發(fā)展視野

    海南房地產(chǎn)準(zhǔn)確定位是國際旅游房地產(chǎn)，應(yīng)充分利用國際旅游島的品牌效應(yīng)，積極探索適合中國國情的旅游房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展模式。

海南房地產(chǎn)準(zhǔn)確定位是國際旅游房地產(chǎn)

    海南的房地產(chǎn)需求不同于其他城市，也不同于普通的居住型房地產(chǎn)需求。建設(shè)海南國際旅游島的目的是大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，以旅游業(yè)為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動全面建設(shè)，而大規(guī)模的開發(fā)住宅式房產(chǎn)，絕不是海南房地產(chǎn)的發(fā)展方向。海南的房地產(chǎn)發(fā)展，頭要是限制資源掠奪式的純住宅模式開發(fā)。為了科學(xué)合理地利用資源，海南旅游房地產(chǎn)必須進行模式創(chuàng)新，分時度假模式的引入與本土化創(chuàng)新將是必然。房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量應(yīng)定位少而優(yōu)，在層次上要定位高而精。在發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)同時，如何解決當(dāng)?shù)鼐用裥枨笙鄬^少、購購力相對較弱的少部分合理普通居住需求是海南要認真研究解決的問題。海南國際旅游島作為中國旅游產(chǎn)業(yè)“先試先行”的創(chuàng)新示范區(qū)，積極探索適合中國國情的旅游房地產(chǎn)科學(xué)模式，對引導(dǎo)海南乃至中國旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，少走彎路，具有非常重大的現(xiàn)實意義。

海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

    一是資源耗竭過快。純住宅房地產(chǎn)發(fā)展過快，海南獨特環(huán)境資源浪費較大，一次性購斷，加快資源耗竭速度。二是準(zhǔn)入門檻較低。不根據(jù)國際旅游島建設(shè)需要及時設(shè)計出臺購房規(guī)范政策，導(dǎo)致入島居民養(yǎng)老型等房地產(chǎn)低端化發(fā)展。對開發(fā)商準(zhǔn)入門檻設(shè)置較低，導(dǎo)致島內(nèi)高端房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)發(fā)展不足，高端國際旅游房地產(chǎn)商到海南開發(fā)建設(shè)高端國際旅游房地產(chǎn)項目少之又少。三是經(jīng)營轉(zhuǎn)型滯后。海南房地產(chǎn)從居住地產(chǎn)到旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)活動，這是未來行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。但目前這種轉(zhuǎn)型力度不夠。四是發(fā)展模式不明。世界高端旅游房地產(chǎn)存在多種模式，海南旅游房地產(chǎn)如何在眾多形態(tài)各具特色的高端旅游房地產(chǎn)模式中脫穎而出，目前還缺乏研究，實際有效措施更少。五是政策支持不夠。目前海南房地產(chǎn)的開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對自然生態(tài)資源和旅游資源的占用和依賴度高。常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向濱海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的低端發(fā)展與高端建設(shè)競爭，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，形成海南獨特旅游資源的巨大浪費。

國際旅游房地產(chǎn)發(fā)展的政策建議

    一是建議宏觀政策對海南旅游地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分。海南國際旅游房地產(chǎn)本質(zhì)上屬于投資型房地產(chǎn)，政策上要尊重客觀本質(zhì)以及經(jīng)濟規(guī)律，要對宏觀政策制定進行新思考，建議國家層面上的宏觀政策對新事物進行區(qū)分。對投資性二套房，建議不限制本地以及外地現(xiàn)金一次性購購，但不允許用銀行資金購購，以家庭為單位，外地客戶嚴(yán)格限制只準(zhǔn)在海南購一套。外地客戶選擇必須是高端客戶，對其收入以及其社會地位進行嚴(yán)格要求，能為海南國際旅游島建設(shè)帶來高端項目的客戶可考慮放寬限制。提升開發(fā)商準(zhǔn)入門檻，經(jīng)營型房地產(chǎn)屬于長期持有項目，同時經(jīng)營型地產(chǎn)在創(chuàng)意以及經(jīng)營上要達到國際 的水準(zhǔn)。

    二是建議有效解決海南普通性住房的需求。海南普通性住房需求定義為島內(nèi)普通性對純住宅的市場需求，這部分需求相對巨大的島外對島內(nèi)旅游房地產(chǎn)需求而言，屬于相對數(shù)量較少的傳統(tǒng)性房地產(chǎn)需求，海南要有效發(fā)揮目前全國先進僅存的海南省集資房政策等獨特的政策優(yōu)勢,解決普通住房需求。用通過旅游房地產(chǎn)發(fā)展募集到的財政資金加快建設(shè)保障性住房、限價商品房以及有效對主要城市的棚戶區(qū)進行改造。

    三是建議明確海南國際旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式。海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)從一開始就要走世界高端高端路線，采取以國際旅游島開發(fā)需要的總資金估算進行倒推，估算從旅游地產(chǎn)開發(fā)這一渠道能籌集到的開發(fā)資金總量，以此對海南旅游房地產(chǎn)銷售、土地價格進行定價，以世界高端、國內(nèi)高端客戶為對象，限量發(fā)售。同時要提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻，以限制低端旅游房地產(chǎn)開發(fā)。每年限量開發(fā)，按年份每年定一個量出售。按10年建成國際旅游島規(guī)劃為計，確定這10年建設(shè)期內(nèi)，每年高端只能賣的旅游地產(chǎn)平方米數(shù)制定每年開發(fā)數(shù)量。

    為此，應(yīng)著力抓好三個方面的工作：一是土地資源管理上，應(yīng)立足于國內(nèi)先進性、稀缺性、性，強化土地供應(yīng)監(jiān)管，節(jié)約集約利用土地，建立優(yōu)質(zhì)土地儲備機制，更有秩序、有效率地調(diào)控土地利用。二是充分利用生態(tài)島、健康島和國際旅游島品牌，提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的檔次和水平，有計劃地開發(fā)面向中高端消費群體的中高端商品房。三是積極引導(dǎo)開發(fā)一般商住房，向旅游休閑度假村、酒店式公寓等度假型居住轉(zhuǎn)變。（

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