不同國(guó)家的房屋市場(chǎng)，各有其經(jīng)濟(jì)及社會(huì)心理背景，房?jī)r(jià)起伏的先后，亦有時(shí)間落差，但其價(jià)格行為卻有可資參考之處，并依本國(guó)環(huán)境厘定長(zhǎng)期政策，或短期措施。

中國(guó)房屋市場(chǎng)，連續(xù)多年上漲，漲幅已大，亟待將房市導(dǎo)入常態(tài)發(fā)展。房?jī)r(jià)連年累積上漲的幅度愈高，未來(lái)回漲的幅度可能愈大。故對(duì)抑制非理性的房?jī)r(jià)超漲，具有防止日后惡性崩跌的作用。更不宜使房?jī)r(jià)安定在非理性的高端位。

美國(guó)房屋市場(chǎng)的起伏

2007年1月下旬，美國(guó)商務(wù)部公布上年末，全美新屋銷(xiāo)售量，同比大幅降低17.3%，創(chuàng)1990年衰退17.8%以來(lái)的次高紀(jì)錄。1990年以前，美國(guó)房市也曾有一段好景，唯緊接1990年前后，因房貸利率高企，多數(shù)房主無(wú)力付出沉重的房貸分期付款，在售屋者多、購(gòu)屋者少的情況下，房?jī)r(jià)連續(xù)重跌。但銀行放貸均設(shè)定有抵押權(quán)，房屋乃被銀行依約拍賣(mài)。

其時(shí)，美國(guó)有些地區(qū)，共同發(fā)行一巨冊(cè)名單，內(nèi)載數(shù)百家房屋名址及相關(guān)細(xì)節(jié)，均是銀行經(jīng)拍賣(mài)但未能脫手之房屋，而改定低價(jià)公開(kāi)出售者。部分房屋售價(jià)，且低于銀行房貸余額，足見(jiàn)銀行已處于虧損中。

判定房?jī)r(jià)是否上漲已達(dá)峰頂，可根據(jù)四點(diǎn)相關(guān)事項(xiàng)觀察及判斷：

(1)高房?jī)r(jià)，普遍使得當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝o(wú)力購(gòu)購(gòu)。合理的房貸還本付息月付數(shù)金額宜為30%至35%之間。

(2)多數(shù)房屋向市場(chǎng)推出后，逾六個(gè)月仍難售出，致市場(chǎng)存量已高。

(3)過(guò)高的房?jī)r(jià)，常帶動(dòng)租金過(guò)高，引發(fā)社區(qū)受薪大量外移就業(yè)；或大型工業(yè)園區(qū)、群體景氣沒(méi)落，而引發(fā)產(chǎn)業(yè)外移。加州硅谷的科技工業(yè)區(qū)，房市已在產(chǎn)業(yè)萎縮中，沒(méi)落五年，是一明顯例子。

(4)銀行不斷提高利率水準(zhǔn)，帶動(dòng)房貸利率過(guò)高，房屋的市場(chǎng)需求減退。

當(dāng)銀行連續(xù)數(shù)月收不到個(gè)別房貸戶(hù)按期付款時(shí)，即向房貸戶(hù)發(fā)出違約通知，如仍然無(wú)效，則循法律途徑將所抵押之房屋拍賣(mài)。

按理說(shuō)，房產(chǎn)也可作為銀行資產(chǎn)，可自行保有，無(wú)如逢房市不景氣時(shí)，房貸戶(hù)違約者眾多，銀行將無(wú)法承受大量流動(dòng)資金被凍結(jié)，若依抵押權(quán)，將房屋普遍收歸自身持有，對(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展定有負(fù)面沖擊，進(jìn)而使工商企業(yè)取得營(yíng)運(yùn)資金相對(duì)困難。

在2005年第四季，美國(guó)加州曾發(fā)出15196份房貸違約通知，但在2006年第四季卻發(fā)出高達(dá)37237份，同比增加145.35%，情況明顯嚴(yán)重，其主因即是加州房?jī)r(jià)劇漲多年，已達(dá)峰頂，自然下跌隨之也沉重。

為何周而復(fù)始面臨房貸違約

美國(guó)房貸銀行，何以周而復(fù)始的面臨大量違約，而必須拍賣(mài)抵押品(房屋)？其原因有下列幾點(diǎn)：

(1)自借款成數(shù)太低，房貸銀行對(duì)申貸客戶(hù)自借款要求常僅是房?jī)r(jià)(美國(guó)不準(zhǔn)賣(mài)毛坯屋)的10%，如市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)下跌過(guò)重，房貸銀行風(fēng)險(xiǎn)大增。

(2)銀行以超低的浮動(dòng)利率吸引客戶(hù)貸款，待二至五年后，利率大幅遞增。數(shù)年后，其利率超過(guò)固定利率水平，且繼續(xù)遞增。浮動(dòng)利率房貸戶(hù)，一般多是低收入者，因初始階段，利率超低，貸款資格易于符合，自然愈往后付款愈困難，以致遭銀行拍賣(mài)。

(3)每逢房市冷卻、房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)形成，售房者急欲脫手，而競(jìng)相殺價(jià)，同時(shí)購(gòu)方觀望不前，互為影響，嚴(yán)重時(shí)房市形同崩盤(pán)，以致拍賣(mài)售屋而破產(chǎn)者益增。

美國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)、銀貸業(yè)的聯(lián)合組織、消費(fèi)者等組織，曾聯(lián)合多方構(gòu)想如何避免房屋市場(chǎng)遭受輪回式的災(zāi)難，但因各方利益不一，每每未能達(dá)成一致結(jié)論。

房屋市場(chǎng)波動(dòng)的因素

房屋市場(chǎng)價(jià)格之波動(dòng)，各國(guó)均有其不同的循環(huán)周期，一般約五至七年為一周期，也會(huì)因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不景氣而延后。如房市波動(dòng)，但房?jī)r(jià)溫和漲跌，應(yīng)屬正?，F(xiàn)象。唯投機(jī)性的持續(xù)暴漲暴跌時(shí)，都是受人為操縱或心理因素的影響造成。

房?jī)r(jià)過(guò)度持續(xù)上漲的原因，多是由于建筑材料及工資上漲；生產(chǎn)事業(yè)投資機(jī)會(huì)停滯，導(dǎo)致社會(huì)游資無(wú)出路而進(jìn)入房市；或由于本國(guó)貨幣有長(zhǎng)期升值壓力，外資乘機(jī)涌入房市；或因本國(guó)利率持續(xù)下跌，房貸利率隨之下跌。

房?jī)r(jià)下跌的原因則多是由于總體經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)人口增加，缺乏購(gòu)房意愿及購(gòu)購(gòu)力；房貸利率不斷增高；社會(huì)有其他更好的投資機(jī)會(huì)，而資金不愿入房市；經(jīng)濟(jì)政策有缺失，或社會(huì)長(zhǎng)期不安，引發(fā)資金外流；社會(huì)有恐慌性因素，常會(huì)引起房?jī)r(jià)暴跌。

目前政府對(duì)房市正在進(jìn)行調(diào)控，對(duì)短期尋求暴利的炒作加以限制，炒房者無(wú)奈，只好將手中房屋轉(zhuǎn)而出租，但出租者眾多，租金必定下跌，后繼之炒房者，必然裹足不前，房?jī)r(jià)也會(huì)下跌。

什么是合理的房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)究竟在什么價(jià)位是合理，很難由政府厘定。同一城市之內(nèi)，因區(qū)位不同，房?jī)r(jià)之高低也有不同。但政府應(yīng)徹查是否有個(gè)人或財(cái)團(tuán)從中炒作，用投機(jī)方式，進(jìn)行短線(xiàn)購(gòu)賣(mài)，以追求快速利潤(rùn)。投機(jī)者也常利用財(cái)務(wù)杠桿，同時(shí)購(gòu)購(gòu)多戶(hù)預(yù)售房，每戶(hù)僅先各付少數(shù)訂金，靜待工程完工前后漲價(jià)，脫手獲利而去；或于市場(chǎng)散布傳言，誘使群眾非理性追價(jià)購(gòu)屋，待房?jī)r(jià)大幅升高時(shí)，暗中獲利出脫。

以目前中國(guó)房市觀之，較大的城市中之辦公樓宇，價(jià)位已過(guò)高，北京、上海、廣州、武漢、重慶等地，或因城市，交通費(fèi)時(shí)，影響商業(yè)活動(dòng)效率；或因房?jī)r(jià)過(guò)高，危及企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，而使投資人卻步，更恐怕日后房?jī)r(jià)下跌套牢。近日消息傳來(lái)，已有相當(dāng)外資在華總部，改為進(jìn)駐北京附近之郊區(qū)。有鑒于此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)有一葉知秋的自我預(yù)警。

為抑制房?jī)r(jià)，政府已規(guī)定在房屋轉(zhuǎn)移時(shí)，課征多重租稅措施，尤以2007年2月所頒布"加強(qiáng)實(shí)施土地增值稅"較具效果。

茲列舉預(yù)防房市崩跌的措施，供各界探討：

(1)今后銀行受理房貸新案，應(yīng)一致要求申請(qǐng)貸款客戶(hù)，須較低有三成以上之自備款，其利率分別依自備款三成、三成半或四成酌為遞減。較好由銀行公會(huì)研議，或由銀行酌情定統(tǒng)一降低利率之優(yōu)惠幅度，由銀行遵照辦理。

(2)鼓勵(lì)已貸款之現(xiàn)有客戶(hù)，志愿補(bǔ)足自備款達(dá)三成、三成半或四成，各給予上述不同成數(shù)降息標(biāo)準(zhǔn)之優(yōu)惠待遇。

(3)或鼓勵(lì)貸款客戶(hù)，增補(bǔ)自借款達(dá)三成、三成半、或四成，而各給予延長(zhǎng)貸款年限，若原約定7年或10年，可分別延展至10年、12年、15年，或更長(zhǎng)年限，由貸款客戶(hù)選定，但必須由房貸銀行審查客戶(hù)信用，經(jīng)認(rèn)可后決定。按延長(zhǎng)房貸年限后，每個(gè)月付款額度自會(huì)減輕。

(4)上列貸款條件經(jīng)變更約定后，雙方應(yīng)向產(chǎn)權(quán)登記權(quán)責(zé)機(jī)關(guān)登記備案。

(作者為哈佛大學(xué)政府學(xué)院MPA，旅美經(jīng)濟(jì)政策師)

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