閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
海南房價之高引發(fā)全國關注。
當?shù)毓賳T屢次表明穩(wěn)定房價的愿望。1月26日,海南省委書記衛(wèi)留成表示,不希望“地王”出現(xiàn),政府也不能因眼前一時利益助推地價上升。同時,他也給房地產業(yè)吃下定心丸,海南因為其資源的稀缺性,土地和房地產將越來越珍貴,在未來30年房地產都將是海南發(fā)展的支柱產業(yè)之一。政府要多管齊下,保持房地產健康發(fā)展,促進穩(wěn)定上升。
海南房地產目前的現(xiàn)狀當然不能用穩(wěn)定兩定來概括。在今年1月4日國務院公布《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》后的5天之內,整個海南省商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量(2008年海南商品房銷售額為171.12億元)。
在海南省房地產狂熱跳升后,當?shù)卣隽耸裁唇禍氐拇胧?
聽其言不如觀其行。在國際旅游島概念催熱海南樓市后,1月15日,海南宣布今年3月底前暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓,暫停審批新房地產開發(fā)項目。消息一出,如火烹油,以往一直溫和上漲的海南樓市直線飆漲,不少樓盤房價直接跳漲,有的干脆封盤不賣。難道當?shù)卣恢来藭r捂地不售的直接后果就是房價跳升嗎?我們實在不應該低估政府官員的智商與財商,尤其是對諳熟中國經濟的地方官員。
海南省暫停土地出讓,進行類似于股市漲跌停板的舉措意在何處?有媒體報道,知情官員表示暫停土地出讓旨在抑制房地產炒作,進行科學規(guī)劃,而不是要減少土地供應,“今年我們將向國土資源部申請追加土地利用計劃指標,進一步加大土地供應量”。與此同時,目前《海南國際旅游島建設總體規(guī)劃》正在加緊制定中,預計1 月底就能提交國家發(fā)改委審批。
這些原因都是臺面上的原因,而另一個原因似乎是為了實現(xiàn)土地價格化。
一些線索可以顯現(xiàn)端倪。2009年11月16號《海口晚報》一篇題為《海南:省級土地收儲欲破部分市縣地價低局面》的文章表示,海南部分地區(qū)過早出讓土地,地方政府缺乏一級開發(fā)能力,導致很多土地被賤賣。海南省國土環(huán)境資源廳廳長嚴之堯坦言,目前地價還沒有體現(xiàn)出海南土地的價值。根據海南省國土環(huán)境資源廳統(tǒng)計,目前海南的土地總面積約354萬公頃,尚未開發(fā)利用的土地只有26萬公頃,約占土地總面積的8%。
為了今后不再為賤賣土地、收益全被開發(fā)商拿走而后悔,海南省正在學習外地土地儲備的先進經驗。有海南官員同時透露,為解決部分市縣過早出讓土地導致很多土地被賤賣的問題,海南正探索的省級土地收儲模式仍在進一步醞釀。按照海南省正在探索的省級土地收儲模式,今后市縣城區(qū)以內的土地收儲及交易原則上由地方政府自理,省級收儲不插手。但市縣城區(qū)范圍之外的省級重大基礎設施或是與旅游島開發(fā)建設有關的大片區(qū)開發(fā),或將由省級收儲統(tǒng)一負責。海南省正試圖利用省級土地儲備交易,建成一個大的土地交易平臺,用較少的成本來統(tǒng)籌全省土地資源,使得土地利益化。
業(yè)內人士估計,目前在海南的全國性房地產開發(fā)企業(yè)超過100家,投資總額超過1000億。雖然沒有1992年的上萬家房地產企業(yè)那么多,但目前房地產投資占固定投資比例正在與當年看齊。相信在土地壟斷打包上市后,海南的地價仍將有躍升。
海南還在調整移民人群。借助規(guī)劃,希望成為旅游與購物島,因此讓海南成為富裕人群的集聚地。如海南省國土環(huán)境資源廳負責人強調,海南對土地供應也是有保有壓:“近期特別將增加保障性住房的供地指標,控制普通商品房尤其是低端的移民式商品房項目的用地供應指標,嚴格防止圈地和賤賣土地。”
來看看房地產對于地方財政和拉動GDP的威力。2009年上海房地財政近千億元,占財政總收入25%;2008年浙江省GDP的21486(億元),商品房銷售金額為1872.9642(億元),商品房銷售的GDP占比為8.71%。2009年的浙江商品房銷售4302.8770(萬元),占2008年浙江 GDP的20.02%。
不要說海南不希望房價下降,有哪個地方政府是真正希望房價下降的?從海南省的種種舉措來看,無非是希望借助新規(guī)劃的契機,使海南經濟從虛轉實。房地產價格要漲,但不能猛漲,要在今年三十年內逐漸上升,成為海南取之不盡的財富寶庫,而不能半年之內透支殆盡。
不過,如果海南房地產維持目前的瘋狂勢頭,海南經濟將迅速由實轉虛,除了收獲泡沫之外,一無所有。
注:海南似乎美滋滋地,覺得風景這邊獨好,房地產價格上漲是經濟上升的產物,殊不知是接到了燙手的山芋。
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