū)域的標桿項目，在上半年高歌猛進地漲價之后，現(xiàn)在又紛紛扛起了促銷降價大旗。 　　年初，通州樓盤是翻著跟頭往上漲價；如今部分樓盤卻是急速下滑。而在包括老張等普通購房人看來，這種下滑正在蔓延。 　　珠江拉維小鎮(zhèn)、月亮河公園、京貿(mào)國際城……這些通州區(qū)域的標桿項目，在上半年高歌猛進地漲價之后，現(xiàn)在又紛紛扛起了促銷降價大旗，著實令不少曾經(jīng)奔著新城規(guī)劃利好而出手的購房者，心中五味雜陳。 　　老張這兩天，除了在家里郁悶，偶爾也去各家售樓處逛逛?！笆兰o星城快開盤了，價格說是每平米18000元-22000元，而4、5月份的時候，他們賣到30000多元了，可是你知道嗎，去年10月我去看房時他們的價格還不到15000元”，老張感慨說。 　　家住通州世紀星城的80后佳佳，也在這一年多看著通州房價的軌跡。2009年初，需要購置婚房的佳佳和老公，以9000元/平米的價格在世紀星城購購了一套兩居室。佳佳說，自從住進新房，就看著門口二手房的掛牌價格天天變樣，從一萬出頭，一度飆升到25000元/平米以上，現(xiàn)在，世紀星城的二手房價格已經(jīng)回落到了16000元/平米?！爸灰坏莆屹徺彆r的價格就好，”在佳佳看來，一時的漲落對自己來說只是個數(shù)字變化。但現(xiàn)在降價在通州樓盤間的傳染，讓佳佳也開始有點擔心。 　　在京貿(mào)國際城、月亮河公園附近K2清水灣購樓的陳先生同樣有些不放心。月亮河公園降價了，京貿(mào)國際城也跟著降了，清水灣會不會步這兩家降價的后塵呢？雖然清水灣售樓員告訴陳先生不會降價，但是誰也不敢打這個包票。 　　值得注意的是，相對于漲價的迅猛，降價卻多了很多“花活”。記者在采訪中了解到，在不少樓盤開始降價的時候，前期降價的珠江拉維小鎮(zhèn)又漲價了。據(jù)了解，由于后期還未推出，目前僅有少量尾盤，珠江拉維小鎮(zhèn)近日已經(jīng)迅速將售價上調(diào)了1萬/平米，均價達到28000元/平米。“京貿(mào)國際城降價后，給區(qū)域帶來很大的震撼，正好珠江拉維小鎮(zhèn)前期都差不多賣完了，較后一棟樓預(yù)售證還沒批，為了讓前期購房的客戶覺得有面子，決定低調(diào)提價1萬/平米?！币晃粍倧闹榻S小鎮(zhèn)跳槽到通州另一樓盤的銷售員這樣說。 　　降價提旺人氣 　　老張感慨地說，看到京貿(mào)國際城降價之后帶來的人氣，“難保其他開發(fā)商不照葫蘆畫瓢”。 　　11月23日下午，記者在京貿(mào)國際城位于通州耿莊橋南的售樓處看到，多達7—8組客戶在此看房或辦理貸款手續(xù)“從放出降價消息(11月19日)后，來電來訪量一下子就火了”京貿(mào)國際城銷售人員表示，此前市場冷淡，一周也賣不了一套房，降價后保守估計，較少每天都能有一兩套成交。京貿(mào)國際城有關(guān)人士也向記者透露，降價之后，每天來電量達到100多組，來訪量達到幾十組。 　　老張也向記者證實，這兩天他來京貿(mào)國際城售樓處轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)人確實挺多的，有來簽協(xié)議的業(yè)主，也有來看房的人。老張說，開發(fā)商聰明，幾個月沒有成交量，后面還有一大堆房子等著賣，不降價眼看著不行了，而在降價的同時，還推出了給老業(yè)主退還差價的措施，這樣既防止了業(yè)主不滿，也等于給自己打了個廣告。孫女士很贊同老張的看法，本來得知要降價，心里堵得要命，接著就聽說了可以退差價的消息，也顧不得郁悶了，就覺得慶幸?！敖祪r的樓盤多了，能退錢的真沒聽說過，業(yè)主論壇里不少人在夸開發(fā)商仗義”。 記者看了一下，以當天銷控表計算，自11月19日降價后至11月23日的5天內(nèi)，京貿(mào)國際城共成交11套，預(yù)訂9套。截至11月25日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項目已成交了383套，均價24174元/平米，僅11月22日至25日三天便成交了7套。 　　在京貿(mào)國際城售樓處現(xiàn)場，不少購房者都關(guān)心該項目是否會再降價，如果購購后再次降價，開發(fā)商能否保證補差價？而所有銷售人員都表示“價格絕不會再降”。 　　記者當天還走訪了通州新城核心區(qū)的三個樓盤，除了該項目火爆外，K2清水灣等項目都只有1-2組客戶，較為冷清。老張感慨地說，看到京貿(mào)國際城降價之后帶來的人氣，“難保其他開發(fā)商不照葫蘆畫瓢”。 　　通州房價繼續(xù)下探？　識時務(wù)者為俊杰。包括京貿(mào)國際城等樓盤在內(nèi)，放棄硬扛都被業(yè)內(nèi)人士視為明智之舉。 　　事實上，不僅老張們心情復(fù)雜，通州的開發(fā)商也正在經(jīng)歷著一場抉擇——扛還是降？ 　　京貿(mào)國際城副總經(jīng)理何鵬表示，此次降價，更多是由于公司自身在一次調(diào)控、二次調(diào)控不斷加碼后，走出了觀望期，做出了順應(yīng)調(diào)控和市場的舉動。雖然公司對項目價值的信心并不改變，但不能一直忍受沒有成交的局面，不能一直等。據(jù)介紹，今年4月調(diào)控開始后，京貿(mào)國際城和通州不少項目一樣，銷售陷入停滯狀態(tài)，“幾個月的成交只是個位數(shù)。” 　　降價趨勢還會不會繼續(xù)擴散？通州樓市還有沒有可能繼續(xù)下探？不少通州開發(fā)商出言謹慎。 　　遠洋東方是遠洋地產(chǎn)在通州頭個高端公寓項目。9月頭次開盤的7號樓，104套房已經(jīng)簽約90套，簽約均價15876元/平米；11月10日再次取證152套房源，截至昨天，簽約9套，成交均價16255元/平方米。不難發(fā)現(xiàn)，即使頭次開盤銷售驕人，遠洋東方仍然選擇了平價推盤；同樣，即使在二次開盤的時候，遠洋東方依然選擇了平穩(wěn)的節(jié)奏，“不會有其他項目降價帶來的壓力?！边h洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙對記者表示，遠洋東方定位為改善型居所，跟通州一般項目不一樣。產(chǎn)品去化速度也和剛需產(chǎn)品不同。 　　在胡宇宙看來，年底將至，一部分項目或出于資金壓力，或出于銷售壓力做出調(diào)整很正常；加上通州這兩年供應(yīng)也多，庫存積壓比較大，漲幅較大，市場上有小幅調(diào)整都很正常。但如果說到大幅降價，只能是個別行為，不會形成區(qū)域主潮流。 　　另一不愿具名開發(fā)商也對記者強調(diào)了產(chǎn)品差異性帶來的銷售策略的不同。這位開發(fā)商表示，類似汽車，不同品牌不同車型的客戶群不一樣，因此相互之間的影響并不一樣。因此，自己的項目并不會跟進降價。 　　雖然不少樓盤表示不會跟進降價，但是不少開發(fā)商都承認通州房價有繼續(xù)下行的壓力。而這種壓力一方面來自看不見的手，一方面來自看得見的手?！罢{(diào)控控制房價的影響依然存在。”前述不愿具名開發(fā)商透露，通州一預(yù)售價格超過30000元/平米的樓盤在申請預(yù)售證時還對政府部門承諾“實際售價保持23000元/平米的水平”。 　　資金壓力迫降？ 　　雖然京貿(mào)國際城否認了降價出于資金壓力，但在通州降價的房企中，并不乏因為資金壓力欲尋求回款的案例。 　　樓盤降價，需要開發(fā)

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