摘要：海南樓市今年讓全國人民大開眼界，上演了一場“生死時(shí)速”。元月，海南國際旅游島的消息甫一公布，樓價(jià)迅速飆升，一飛沖天；爾后，受政策打壓，節(jié)節(jié)敗退。十月后，海南樓市又企圖上攻，卻遭遇一場突然的暴雨，澆滅了購房者的熱情，樓市再陷膠著狀態(tài)。年關(guān)將至，是海南人氣較盛之時(shí)。開發(fā)商使出渾身解數(shù)，打起了促銷大戰(zhàn)，拼起了刺刀。一則“海南免稅島細(xì)則即將施行”的政策消息，卻又重新燃起了海南樓市上漲欲望，增添了變數(shù)。到底樓價(jià)是升是降，誰說了才算？ 　　【高房價(jià)催生了高地價(jià)，高地價(jià)必然拉高房價(jià)】 　　馬克思告訴我們，價(jià)值規(guī)律是商品生產(chǎn)和商品交換的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。即商品的價(jià)值量取決于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，商品按照價(jià)值相等的原則互相交換。房屋也是一種特殊的商品，就必然遵循價(jià)值規(guī)律。那么，影響房屋的價(jià)格較根本的因素是房屋的價(jià)值。 　　房屋的價(jià)值構(gòu)成，一般包括土地成本、建造成本、各項(xiàng)稅費(fèi)（稅收、利息、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等）以及開發(fā)商合理的利潤。其中建造成本和各項(xiàng)稅費(fèi)相對固定，而土地成本的高低就大相徑庭。就拿海南而言，開發(fā)商在2010年前拿地和年后拿地，價(jià)格相差懸殊。我們拿海南的“地王” 來舉例，今年7月28日，海甸二東路海甸溪北側(cè)179畝土地拍出17多億元的高價(jià)，樓面地價(jià)為5685元/平方米。這么高的地價(jià)，房價(jià)估計(jì)也在1.5萬元/平方米以上。當(dāng)然，由于我國土地出讓是實(shí)行招拍掛制度，高房價(jià)必然又會(huì)反過來催生高地價(jià)。很多房企在2010年前就拿到土地，土地價(jià)格就比現(xiàn)在低很多，有的甚至相差近5倍以上。由此可見，海南土地價(jià)格由拿地時(shí)間、土地性質(zhì)、地段等不同，差別很大。但房價(jià)又以較高的土地成本為標(biāo)桿，就高不就低。不過，海南保障性住房項(xiàng)目的土地價(jià)格就非常低，一般都在1500元/平米以下，其價(jià)格實(shí)行限價(jià)政策，只是申購的標(biāo)準(zhǔn)很嚴(yán)，一般人是無緣享受的。雖然保障性住房價(jià)格會(huì)拉低平均房價(jià)，但因規(guī)模不大，影響就十分有限了。 　　【政策影響需求，需求主導(dǎo)價(jià)格】 　　馬克思又說，雖然價(jià)格以價(jià)值為基礎(chǔ)，但又圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。市場需求旺盛，價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)；市場低迷，房價(jià)就會(huì)下降。 　　今年，海南房價(jià)的“過山車”很好的印證了這一點(diǎn)。 　　年初，在海南國際旅游島的刺激下，全國人民來海南購房的熱情高漲，需求嚴(yán)重不足，出現(xiàn)“一房難求”的局面，房價(jià)飆升。 　　此后，受政策調(diào)控影響，人們的購房欲望下降，房價(jià)也開始緩緩回落。 　　海南的房地產(chǎn)市場比較特殊。頭先，海南的地理位置獨(dú)特。海南雖是一個(gè)孤島，但自然環(huán)境優(yōu)越，又是我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。海南房地產(chǎn)是一種稀缺資源。其次，海南房地產(chǎn)市場總量很小，又是面向全國銷售，所以受政策影響較大。海南的樓市暴漲暴跌，都與政策關(guān)聯(lián)很大。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 2007年，衛(wèi)留成書記曾斷言，海南的房價(jià)會(huì)上漲。果不其然，海南的房價(jià)在三年內(nèi)翻了幾翻。衛(wèi)書記的話得到了印證。 　　衛(wèi)書記現(xiàn)在對房價(jià)三緘其口。但大部分官員聲言，海南的房價(jià)并不存在泡沫，只是原來房價(jià)比較低，是恢復(fù)性上漲。 　　較近，海南免稅島政策即將落地的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。有官員私下說，這是海南房地產(chǎn)市場又一利好，甚至比國際旅游島的消息更令人振奮。 　　無疑，房價(jià)上升是政府所樂于見到的。土地收入增加，稅收增加，對緩解海南的財(cái)政壓力、積聚建設(shè)資金十分有利。再說，政府有了錢，才能投入更多資金建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，才能將海南國際旅游島的各項(xiàng)措施落到實(shí)處。北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市房價(jià)高，其城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施等相對標(biāo)準(zhǔn)也就高。所以，高房價(jià)某種程度上是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)國際旅游島需要。 　　當(dāng)然，海南國際旅游島不能只是滿足少數(shù)富人的需要，也要滿足低收入和一般民眾的需求。要建設(shè)不同檔次，不同層次的住房，以便滿足不同的需求。 　　【資金與價(jià)格的關(guān)系】 　　每次調(diào)控房價(jià)，無一例外是從控制樓市資金著手。提高頭付、第三套房限貸、提高存款準(zhǔn)備金等調(diào)控措施，限制了銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模，從而減少樓市的資金流入。在以往，可以說，這種方法往往“一針見效”。 　　但也有失靈的時(shí)候。當(dāng)下的中國，中產(chǎn)崛起，有錢的人多了，民間資金是一個(gè)龐大的天文數(shù)字。 　　在萬不得已的情況下，政府推出了“限購”的舉措。 　　海南相對于全國而言，畢竟只是一個(gè)小島，土地是有限的，住房也是有限的，是房地產(chǎn)大市場中的質(zhì)優(yōu)“小盤“，因而很容易成為炒作的對象。 　　從長遠(yuǎn)來看，海南房價(jià)的趨勢完全是向上的。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 摘要：海南樓市今年讓全國人民大開眼界，上演了一場“生死時(shí)速”。元月，海南國際旅游島的消息甫一公布，樓價(jià)迅速飆升，一飛沖天；爾后，受政策打壓，節(jié)節(jié)敗退。十月后，海南樓市又企圖上攻，卻遭遇一場突然的暴雨，澆滅了購房者的熱情，樓市再陷膠著狀態(tài)。年關(guān)將至，是海南人氣較盛之時(shí)。開發(fā)商使出渾身解數(shù)，打起了促銷大戰(zhàn)，拼起了刺刀。一則“海南免稅島細(xì)則即將施行”的政策消息，卻又重新燃起了海南樓市上漲欲望，增添了變數(shù)。到底樓價(jià)是升是降，誰說了才算？ 　　【高房價(jià)催生了高地價(jià)，高地價(jià)必然拉高房價(jià)】 　　馬克思告訴我們，價(jià)值規(guī)律是商品生產(chǎn)和商品交換的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。即商品的價(jià)值量取決于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，商品按照價(jià)值相等的原則互相交換。房屋也是一種特殊的商品，就必然遵循價(jià)值規(guī)律。那么，影響房屋的價(jià)格較根本的因素是房屋的價(jià)值。 　　房屋的價(jià)值構(gòu)成，一般包括土地成本、建造成本、各項(xiàng)稅費(fèi)（稅收、利息、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等）以及開發(fā)商合理的利潤。其中建造成本和各項(xiàng)稅費(fèi)相對固定，而土地成本的高低就大相徑庭。就拿海南而言，開發(fā)商在2010年前拿地和年后拿地，價(jià)格相差懸殊。我們拿海南的“地王” 來舉例，今年7月28日，海甸二東路海甸溪北側(cè)179畝土地拍出17多億元的高價(jià)，樓面地價(jià)為5685元/平方米。這么高的地價(jià)，房價(jià)估計(jì)也在1.5萬元/平方米以上。當(dāng)然，由于我國土地出讓是實(shí)行招拍掛制度，高房價(jià)必然又會(huì)反過來催生高地價(jià)。很多房企在2010年前就拿到土地，土地價(jià)格就比現(xiàn)在低很多，有的甚至相差近5倍以上。由此可見，海南土地價(jià)格由拿地時(shí)間、土地性質(zhì)、地段等不同，差別很大。但房價(jià)又以較高的土地成本為標(biāo)桿，就高不就低。不過，海南保障性住房項(xiàng)目的土地價(jià)格就非常低，一般都在1500元/平米以下，其價(jià)格實(shí)行限價(jià)政策，只是申購的標(biāo)準(zhǔn)很嚴(yán)，一般人是無緣享受的。雖然保障性住房價(jià)格會(huì)拉低平均房價(jià)，但因規(guī)模不大，影響就十分有限了。 　　【政策影響需求，需求主導(dǎo)價(jià)格】 　　馬克思又說，雖然價(jià)格以價(jià)值為基礎(chǔ)，但又圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。市場需求旺盛，價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)；市場低迷，房價(jià)就會(huì)下降。 　　今年，海南房價(jià)的“過山車”很好的印證了這一點(diǎn)。 　　年初，在海南國際旅游島的刺激下，全國人民來海南購房的熱情高漲，需求嚴(yán)重不足，出現(xiàn)“一房難求”的局面，房價(jià)飆升。 　　此后，受政策調(diào)控影響，人們的購房欲望下降，房價(jià)也開始緩緩回落。 　　海南的房地產(chǎn)市場比較特殊。頭先，海南的地理位置獨(dú)特。海南雖是一個(gè)孤島，但自然環(huán)境優(yōu)越，又是我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。海南房地產(chǎn)是一種稀缺資源。其次，海南房地產(chǎn)市場總量很小，又是面向全國銷售，所以受政策影響較大。海南的樓市暴漲暴跌，都與政策關(guān)聯(lián)很大。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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